Ликвидационната стойност се определя при принудителна ликвидация на дружеството.

Ликвидационна стойност означава нетната сума, която собственикът може да получи при ликвидация на дружеството | и отделна продажба на неговите активи.

Ликвидационната стойност зависи от характера на ликвидацията.

В случай, че е възможна организирана ликвидация, продажбата на активите може да се извърши в рамките на разумен период от време, което ще осигури възможно най-високата цена за всеки актив. Принудителна ликвидация (предполага, че активите се разпродават възможно най-бързо.

При изчисляване на спасителната стойност е важно да се определят реалистично разходите, свързани с ликвидацията на активи. При изчисляване на спасителната стойност е необходимо да се дисконтират очакваните постъпления от продажбата на активи със скорост, която отчита риска, свързан с ликвидацията. Базовият период е датата на оценка на компанията.

Ликвидационната стойност се определя въз основа на текущата пазарна стойност на активите на дружеството, като се отчита моментът на продажбата им съгласно календарния график за ликвидация на активите (фиг. 5.4).

За изчисляване на текущата стойност на активите на дружеството се използват данните от баланса на дружеството към датата на оценката, като се вземат предвид инвентаризацията и корекцията на стойността на отделните активи, чиято пазарна стойност не съвпада с отчетната стойност.

Първо трябва да се реши въпросът за най-доброто и ефективно използване на ликвидирания бизнес, което ще позволи прилагането на разумни пазарни методи.

Ориз. 5.4. Схема за определяне стойността на фирмата по метода на ликвидационната стойност

нощна оценка на машини, съоръжения, транспортни средства, сгради и постройки, нематериални активи.

Въз основа на анализ на местоположението на обекта, развитието на инфраструктурата, естеството и амортизацията на недвижимите имоти, законодателните ограничения за използване на собствеността, беше взет най-подходящият вариант за демонтаж и продажба на оборудване, превозни средства, запаси. Производствените и складови помещения могат да се използват от новия собственик като складов комплекс.

Купувачът получава правата за отдаване под наем на парцела заедно с правата върху недвижими имоти (Граждански кодекс на Руската федерация, член 271 „Право на ползване поземлен имотсобственик на имот“). Извършена е корекция на балансовите показатели от оценителя по следните позиции (таблица 5.5).

Таблица 5.5

Пазарни оценки на ликвидирани активи, хиляди рубли Код на активите

Баланови струни

гара Ринок

ST-TH 1 2 3 4 1. Недвижими имоти 122 1729 1 199 2. Оборудване 122 784 1 150 3. Превозни средства 122 900 1212 4. Незавършено строителство 122 423 229 5. Запаси от слънчогледово семе 211 600 728 6. Други запаси на суровини, материали и подобни ценности 211 363 363 7. Материални запаси Завършени продукти 214 40 40 В. Вземания 240 1 590 1 590 Д. Парични средства 260 29 29 Стойност на осребрено имущество 6 540 Дълготрайни активи (ред 122 от актива на баланса) включват 12 недвижими имоти. Балансовата стойност е 1729 хиляди рубли. Цената на превозни средства, машини и оборудване е 1684 хиляди рубли.

Като част от обектите на недвижими имоти има обекти с непромишлено предназначение, които в съответствие с n.4 чл. 104 от Федералния закон „За несъстоятелността (фалит)“ подлежат на безвъзмездно прехвърляне на местните власти. Балансовата стойност на такива съоръжения възлиза на 185 хиляди рубли. В резултат на това балансовата стойност на недвижимите имоти, предмет на продажба, възлиза на 1 544 хиляди рубли. (1729 - 185).

В процеса на инвентаризация, техническа експертиза на недвижими имоти, проучване на пазарните условия за продажба на такива имоти, оценителят стигна до извода, че балансовата стойност на дълготрайните активи е по-висока от пазарната им стойност. Използвайки метода на пълната възстановителна цена, като се вземат предвид всички видове амортизация, оценителят определи пазарната стойност на обектите на недвижими имоти - 1199 хиляди рубли.

За да оцени пазарната стойност на машините и оборудването, оценителят открои превозните средства като по-ликвидни от оборудването. (Това ще бъде отразено в графика за освобождаване от активи по-долу.)

Балансовата стойност на оборудването е 784 хиляди рубли, а превозните средства - 900 хиляди рубли. Пазарната стойност на тези активи, изчислена въз основа на пазарния подход, възлиза съответно на 1150 хиляди рубли. и 1212 хиляди рубли.

Незавършеното строителство се оценява на 229 хиляди рубли. в сравнение с балансовата стойност от 423 хиляди рубли. В същото време оценителят взе предвид техническото състояние на конструкциите, износването под въздействието на природни и климатични фактори.

Като част от запасите от суровини, материали и други подобни активи, оценителят е дал пазарна оценка на запасите от слънчогледово семе, тъй като според оценителя към датата на оценката е била подценена: пазарната стойност на запасите е 728 хиляди рубли. в сравнение с балансовата стойност - 600 хиляди рубли. Други материални запаси от суровини, материали и други подобни активи, както и готова продукция се оценяват по балансовата им стойност.

Коригирана стойност на имота Периоди, месеци Общо сп

„SG 15901 SP

SO 5567.5 SCHI SP

cm 1 1 1 1590 1 1918.9 O

SP 99,9 3,0 0,720 SP SE SP

o 5’ o> SP

8? 3,0 0,764 ко

ce 78.6 G "- SP

CM 3.0 10.836 g-*-

около 258,7 със съвместно предприятие

SP SP § вижте 816.6 около

o* 746.6 em SP

?^g cm 816,6 s?

