Η αξία ρευστοποίησης καθορίζεται σε περίπτωση αναγκαστικής εκκαθάρισης της εταιρείας.

Ως αξία ρευστοποίησης νοείται το καθαρό ποσό που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης κατά την εκκαθάριση της εταιρείας | και τη χωριστή πώληση των περιουσιακών στοιχείων της.

Η αξία ρευστοποίησης εξαρτάται από τη φύση της εκκαθάρισης.

Σε περίπτωση που είναι δυνατή η τακτική εκκαθάριση, η πώληση των περιουσιακών στοιχείων μπορεί να πραγματοποιηθεί εντός εύλογου χρονικού διαστήματος, η οποία θα εξασφαλίσει την υψηλότερη δυνατή τιμή για κάθε περιουσιακό στοιχείο. Αναγκαστική εκκαθάριση (προϋποθέτει ότι τα περιουσιακά στοιχεία πωλούνται το συντομότερο δυνατό.

Κατά τον υπολογισμό της αξίας διάσωσης, είναι σημαντικό να προσδιορίζονται ρεαλιστικά το κόστος που σχετίζεται με τη ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων. Κατά τον υπολογισμό της αξίας διάσωσης, είναι απαραίτητο να προεξοφλούνται τα αναμενόμενα έσοδα από την πώληση περιουσιακών στοιχείων με επιτόκιο που λαμβάνει υπόψη τον κίνδυνο που σχετίζεται με τη ρευστοποίηση. Η περίοδος βάσης είναι η ημερομηνία αποτίμησης της εταιρείας.

Η αξία ρευστοποίησης προσδιορίζεται με βάση την τρέχουσα αγοραία αξία των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας, λαμβανομένου υπόψη του χρόνου πώλησής τους σύμφωνα με το ημερολογιακό πρόγραμμα ρευστοποίησης περιουσιακών στοιχείων (Εικ. 5.4).

Για τον υπολογισμό της τρέχουσας αξίας των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας χρησιμοποιούνται τα στοιχεία του ισολογισμού της εταιρείας κατά την ημερομηνία αποτίμησης, λαμβάνοντας υπόψη την απογραφή και την προσαρμογή της αξίας των επιμέρους περιουσιακών στοιχείων, η αγοραία αξία των οποίων δεν συμπίπτει με τη λογιστική αξία.

Πρέπει πρώτα να λυθεί το ζήτημα της βέλτιστης και αποτελεσματικότερης χρήσης της εκκαθαρισμένης επιχείρησης, κάτι που θα επιτρέψει την εφαρμογή υγιών μεθόδων της αγοράς.

Ρύζι. 5.4. Σχέδιο προσδιορισμού της αξίας της εταιρείας με βάση τη μέθοδο της εκκαθάρισης

νυχτερινή αξιολόγηση μηχανών, εξοπλισμού, οχημάτων, κτιρίων και κατασκευών, άυλων περιουσιακών στοιχείων.

Με βάση την ανάλυση της θέσης του αντικειμένου, την ανάπτυξη της υποδομής, τη φύση και την απόσβεση της ακίνητης περιουσίας, τους νομοθετικούς περιορισμούς στη χρήση της ιδιοκτησίας, ελήφθη η καταλληλότερη επιλογή για αποσυναρμολόγηση και πώληση εξοπλισμού, οχημάτων, αποθεμάτων. Οι χώροι παραγωγής και αποθήκης μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τον νέο ιδιοκτήτη ως συγκρότημα αποθήκης.

Ο αγοραστής λαμβάνει τα δικαιώματα μίσθωσης του οικοπέδου μαζί με τα δικαιώματα επί της ακίνητης περιουσίας (Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, άρθρο 271 «Δικαίωμα χρήσης οικόπεδοιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας"). Η προσαρμογή των δεικτών ισοζυγίου έγινε από τον εκτιμητή για τις ακόλουθες θέσεις (πίνακας 5.5).