с5 769.2 - SP

CM 1613.6 SE

Недвижими имоти 2. Оборудване 3. Транспортни средства 4. Незавършено строителство 5. Запаси от слънчогледово семе до

7. Запаси от готова продукция 8. Вземания 9. Парични средства 10. Общ входящ поток Пари 55

от 14. Обща актуална стойност на осребреното имущество

Като част от вземанията анализът разкри лоши дългове на купувачи и клиенти в размер на 452 хиляди рубли. В крайна сметка вземания, който се очаква да получи пари в брой в рамките на 12 месеца, е 1590 хиляди рубли. (2043-453).

В резултат на това пазарната стойност на имуществото на компанията е 6 540 хиляди рубли.

Преходът към ликвидационната стойност на предприятието изисква да се вземат предвид разходите за продажба на имущество, демонтаж на оборудване, транспортни разходи, разходи за поддържане на складови наличности, разходи за управление, разходи за посреднически недвижими имоти, оценка и правни услуги, данъци, такси, възможни отстъпки в процеса на изпълнение, разходите за провеждане на търгове. Най-правилният начин за изчисляване на предстоящите разходи за ликвидация е въз основа на оценката. В някои случаи можете да се съсредоточите върху натрупания пазарен опит в продажбата на този вид имот при подобни условия (таблица 5.8),

Таблица 5.8

Разходи за ликвидация на съоръжението (в% от пазарната стойност на активите), хиляди рубли Имот Rynoch.

ст-ти Ликвидац.

разходи 1. Недвижимо имущество 1199 10 119.9 2. Оборудване 1150 15 172.5 3. Транспортни средства 1 212 7 84.8 4. Незавършено строителство 229 12 27.5 5. Запаси от слънчогледово семе 728 2 14.6 6. Други запаси от суровини 363 5 18.1 7. Запаси от готова продукция 40 5 2,0 8. Вземания 1590 5 79,5 9. Парични средства 29 - - Административните разходи за ликвидация на предприятието, според изчислението, възлизат на 28 хиляди рубли. на месец. Обезщетенията на служителите възлизат на 51,8 хиляди рубли.

Графикът за продажба на активите на дружеството се съставя, като се отчита степента на тяхната ликвидност в реалните икономически условия. Освен това трябва да се вземат предвид законовите ограничения за продажба на имущество на ликвидирано предприятие (таблица 5.9),

Таблица 5.9 График за продажба на активите на дружеството Имущество, Период на изпълнение,

месеца 1, Недвижими имоти 12 2. Оборудване 6 3. Транспортни средства 3 4. Незавършено строителство 12 5. Запаси от слънчогледово семе 1 6. Други запаси от суровини 3 7. Запаси от готова продукция 1 . 8. Вземания 12 9. Парични средства 1 Графикът за продажба на активи ви позволява да определите текущата пазарна стойност на продавания имот, като вземете предвид момента на получаване на средства от продажбата на имот. За тази цел е необходимо да се коригира размерът на паричните постъпления, като се използва механизмът за дисконтиране на приходите от продажба на имущество. В този случай ще изхождаме от предположението, че за целия период на продажба на отделни групи активи приходите ще се формират равномерно по месеци, а средствата ще бъдат получени в края на месеца. Изключение прави продажбата на незавършено строителство.

За изчисляване на дисконтовия процент е възприет кумулативен метод на конструиране, който позволява да се вземат предвид всички рискове от инвестиции в реализуема собственост, рисковете, свързани с управлението и др. В този пример за изчисляване на дисконтираните парични потоци се използва дисконтов процент от 3%.

Изчисляването на дисконтираните парични потоци (RC) се извършва по формулата:

(1 + k)t (1 + k)t

където RU - месечни парични потоци от продажба на имущество, в съответствие с установения график;

r - месечен дисконтов процент; m - броят на периодите на дисконтиране годишно, месец (m = 12).

Разходите за ликвидация също изискват корекция, но процесът ще бъде обърнат: необходимо е да се определи нарастващата цена на паричните средства, за да се поддържат разходите на ниво, достатъчно за ликвидиране на предприятието. Коригираният изходящ паричен поток (CU) се определя по формулата:

py>m = py(1 + r)m,

където (1 + r Y "- къмпинг фактор; r - лихва върху капитала;

RU - текущ паричен поток;

t - броят на периодите за продажба на имущество, месеци. (771 = 12).

Въз основа на корекциите, направени в таблици 5.6, 5.7, можем да определим ликвидационната стойност на предприятието, която е 4 555,3 хиляди рубли. (5 567,5 - 1 012,2).

Ликвидационна стойност- това е най-вероятната цена, на която обектът може да бъде отчужден за период, по-кратък от типичния период на експозиция за пазарни условия, в условия, когато продавачът е принуден да извърши сделка за отчуждаване на имущество.

Методът за изчисляване на спасителната стойност също се отнася до методите на разходния подход. Според FSO-8, ако е налице предпоставка за ликвидация на предприятието, неговата стойност се определя като нетните приходи, получени след продажбата на активите на предприятието, като се вземат предвид изплащането на съществуващия дълг и разходите, свързани с продажбата на активите и прекратяването от дейността на предприятието.

Методът за изчисляване на ликвидационната стойност на предприятието е подобен на метода нетни активи, основната разлика е само в състоянието на предприятията. Тъй като не се очаква бизнесът да продължи да работи, репутацията се изключва от изчисленията на пазарната стойност, прави се значителна отстъпка от продажната стойност на активите и се добавят разходи за демонтаж и комисиони на посредници.

Ликвидацията на предприятието се разделя на:

Принудително (фалит по съдебен ред);

Надзорно (закриване на предприятието по решение на собствениците).

Във втория случай обикновено има много повече време за предприятието да продаде имуществото си на цени, близки до пазарните; по този начин ликвидационната стойност тук ще бъде малко по-висока.

Изчисляването на ликвидационната стойност на предприятието включва няколко етапа:

Етап 1.Въз основа на най-новите финансови отчети(като правило, балансът и неговите приложения) се извършва анализ на активитеи пасивите на предприятието.

Етап 2. Идентифициране на специализирани и неспециализирани активи.Специализираните активи не могат да се продават на пазара отделно от целия бизнес и следователно тяхната ликвидационна стойност клони към нула. Неспециализираните активи са универсални, те могат да бъдат изхвърлени отделно от целия бизнес и следователно тяхната спасителна стойност е по-лесна за пускане на пазара.

Етап 3. Продажба на активи.Разработва се календарен график за ликвидацията на активите: по-кратки периоди се разпределят за материални запаси, по-дълги периоди се разпределят за дълготрайни активи и финансови инвестиции. Определят се планираните дисконтирани брутни постъпления от ликвидация на активи.

Етап 4. Оценява се стойността на преките разходисвързани с ликвидацията на предприятието. Това включва комисионни, платени на оценителски и адвокатски кантори, както и данъци, които се плащат при продажбата (напр. ДДС). Разходите се дисконтират според графика за продажба на активи.

Етап 5 Размерът на разходите е приблизителенсвързани със собствеността върху активи преди тяхната продажба. Това са разходите за съхранение на запаси от готова продукция и материали, оборудване, машини и механизми, поддържане на недвижими имоти, както и разходи за управление (заплати, командировки) за поддържане на дейността на предприятието до приключване на неговата ликвидация. Те също се дисконтират според графика за продажба на активи.

Етап 6 Определят се основните задължения. Това:

Обезщетение на служителите на предприятието;

Искове на кредитори за задължения, обезпечени със залог на имущество;

Плащания към бюджета и извънбюджетните фондове;

Разплащания с други кредитори.

Етап 7.Изчисляване на остатъчната стойност (LS):

LS \u003d SSA - PZL - RV - O,

SSA е коригираната сума на активите,

PZL - преки разходи за ликвидация,

RW е цената на притежание,

О, задължения.

По правило оценката на ликвидационната стойност се извършва по решение на арбитражния ръководител или на собствениците на предприятието. Основните случаи, когато се използва методът на остатъчната стойност:

Приемане от събранието на кредиторите на решение за откриване на производство по несъстоятелност на предприятието;

Разработване от външен управител на план за външно управление на предприятие в несъстоятелност;

Балансиране на предприятието около точката на рентабилност;

Приходите на дружеството са незначителни спрямо стойността на нетните активи;

Вземане на решение за ликвидация от собствениците на предприятието.

Резултатът от оценката на стойността на кризисно предприятие по метода на ликвидационната стойност показва каква част от средствата ще останат на разположение на собствениците на предприятието след изплащане на всички задължения.

Оценка на имоти

Оценката на недвижими имоти е задължителна за целите на бизнес оценката интегрална частразходен подход и може да се използва и при прилагане на други подходи, например пазарния подход. Оценката на недвижими имоти се извършва в съответствие с FSO № 7 „Оценка на недвижими имоти“, одобрена със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 25 септември 2014 г. N 611. Като цяло, обектът на недвижими имоти е земя и всичко, което е неразривно свързан с него.

Обектите на оценка по стандарта са:

Застроени парцели;

Незастроени парцели;

Съоръжения за капитално строителство;

Части от парцели и проекти за капитално строителство;

Жилищни и нежилищни помещения.

Те могат да бъдат оценени заедно или поотделно, изцяло или като дялове от правото върху недвижим имот. Задачата за оценка може да включва:

Пазарната стойност на имота;

Пазарен наем;

Разходи за създаване или замяна на строителния обект;

Загуби при отчуждаване на имуществото, както и в други случаи;

Разходи за отстраняване на замърсяването на околната среда и рекултивация на земи.

Оценката на недвижими имоти се извършва на няколко етапа.

Етап 1. Анализ на пазара.Оценителят трябва да проучи пазара в онези сегменти, които включват използването на имота. Анализът на пазара на недвижими имоти се извършва в следната последователност:

а) анализ на влиянието на политическата и социално-икономическата ситуация в страната и региона;

б) определяне на пазарния сегмент, към който принадлежи оценяваният имот. Ако пазарът на недвижими имоти на дадена територия не е развит и няма достатъчно данни за сделки със сравними обекти на недвижими имоти, се допуска разширяване на изследваната област за сметка на територии, подобни на икономически характеристикис местоположението на оценявания обект;

в) анализ на актуални данни за цените на сделките и офертите с недвижими имоти от изследваните пазарни сегменти;

г) анализ на основните фактори, влияещи върху търсенето и предлагането на недвижими имоти (норма на възвръщаемост, периоди на изплащане и др.);

д) основните заключения относно пазара на недвижими имоти в сегментите, необходими за оценка на обекта (динамика на пазара, търсене, предлагане, обем на продажбите, пазарен капацитет, мотивация на купувачите и продавачите, ликвидност, колебания на цените и др.).

Етап 2. Анализ на най-ефективното използване.Най-голямото използване е използването на недвижимо имущество, което максимизира неговата производителност (съответстващо на най-високата му стойност) и което е физически възможно, разрешено от закона и финансово оправдано. Най-доброто използване на даден имот може да съответства на действителното му използване или да включва други употреби, като обновяване или обновяване.

Анализът на най-ефективното използване ви позволява да идентифицирате най-печелившия вид дейност за недвижими имоти. Така оценителят получава база за обективна преценка за оценявания обект, независимо от мнението на неговия бивш или потенциален собственик. Така собственикът на комплекс от имоти в центъра на града може да смята, че той е предназначен само за фабрика за облекло; но резултатът от пазарния анализ най-вероятно ще покаже, че е по-изгодно сградите да се превърнат в търговски и развлекателен център. При определяне на пазарната стойност оценителят се ръководи от резултатите от този анализ, за ​​да избере подходи и методи за оценка.