Πίνακας 5.5

Εκτιμήσεις αγοράς ρευστοποιημένων περιουσιακών στοιχείων, χιλιάδες ρούβλια Κωδικός ενεργητικού

Χορδές Balan

Σταθμός Rynoch

ST-TH 1 2 3 4 1. Real estate 122 1729 1 199 2. Equipment 122 784 1 150 3. Vehicles 122 900 1212 4. Construction in progress 122 423 229 229 150 5. αποθέματα του πρώτες ύλες, υλικά και παρόμοια τιμαλφή 211 363 363 7. Αποθέματα τελικών προϊόντων 214 40 40 Γ. Απαιτήσεις 240 1.590 1.590 Ε. Μετρητά 260 29 29 Αξία ρευστοποιημένης περιουσίας 6.540 Τα πάγια (γραμμή 122 του ενεργητικού του ισολογισμού) περιλαμβάνουν 12 ακίνητα. Η λογιστική αξία είναι 1.729 χιλιάδες RUB. Το κόστος οχημάτων, μηχανημάτων και εξοπλισμού είναι 1.684 χιλιάδες ρούβλια.

Ως μέρος των αντικειμένων ακινήτων υπάρχουν αντικείμενα μη βιομηχανικού σκοπού, τα οποία, σύμφωνα με το ν.4 Άρθ. 104 του ομοσπονδιακού νόμου "Περί αφερεγγυότητας (Πτώχευση)" υπόκεινται σε δωρεάν μεταβίβαση στις τοπικές κυβερνήσεις. Η λογιστική αξία τέτοιων εγκαταστάσεων ανήλθε σε 185 χιλιάδες ρούβλια. Ως αποτέλεσμα, η λογιστική αξία των ακινήτων που υπόκεινται σε πώληση ανήλθε σε 1.544 χιλιάδες RUB. (1729 - 185).

Κατά τη διαδικασία απογραφής, τεχνικής εμπειρογνωμοσύνης των ακινήτων, μελέτης των συνθηκών της αγοράς για την πώληση τέτοιων ακινήτων, ο εκτιμητής κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η λογιστική αξία των παγίων είναι υψηλότερη από την αγοραία αξία τους. Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο πλήρους κόστους αντικατάστασης, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους τύπους αποσβέσεων, ο εκτιμητής προσδιόρισε την αγοραία αξία των ακινήτων - 1.199 χιλιάδες ρούβλια.

Για να εκτιμήσει την αγοραία αξία των μηχανημάτων και του εξοπλισμού, ο εκτιμητής ξεχώρισε τα οχήματα ως πιο ρευστά από τον εξοπλισμό. (Αυτό θα αντικατοπτρίζεται στο παρακάτω πρόγραμμα διάθεσης περιουσιακών στοιχείων.)

Η λογιστική αξία του εξοπλισμού είναι 784 χιλιάδες ρούβλια και τα οχήματα - 900 χιλιάδες ρούβλια. Η αγοραία αξία αυτών των περιουσιακών στοιχείων, υπολογιζόμενη με βάση την προσέγγιση της αγοράς, ανήλθε σε 1.150 χιλιάδες RUB, αντίστοιχα. και 1.212 χιλιάδες ρούβλια.

Η κατασκευή σε εξέλιξη εκτιμάται σε 229 χιλιάδες ρούβλια. σε σύγκριση με τη λογιστική αξία των 423 χιλιάδων ρούβλια. Ταυτόχρονα, ο εκτιμητής έλαβε υπόψη την τεχνική κατάσταση των κατασκευών, τη φθορά υπό την επίδραση φυσικών και κλιματικών παραγόντων.

Ως μέρος των αποθεμάτων πρώτων υλών, υλικών και άλλων παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων, ο εκτιμητής έδωσε μια αγοραία αποτίμηση των αποθεμάτων ηλιόσπορων, καθώς, σύμφωνα με τον εκτιμητή, υποτιμήθηκε από την ημερομηνία αποτίμησης: η αγοραία αξία των αποθεμάτων είναι 728 χιλιάδες ρούβλια. σε σύγκριση με τη λογιστική αξία - 600 χιλιάδες ρούβλια. Τα λοιπά αποθέματα πρώτων υλών, υλικών και άλλων παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων, καθώς και τα τελικά προϊόντα αποτιμώνται στη λογιστική τους αξία.