Етап 3. Изборът на подход към оценката.При оценката на недвижими имоти се използват три класически подхода за оценка.

Сравнителен подходсе използва за оценка на недвижими имоти, когато е възможно да се изберат достатъчен брой аналогични обекти с известни цени на сделки или оферти за оценка. Методите на сравнителния подход при оценката на недвижими имоти са разделени на качество(относителен сравнителен анализ, метод експертни оценкии т.н.) и количествен(метод на регресионен анализ, метод на количествени корекции и др.), както и техните комбинации.

доходен подходизползвани за оценяване на недвижими имоти, които генерират или могат да генерират потоци от приходи. Като част от подхода на дохода стойността на недвижимите имоти може да се определи по метода директна капитализация, метод на дисконтирания паричен поток или метод на капитализация според изчислителните модели.

Разходен подходпрепоръчва се да се кандидатства за оценка на обекти на недвижими имоти - парцели, застроени с обекти на капитално строителство, или обекти на капитално строителство, но само взети като цяло, а не на части, например под формата на жилищни и нежилищни помещения. Препоръчително е да се използва разходният подход за оценка на недвижими имоти, ако той съответства на най-ефективното използване на парцела като незастроен и е възможно правилно да се оцени физическото износване, както и функционалното и външното остаряване на сградите и конструкциите.

Етап 4. Изчисляване на разходитесобственост по избрани методи. Оценителят има право самостоятелно да определи метода за оценка на недвижимите имоти в рамките на всеки от избраните подходи или да използва различна методология за изчисление, основана на принципите на същественост, валидност, недвусмисленост, проверимост и достатъчност.

Етап 5 Координиране на резултатите от оценката.В случай на използване няколко подходаоценка, както и използване в рамките на някой от подходите за оценка няколко методаоценка, извършва се предварителна координация на техните резултати, за да се получи междинен резултат от оценката на обекта на оценка по този подход. При съгласуване на получените съществено различни резултати от междинната оценка различни подходиили методи, докладът трябва да отразява извършения анализ и идентифицираната причина за несъответствията.

Ако няма достатъчно пазарни данни, необходими за прилагане на някой от подходите за оценка на недвижими имоти, се препоръчва да се посочи в рамките на избрания подход индикативни стойностиоценяваната стойност, които не се вземат предвид при окончателното споразумение, но могат да се използват като ориентир към крайния резултат от оценката на недвижимия имот.

След процедурата по одобрение, оценителят, освен че посочва в оценителския доклад крайния резултат от оценката на недвижимия имот, дава становището си относно възможните интервални граници, в който според него може да се разположи тази стойност.

Захарова Надежда Николаевна, главен финансов консултант на отдела за консултиране и оценка на Nexia Pacioli Consulting LLC, Москва, Русия

Сумата, определена чрез метода на остатъчната стойност при разходния подход, всъщност е пазарната стойност, изчислена чрез метода, който се основава на редица допускания.

За да приложите метода на остатъчната стойност, трябва да бъдат изпълнени следните условия:

1. предприятието е преустановило дейността си или има основания да се счита, че ще престане да съществува в близко бъдеще;

2. контролиращият дял (или такъв, който може да причини продажба на активи) се оценява;

3. Стойността на предприятието при ликвидация ще бъде по-висока, отколкото при продължаване на дейността.

Теоретичните основи на метода на спасителната стойност са описани с различна степен на детайлност в текущи публикации на местни и чуждестранни автори. (Артеменков, Жуков, 2011; Горчакова, 2005; Горюнов, Бабичева, Козлова, 2010; Захарова, 2015; Иванова, Шмачин, 2014; Касьяненко, 2007; Лейфер, 2006; Фоменко, 2015; Холодкова, 2013; Алдерсън, Betker, 1995; Бело, Лин, Виторино, 2014; Тинг, Варачка, Джао, 2007; Голец, Гупта, 2014; Джафаринеджад, Джори, НПО, 2015; Ким, Лим, 2010; Волков, Смит, 2015), както и в повечето уроци по бизнес оценка.

Най-общо същността на този метод може да се обобщи по следния начин: стойността на бизнеса (собствения капитал) се определя като сумата на приходите от продажба на активи минус разходите за продажба и разходите за погасяване на задължения.

Основата за изчислението е счетоводният баланс на дружеството към датата, най-близка до датата на оценката. Като цяло стъпките за изчисление са както следва:

1) разработване на календарен план за ликвидация на активи;

2) изчисляване на пазарната стойност на активите и след това тяхната ликвидационна стойност;

3) изчисляване на преките разходи за ликвидация;

4) изчисляване на други разходи (разходи за поддържане на предприятието до момента на ликвидация);

5) изчисляване на данъци и плащания, свързани с ликвидация (данък печалба, плащания на уволнени служители и др.);

6) изчисляване на размера на задълженията на предприятието;

7) приспадане от стойността на ликвидационната стойност на активите на разходите за ликвидация и пасивите на предприятието.

Когато описват метода на спасителната стойност, руските автори споменават необходимостта от изчисляване на ликвидната стойност на продаваните активи, т.е. предполага се, че активите на компанията ще бъдат продадени в съкратен период от време.

От гледна точка на руското законодателство, остатъчната стойност се определя, както следва:

„При определяне спасителна стойностна обекта на оценка се определя изчислена стойност, която отразява най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде отчужден за периода на експозиция на оценявания обект, който е по-малък от типичния период на експозиция за пазарни условия, в условия, когато продавачът е принуден да извърши сделка за отчуждаване на имущество.

При определяне спасителна стойност, за разлика от определянето на пазарната стойност, се взема предвид влиянието на извънредни обстоятелства, принуждаващи продавача да продаде обекта на оценка при условия, които не съответстват на пазарните.

Трябва да се отбележи, че понятията "ликвидационна стойност" и "метод на ликвидационната стойност" не са идентични. Методът на ликвидационната стойност, както беше споменато по-горе, ви позволява да определите пазарната стойност на даден бизнес въз основа на определени предположения.

Нека се обърнем към Международния речник на термините за оценка на бизнеса:

В същото време оценителят в своята работа моделира условната ситуация на ликвидация на предприятието и трябва да изхожда от критерия за максимална ефективност. На практика дружеството има възможност да започне реална ликвидация, без да взема решение за ликвидация. Става дума за намаляване или спиране на производство, съкращаване на персонал, разпродажба на имущество и т.н. Тези процедури могат да бъдат наречени "подготовка за ликвидация" или "подготвителен период". Този период зависи преди всичко от състава на активите на дружеството.

Разглеждане на условен пример

Например, нека вземем условна ситуация на продажба на актив със следните основни параметри:

- пазарна стойност на актива: 1000 условни единици (у.е.);

- период на пазарна експозиция: 10 месеца.

Формулата за изчисляване на ликвидационната стойност на актив ще бъде взета според работата на Козир Ю.В. “Методика за определяне на ликвидационната стойност на имуществото. Оценка на ликвидационната стойност» (Тръмп, 2000):

, (2)

където P L - ликвидационна стойност;

P m - пазарна стойност;

y е средната пазарна възвръщаемост на инвестициите в такива обекти;

t e - средно време на пазарна експозиция на обекта;

t е определеното (законово) време за продажба на обекта;

T е периодът от време, към който е обвързан дисконтовият процент.

За случай Аще приемем пазарната възвращаемост на актива равна на 10%, а разходите за поддръжка на актива - 30 у.е. на месец.

За случай Вще приемем пазарната възвръщаемост на актива равна на 30%, а разходите за поддръжка на актива - 10 у.е. на месец.

На графиките (фиг. 2 и фиг. 3 ) представя основните икономически показатели за ситуация А и Б.

Таблица 3

Средно време на експозиция за обекти (източник - съставен въз основа на статията "Определяне на типичния период на експозиция при изчисляване на ликвидационната стойност" )

Тип обект	Състояние на пазара
	пазар на купувача	равновесен пазар	пазар на продавача
Недвижими имоти (с изключение на стандартни апартаменти и имоти на стойност над $10 милиона)	6 месеца	3 месеца	1 месец
Бизнес (контролни пакети, акции на стойност под 10 милиона долара)	6-12 месеца	3 месеца	2-3 месеца
Апартаменти (типични)	1 месец	Две седмици	1 седмица
Оборудване за масово производство (ново и употребявано)	1-2 месеца	1 месец	Две седмици
Автомобилите (с изключение на елитните) са нови	1 месец	2-3 седмици	1 седмица

Оценка на ликвидационната стойност на предприятието

1. Понятието и видовете ликвидационна стойност на предприятието

Ситуацията на фалит и ликвидация на предприятие е извънредна ситуация. Вероятността за положително решение на проблема с неплащането, който обикновено съпътства тази ситуация, зависи от стойността на имуществото, което предприятието притежава. И не само проблемите с неплащанията, но и решаването на въпроси, свързани с материалното благосъстояние на служителите на предприятието, до известна степен зависят от стойността на имуществото на ликвидираното предприятие.

Оценката на предприятието обаче е необходима не само в случай на ликвидация на предприятието. Важно е в много други случаи, например:

При финансиране на предприятието на длъжника;


при финансиране на реорганизация на предприятие;


при реорганизация на предприятие, извършена без съдебен процес;


при разработване на план за погасяване на дълговете на предприятие-длъжник, което е под заплаха от фалит;


при анализиране и идентифициране на възможността за разделяне на отделните производствени мощности на предприятието в икономически независими организации;


при оценка на заявления за закупуване на предприятие; при проверка на измамни сделки за прехвърляне на права на собственост на трети лица; при проверката на програмите за реорганизация на предприятията.

Оценката на ликвидационната стойност на предприятие в ситуация на несъстоятелност има редица характеристики, главно поради естеството на самата извънредна ситуация. Тези характеристики трябва да бъдат взети под внимание от оценителя, клиента и други страни, заинтересовани от резултатите от оценката на остатъчната стойност.

Друга особеност на оценката на ликвидационната стойност на предприятието е високата степен на зависимост на трети страни от резултатите от оценката.

Оценката на ликвидационната стойност на предприятие (бизнес) се извършва в следните случаи:

дружеството е в несъстоятелност или има сериозни съмнения относно способността му да остане действащо предприятие;

Стойността на компания в ликвидация може да бъде по-висока, отколкото при продължаваща дейност.

В момента има много дефиниции на спасителната стойност, разликите между които са доста значителни по отношение на практическа работаоценител, така че има смисъл да дадем най-известните от тях.

По-специално, най-често те се позовават на определението за ликвидационна стойност, дадено от водещия американски оценител С. Прат. Според него тя представлява чистата сума пари, която собственикът на предприятието може да получи при ликвидация на предприятието и отделна продажба на неговите активи. В същото време Прат смята, че ликвидационната стойност на предприятието като цяло обикновено е по-малка от размера на постъпленията, получени от отделната продажба на неговите активи. Трудно е да се съгласим с това: както показва руската практика, отделната продажба на активите на предприятието най-често води до продажба на имущество на безценица и е придружено от изясняване на отношенията на страните, заинтересовани от продажбата на собственост в съда.

От другите тълкувания на ликвидационната стойност бих искал да се спра и на следните определения:

1. Според Държавен стандартГОСТ Р 51195.0.02-98 на Руската федерация „Единна система за оценка на имуществото. Термини и определения ликвидационна стойност на имуществото: стойността на имуществото в случай на принудителна продажба.