Προσαρμοσμένη αξία ακινήτου Περίοδοι, μήνες Σύνολο sp

«SG 15901 SP

SO 5567,5 SCHI SP

cm 1 1 1 1590 1 1918,9 O

SP 99,9 3,0 0,720 SP SE SP

o 5’ o> SP

8; 3,0 0,764 συν

ce 78,6 G "- SP

CM 3,0 10,836 g-*-

περίπου 258,7 με κοινοπραξία

SP SP § βλέπε 816.6 σχετικά

o* 746,6 em SP

?^g cm 816,6 s?

с5 769,2 - SP

CM 1613,6 SE

Ακίνητα 2. Εξοπλισμός 3. Οχήματα 4. Κατασκευή σε εξέλιξη 5. Αποθέματα ηλιόσπορων σε

7. Αποθέματα ετοίμων προϊόντων 8. Απαιτήσεις 9. Μετρητά 10. Συνολική εισροή Χρήματα 55

από 14. Συνολική τρέχουσα αξία υπό εκκαθάριση

Ως μέρος των απαιτήσεων, η ανάλυση αποκάλυψε επισφαλείς οφειλές αγοραστών και πελατών στο ποσό των 452 χιλιάδων ρούβλια. Τελικά εισπρακτέους λογαριασμούς, το οποίο αναμένεται να λάβει μετρητά εντός 12 μηνών, είναι 1.590 χιλιάδες ρούβλια. (2043-453).

Ως αποτέλεσμα, η αγοραία αξία της περιουσίας της εταιρείας είναι 6.540 χιλιάδες ρούβλια.

Η μετάβαση στην αξία ρευστοποίησης της επιχείρησης απαιτεί να ληφθούν υπόψη τα έξοδα πώλησης ακινήτων, εξοπλισμού αποσυναρμολόγησης, έξοδα μεταφοράς, έξοδα διατήρησης αποθεμάτων, κόστος διαχείρισης, κόστος ενδιάμεσης ακίνητης περιουσίας, εκτιμήσεις και νομικές υπηρεσίες, φόροι, τέλη, πιθανές εκπτώσεις στη διαδικασία υλοποίησης, τα έξοδα διεξαγωγής δημοπρασιών. Ο πιο σωστός τρόπος υπολογισμού του επικείμενου κόστους εκκαθάρισης είναι με βάση την εκτίμηση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορείτε να εστιάσετε στη συσσωρευμένη εμπειρία της αγοράς στην πώληση αυτού του είδους ακινήτων σε παρόμοιες συνθήκες (πίνακας 5.8),

Πίνακας 5.8

Κόστος εκκαθάρισης για την εγκατάσταση (σε % της αγοραίας αξίας των περιουσιακών στοιχείων), χιλιάδες ρούβλια ιδιοκτησία Rynoch.

στ-τη Λικβιδάτς.

κόστος 1. Ακίνητη περιουσία 1199 10 119.9 2. Εξοπλισμός 1150 15 172.5 3. Οχήματα 1 212 7 84.8 4. Κατασκευή σε εξέλιξη 229 12 27.5 5. Αποθέματα ηλιόσπορων 2 3 αποθέματα ηλιόσπορων 2 6 6 4 λοιπά υλικά . 5 18,1 7. Αποθέματα τελικών προϊόντων 40 5 2,0 8. Απαιτητές 1590 5 79,5 9. Μετρητά 29 - - Τα διοικητικά έξοδα για την εκκαθάριση της επιχείρησης, σύμφωνα με τον υπολογισμό, ανέρχονται σε 28 χιλιάδες ρούβλια. κάθε μήνα. Η αποζημίωση απόλυσης στους υπαλλήλους ανήλθε σε 51,8 χιλιάδες ρούβλια.