2. В съответствие със Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 255 „За одобряване на FSO „Цел на оценката и видове стойност“, при определяне на ликвидационната стойност на предприятие, приблизителна оценка определя се стойност, която отразява най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде отчужден през периода на експозиция на обекта на оценка, който е по-малък от типичния период на експозиция за пазарни условия, в условия, когато продавачът е принуден да извърши сделка за отчуждаване на имущество. При определяне на ликвидационната стойност, за разлика от определянето на пазарната стойност, се взема предвид влиянието на извънредни обстоятелства, принуждаващи продавача да продаде обекта на оценка при условия, които не съответстват на пазарните.

Както може да се види, нито една от дефинициите не говори за остатъчната стойност като възникнала изключително в случай на отделна продажба на имущество, въпреки че и двата стандарта разглеждат също така остатъчната стойност изключително в равнината на принудителна продажба.

Ликвидационната стойност е разделена на три вида:

1. Поръчана спасителна стойност. Продажбата на активите на предприятието се извършва в разумен срок, за да могат да се получат високи цени за продаваните активи. За най-малко ликвидните недвижими имоти на предприятието този период е около 2 години.

2. Принудителна спасителна стойност. Активите се продават възможно най-бързо, често по едно и също време и на един и същи търг.

3. Ликвидационната стойност при прекратяване съществуването на имуществото на предприятието (усвояване). В този случай активите на предприятието не се продават, а се отписват и унищожават, като на това място се изгражда ново предприятие, даващо значителен икономически или социален ефект. В този случай стойността на предприятието е отрицателна, тъй като са необходими определени разходи за ликвидиране на активите на предприятието.

2. Типични случаи на възникване на спасителна стойност

Типични случаи на възникване на спасителна стойност са:

Ликвидация на предприятието;

Реализация на обекти на обезпечение;

Ускорена продажба на други имоти.

Когато предприятието е ликвидирано, става необходимо да се разработи ясен график за продажба на имущество и изплащане на дълга на предприятието (освен това не са необичайни ситуации, когато общият размер на приходите от продажба на имущество не покрива всички дългове) . В същото време условията на експозиция (дейности преди продажбата и самата продажба) са много ограничени поради необходимостта от сравнително бързо освобождаване от активи и погасяване на дълга. В случая става въпрос за наличното време. решаваща роляв стойност (при други равни условия).

От своя страна продължителността на периода се определя от условията на всеки конкретен случай на ликвидация. В същото време трябва да се има предвид, че самото решение за ликвидация може да бъде или доброволно (т.е. има планирано действие), или принудително. По правило първият случай дава по-голяма променливост при вземането на решения и ви позволява да разработите по-ефективни планове за ликвидация на предприятието.

Принудителната ликвидация в процеса на несъстоятелност се извършва, когато се вземе решение за откриване на производство по несъстоятелност въз основа на резултатите от външно управление. Образуваната маса на несъстоятелността подлежи на продажба на открит търг (с редки изключения, предвидени от Федералния закон „За несъстоятелността“). В същото време сроковете за продажба на имоти са изключително ограничени.

Следователно е необходимо да се прави разлика между доброволна и принудителна ликвидация.

Реализацията на обезпечителни обекти в контекста на тази работа е по-скоро хипотетична (откъсната от реалността) концепция. В този случай определянето на ликвидационната стойност е необходимо за обосноваване на долната граница на кредита, който е обезпечен със заложеното имущество, а не говорим за реалния факт на продажбата на обекта. Въпреки това, за да предостави кредит, кредиторът трябва да знае на каква цена ще бъде възможно да се продаде обезпечението в кратък срок, ако кредитът не бъде върнат. Даден разходв някои литературни източници се нарича обезпечение. Може обаче да се твърди, че по своята икономическа същност това също е ликвидация, тъй като има фактори за ограничено време и принудителна продажба.

Ускорената продажба на друго имущество поради ограниченото време на експозиция също налага определянето на ликвидационната стойност. В същото време има и няколко варианта за такова изпълнение - или инициативно (доброволно) изпълнение, или принудително (по принуда), предвидено от действащото законодателство.

И така, в процеса на изпълнителното производство имуществото, иззето със съдебно решение, се продава и в срок не по-дълъг от два месеца от датата на изземването (Федерален закон от 21 юли 1997 г. № 119-ФЗ „За изпълнителното производство “).

Така ликвидационната стойност на имота почти винаги е по-ниска от пазарната му стойност. И този факт е отрицателен за продавача на имот и, разбира се, положителен - за купувача.

3. Фактори, които определят разликата между спасителната стойност и пазарната стойност

Всички фактори, залегнали в основата на ликвидационната стойност или я съпътстват, могат да бъдат класифицирани условно (Фигура 1).

Ориз. 1 Коефициенти на остатъчна стойност

Във всяка ситуация присъстват обективни фактори при определяне на спасителната стойност. Тяхното влияние не може да бъде пренебрегнато и всъщност те практически не зависят от състоянието на нещата в конкретно предприятие (с изключение на общото състояние на собствеността). В същото време всички обективни фактори си влияят взаимно. Така например благоприятните пазарни условия могат да намалят оптималното време на експозиция и т.н.

Най-важният фактор, влияещ върху разликите в пазарната и ликвидационната стойност, е експозиционният срок на имота. В същото време, колкото по-кратък е планираният период на експониране на ликвидираното имущество в сравнение с оптималния, толкова по-силно се намалява възможната цена.

Диаграми 1-3 показват съотношението на пазарната и ликвидационната стойност на недвижимите имоти в Москва през 1998-2000 г. (V %)

Диаграма 1: Съотношение между пазарната и остатъчната стойност на офис сгради и помещения, %

Диаграма 2: Съотношение между пазарната и ликвидационната стойност на продажбата на търговски сгради и помещения, %

Диаграма 3: Съотношение между пазарната и остатъчната стойност на продажбата на складови и производствени сгради и помещения, %

Всъщност периодът на експониране на имуществото е основен фактор, който значително влияе върху всички останали фактори, както в посока на засилване на тяхното въздействие, така и в посока отслабване. Очевидно с увеличаване на планирания период на експозиция има повече реални възможности за използване на ефективни маркетингови дейности, изравняване отрицателно въздействиекраткосрочни конюнктурообразуващи фактори и др.

Общата инвестиционна привлекателност на даден обект се основава на индивидуалните характеристики на имота (функционално предназначение, физическо състояние) и има пряко влияние върху нивото на потребителското търсене.

В разглеждания случай (по време на ликвидация на предприятието) се активират специфични фактори, които условно могат да бъдат наречени „спин-оф фактори” (по принцип тези фактори са много близки до фактора инвестиционна привлекателност). Същността на тези фактори е, че много обекти на имуществения комплекс поотделно не представляват никаква стойност и всъщност не могат да бъдат продадени на нормална цена, докато тези обекти играят съществена роля в рамките на ликвидираното предприятие. Влиянието на анализирания аспект върху така наречените нематериални активи и на първо място върху бизнес репутацията на компанията (goodwill), която включва стойността на персонала, взаимоотношенията с доставчиците, гладкостта на бизнес структурата и др. е особено негативен. Когато една фирма е ликвидирана, не е възможно да се реализира този, понякога един от най-ценните активи.

Абсолютната стойност на пазарната стойност на обекта има обратен ефект върху нивото на ликвидност - колкото по-висока е пазарната стойност на обекта, толкова по-малко ефективно търсене става за него поради намаляване на броя на потенциалните купувачи.

Факторите за пряко въздействие върху нивото на себестойността на обектите включват пазарната ситуация по време на периода на ликвидация. Колкото по-дълъг е този период, толкова повече възможности има компанията да анализира ситуацията на пазара и да избере най-доброто най-добър вариантдействия при обстоятелствата. И обратното, при кратък период на експозиция и неблагоприятни пазарни условия загубите при продажбата на обекти ще се увеличат още повече. И е най-малкото неразумно да се надяваме на общ подем на пазара през краткия период на ликвидация на компанията.

Ефективността на маркетинга значително се усложнява и от кратката продължителност на периода, определен за съответните дейности. Но също толкова зависи и от конкретните средства, използвани за увеличаване на продажната цена на обекта.

Друг важен обективен фактор е психологическият аспект на принудителната продажба, който се изразява в известно въздействие върху инициативата на купувачите. Освен това въздействието на този фактор също е доста двустранно - от една страна, усещайки, че продавачът е в първоначално неблагоприятни условия, купувачите започват да правят дъмпинг, но от друга страна, усещайки конкуренция помежду си, те се страхуват да загубят имуществото се продава и са принудени да направят компромис.

Субективните фактори отразяват спецификата на всяко конкретно предприятие. Тези фактори са особено негативни в предприятия с неефективни мениджъри, което води до значителни затруднения по време на ликвидация. Такива фактори включват цяла система от явления. По този начин инвентаризацията и оценката на дълготрайните активи на предприятията в несъстоятелност почти винаги се възпрепятстват от състоянието на счетоводните регистри, липсата на технически паспорти за оборудване и паспорти на BTI за недвижими имоти. Тази поредица продължава с липсата на правни документи за имота, сложността на счетоводството, липсата на служители, които да дадат необходимите разяснения. Всички тези факти водят до факта, че преди да се изготви конкретен план и да се определи времето за ликвидация, е необходимо в пълния смисъл на думата да се "рейкне" имуществото на предприятието, да се възстановят веригите на възникване на определени задължения както от страна на самото предприятие, така и от страна на неговите партньори. Това води до колосално усложняване на процеса на ликвидация.

Въпреки това би било погрешно да се мисли, че разглежданите фактори винаги са само отрицателни. Напротив, ясната организационна структура и ефективната съвестна работа на отделите на предприятието могат да допринесат за значително ускоряване на процесите на ликвидация.

Наистина, вместо да отделяте 3-6 месеца за установяване на текущото състояние на имуществото на предприятието в случай на безстопанственост, би било по-добре този период да се използва за увеличаване на времето за продажба на имотния комплекс, което е много важно .

4. Методи за оценка на ликвидационната стойност на предприятие

Изчисляването на ликвидационната стойност на предприятието включва няколко основни етапа:

1. Анализират се редица статистически и счетоводни документи, които включват: счетоводни отчети в края на всяко тримесечие, статистически отчети, междинен ликвидационен баланс, инвентарни карти. Въз основа на цялостен финансов анализ се прави експертно заключение за достатъчността на средствата за покриване на дълга.

2. Формира се прогнозната маса на имуществото. Отделно се разглеждат следните групи активи:

Най-ликвидните (текущи активи).

По-малко ликвидни (нетекущи активи).

3. Формира се размера на дълга на фирмата.

4. Разработва се график за ликвидация. Трябва да се отбележи обаче, че продажбата различни видовеактиви на компанията ( недвижим имот, машини и оборудване, инвентар) изисква различни периоди от време въз основа на степента на ликвидност и необходимото ниво на експозиция на пазара.

5. Обосновете размера на разходите. Разграничават се разходите, свързани с ликвидацията, и разходите, свързани с притежаването на активи преди тяхната продажба. Разходите, свързани с ликвидацията, включват основно комисионни за оценители и адвокатски кантори, както и данъци и такси, които се плащат при продажбата. Разходите, свързани с притежаването на активи преди продажбата им, включват разходите за защита на съоръженията, разходите за управление на поддържането на дейността на дружеството до приключване на неговата ликвидация и др.