Το χρονοδιάγραμμα πώλησης των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας καταρτίζεται λαμβάνοντας υπόψη τον βαθμό ρευστότητάς τους στις πραγματικές οικονομικές συνθήκες. Επιπλέον, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι νομικοί περιορισμοί στην πώληση περιουσίας μιας υπό εκκαθάριση επιχείρησης (πίνακας 5.9),

Πίνακας 5.9 Χρονοδιάγραμμα για την πώληση των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας Ακίνητα, Περίοδος υλοποίησης,

μήνες 1, Ακίνητα 12 2. Εξοπλισμός 6 3. Οχήματα 3 4. Κατασκευές σε εξέλιξη 12 5. Αποθέματα ηλιόσπορων 1 6. Άλλα αποθέματα πρώτων υλών 3 7. Αποθέματα τελικών προϊόντων 1 . 8. Εισπρακτέοι λογαριασμοί 12 9. Μετρητά 1 Το χρονοδιάγραμμα για την πώληση περιουσιακών στοιχείων σάς επιτρέπει να προσδιορίσετε την τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου που πωλείται, λαμβάνοντας υπόψη το χρονοδιάγραμμα λήψης κεφαλαίων από την πώληση του ακινήτου. Για το σκοπό αυτό είναι απαραίτητη η προσαρμογή του ύψους των ταμειακών εισπράξεων με τη χρήση του μηχανισμού προεξόφλησης εσόδων από την πώληση ακινήτων. Σε αυτήν την περίπτωση, θα προχωρήσουμε από την υπόθεση ότι για ολόκληρη την περίοδο πώλησης μεμονωμένων ομάδων περιουσιακών στοιχείων, τα έσοδα θα σχηματίζονται ομοιόμορφα ανά μήνες και ότι τα κεφάλαια θα εισπραχθούν στο τέλος του μήνα. Εξαίρεση αποτελεί η πώληση της κατασκευής σε εξέλιξη.

Για τον υπολογισμό του προεξοφλητικού επιτοκίου, υιοθετήθηκε μια σωρευτική μέθοδος κατασκευής, η οποία επιτρέπει να ληφθούν υπόψη όλοι οι κίνδυνοι των επενδύσεων σε ρευστοποιήσιμα ακίνητα, οι κίνδυνοι που σχετίζονται με τη διαχείριση κ.λπ. Σε αυτό το παράδειγμα, χρησιμοποιείται προεξοφλητικό επιτόκιο 3% για τον υπολογισμό των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Ο υπολογισμός των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (RC) θα γίνει σύμφωνα με τον τύπο:

(1 + k)t (1 + k)t

όπου RU - μηνιαίες ταμειακές ροές από την πώληση ακινήτων, σύμφωνα με το καθορισμένο χρονοδιάγραμμα·

r - μηνιαίο επιτόκιο έκπτωσης. m - ο αριθμός των περιόδων έκπτωσης ανά έτος, μήνα (m = 12).

Το κόστος ρευστοποίησης απαιτεί επίσης προσαρμογή, αλλά η διαδικασία θα αντιστραφεί: είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί το αυξανόμενο κόστος των μετρητών για να διατηρηθεί το κόστος σε επίπεδο επαρκές για την εκκαθάριση της επιχείρησης. Η προσαρμοσμένη ταμειακή εκροή (CU) προσδιορίζεται από τον τύπο:

py>m = py(1 + r)m,

όπου (1 + r Y "- συντελεστής κάμπινγκ· r - τόκοι κεφαλαίου.

RU - τρέχουσες ταμειακές ροές.

t - ο αριθμός των περιόδων για την πώληση του ακινήτου, μήνες. (771 = 12).

Με βάση τις προσαρμογές που έγιναν στους πίνακες 5.6, 5.7, μπορούμε να προσδιορίσουμε την αξία ρευστοποίησης της επιχείρησης, η οποία είναι 4.555,3 χιλιάδες ρούβλια. (5.567,5 - 1.012,2).

Αξία εκκαθάρισης- αυτή είναι η πιο πιθανή τιμή στην οποία το αντικείμενο μπορεί να αποξενωθεί για περίοδο μικρότερη από την τυπική περίοδο έκθεσης για τις συνθήκες της αγοράς, σε συνθήκες κατά τις οποίες ο πωλητής αναγκάζεται να πραγματοποιήσει συναλλαγή για την αποξένωση ιδιοκτησίας.

Η μέθοδος υπολογισμού της αξίας διάσωσης αναφέρεται επίσης στις μεθόδους προσέγγισης κόστους. Σύμφωνα με το FSO-8, εάν υπάρχει προϋπόθεση για την εκκαθάριση της επιχείρησης, η αξία της προσδιορίζεται ως το καθαρό προϊόν που εισπράχθηκε μετά την πώληση των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης, λαμβάνοντας υπόψη την αποπληρωμή του υπάρχοντος χρέους και το κόστος που σχετίζεται με την πώληση των περιουσιακών στοιχείων και τη λήξη των δραστηριοτήτων της επιχείρησης.