6. Реализируемото имущество се оценява. Оценката на имотите, които ще се продават, се извършва чрез всички подходи за оценка. В практиката най-често използваният подход за оценка на имотите е сравнителният подход.

7. Дисконтовият процент се определя, като се вземе предвид планираният период на изпълнение. Освен това, процентът на дисконтиране може да бъде зададен за всеки вид актив, който се оценява индивидуално, като се вземе предвид ликвидността (значителни отстъпки за ниска ликвидност) и риска от евентуална непродажба.

8. Изгражда се график за продажба на имущество, въз основа на който се определят общите постъпления от продажбата на оборотни, материални и нематериални активи.

9. Оперативната печалба (загуба) за периода на ликвидация се добавя (или изважда).

10. Въз основа на резултатите от продажбата се погасява натрупаната сума на текущия дълг за периода на ликвидация (електричество, отопление и др.).

Приспадат се правата за изкупуване на удовлетворение: обезщетения и плащания на служители на предприятието, искове на кредитори за задължения, обезпечени със залог на имущество на ликвидираното предприятие, дълг по задължителни плащания към бюджета и извънбюджетни фондове, разплащания с други кредитори .

В същото време вземанията на кредиторите се удовлетворяват по реда на приоритет, установен от член 64 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в съответствие с който разпределението на имуществото от всеки следващ приоритет се извършва след пълното разпределение на имуществото. от предишния приоритет.

11. Последното действие е оценката на ликвидационната стойност, която се дължи на дела на собствениците (акционерите). Федерален закон № 208-FZ от 26 декември 1995 г. „За акционерните дружества“ (с измененията от 13 юни 1996 г.) предвижда ясна процедура за разпределяне на останалите суми.

Така ликвидационната стойност на предприятието се изчислява, като от коригираната стойност на всички активи на баланса се извади сумата на текущите разходи, свързани с ликвидацията на предприятието, както и стойността на всички пасиви.

Разработването на календарен график за ликвидация на активите на предприятието се извършва, за да се максимизират, доколкото е възможно, приходите от продажбата на активи за изплащане на дълга към предприятието.

Като правило се приема, че дейността на предприятието е прекратена и се извършва само процесът на ликвидация на предприятието. Ликвидацията на голямо предприятие отнема около две години.

Изчисляването на текущата стойност на активите се извършва по метода на натрупване на активи, като се използват данните от баланса на предприятието към датата на оценка (или към последната отчетна дата). Проверката и коригирането на балансовите сметки се извършват едновременно с инвентаризацията на имуществото на предприятието към датата на оценката. Инвентаризацията на имуществото на предприятието се извършва в съответствие с методическите указания за инвентаризация на имуществото и финансовите задължения. Едновременно с инвентаризацията на имуществото на предприятието се изчислява пазарната стойност на парцела, върху който се намира, и текущата стойност на други активи.

Корекция на текущата стойност на активите. При изчисляване на ликвидационната стойност на предприятието е необходимо да се вземат предвид и да се извадят от стойността на активите разходите, свързани с тяхната ликвидация. Това са административни разходи за поддържане на дейността на предприятието до приключване на неговата ликвидация, комисионни плащания, необходими данъци и такси, обезщетения и плащания, разходи за транспортиране на продадени активи и др. Постъпления от продажба на активи сума пари, нетно от свързаните разходи, се дисконтира към датата на оценката с повишен дисконтов процент, който отчита риска, свързан с продажбата и графика на паричния поток.

След коригиране на позициите на актива на баланса е необходимо да се коригира пасивът на баланса по отношение на дългосрочен и текущ дълг. Особено внимание трябва да се обърне на сетълмента на привилегировани акции, данъчните плащания, както и така наречените условни задължения, които често възникват в резултат на текущи или потенциални съдебни спорове. Възможно е по време на анализа дължими сметкище може да се преговаря за промяна на условията за погасяване на задълженията на дружеството.

1. Методифинансов анализ за целите на бизнес оценка

   Курсова работа >> Финансови науки

   При избора методоценки: в случай на "нормален" Финансово състояние V скъпи Приближаванее избрано методнетни активи... , тогава изборът в рамките скъпи Приближаване метод ликвидация цена. В този случай резултатът от оценката може...

2. скъпи подходкъм оценката ценапоземлен имот

   Резюме >> Икономика

   Използване на резултатите при оценяване цена. 8. скъпи подходкъм оценката ценапоземлен имот. 9. Методбаланс за земя като... продажба. 21. Определение ликвидация ценапоземлен имот. 22. Степен ценаземя за...

3. Степен ценабизнес. Лекции

   Резюме >> История

   Не подлежи на преоценка. Второ методИмот ( скъпи) Приближаване - метод ликвидация цена. ликвидация ценапредставлява цена, което собственикът на предприятието ...

4. Оценка на бизнеса скъпи Приближаване

   Курсова работа >> Финансови науки

   По темата: „ОЦЕНКА НА БИЗНЕСА СКЪПО ПРИБЛИЖАВАНЕ. МЕТОДИЗЧИСЛЯВАНЕ РАЗХОДИНЕТНИ АКТИВИ“ Въведение Продажба на предприятие ... се представя от две основни методи: методнетни активи; метод ликвидация цена. Обхват на приложение Подходза оценка на база...

5. Определение ценабизнес на действащо предприятие на примера на LLC "Enterprise A"

   Дипломна работа >> Финансови науки

   ... скъпи Приближаванепри оценката на обекти на недвижими имоти обикновено се използват: методнетни активи метод ликвидация цена Метод... изчисли ценаАдминистративна сграда в рамките скъпи Приближаване методизчисление ценазамествания...