Η μέθοδος για τον υπολογισμό της αξίας ρευστοποίησης μιας επιχείρησης είναι παρόμοια με τη μέθοδο καθαρό ενεργητικό, η κύρια διαφορά έγκειται μόνο στην κατάσταση των επιχειρήσεων. Δεδομένου ότι η επιχείρηση δεν αναμένεται να συνεχίσει να λειτουργεί, η υπεραξία αποκλείεται από τους υπολογισμούς της αγοραίας αξίας, γίνεται σημαντική έκπτωση στην αξία πώλησης των περιουσιακών στοιχείων και προστίθενται τα έξοδα διάλυσης και οι προμήθειες σε μεσάζοντες.

Η εκκαθάριση της επιχείρησης χωρίζεται σε:

Αναγκαστική (πτώχευση με δικαστική απόφαση).

Διαταγή (κλείσιμο της επιχείρησης με απόφαση των ιδιοκτητών).

Στη δεύτερη περίπτωση, υπάρχει συνήθως πολύ περισσότερος χρόνος για την επιχείρηση να πουλήσει την περιουσία της σε τιμές κοντά στην αγορά. Έτσι, η αξία ρευστοποίησης εδώ θα είναι ελαφρώς υψηλότερη.

Ο υπολογισμός της αξίας ρευστοποίησης της επιχείρησης περιλαμβάνει διάφορα στάδια:

Στάδιο 1.Με βάση τα πιο πρόσφατα οικονομικές δηλώσεις(κατά κανόνα ο ισολογισμός και τα παραρτήματά του) διενεργείται ανάλυση περιουσιακών στοιχείωνκαι τις υποχρεώσεις της επιχείρησης.

Στάδιο 2. Προσδιορισμός εξειδικευμένων και μη περιουσιακών στοιχείων.Τα εξειδικευμένα περιουσιακά στοιχεία δεν μπορούν να πωληθούν στην αγορά χωριστά από το σύνολο της επιχείρησης και ως εκ τούτου η αξία ρευστοποίησής τους τείνει στο μηδέν. Τα μη εξειδικευμένα περιουσιακά στοιχεία είναι καθολικά, μπορούν να διατεθούν χωριστά από το σύνολο της επιχείρησης και επομένως η αξία διάσωσης τους είναι ευκολότερη στην αγορά.

Στάδιο 3. Πώληση περιουσιακών στοιχείων.Αναπτύσσεται ένα ημερολογιακό χρονοδιάγραμμα για τη ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων: κατανέμονται μικρότερες περίοδοι για τα αποθέματα, κατανέμονται μεγαλύτερες περίοδοι για πάγια στοιχεία ενεργητικού και χρηματοοικονομικές επενδύσεις. Καθορίζονται οι προγραμματισμένες προεξοφλημένες μικτές εισπράξεις από τη ρευστοποίηση περιουσιακών στοιχείων.

Στάδιο 4. Εκτιμάται η αξία των άμεσων δαπανώνπου σχετίζονται με την εκκαθάριση της επιχείρησης. Αυτό περιλαμβάνει προμήθειες που καταβάλλονται σε αποτιμήσεις και δικηγορικά γραφεία, καθώς και φόρους που καταβάλλονται επί της πώλησης (π.χ. ΦΠΑ). Τα κόστη προεξοφλούνται σύμφωνα με το πρόγραμμα πώλησης περιουσιακών στοιχείων.

Στάδιο 5 Το ύψος των δαπανών εκτιμάταιπου σχετίζονται με την ιδιοκτησία περιουσιακών στοιχείων πριν από την πώλησή τους. Πρόκειται για τα έξοδα αποθήκευσης αποθεμάτων τελικών προϊόντων και υλικών, εξοπλισμού, μηχανημάτων και μηχανισμών, συντήρησης ακινήτων, καθώς και έξοδα διαχείρισης (μισθοί, επαγγελματικά ταξίδια) για τη διατήρηση της λειτουργίας της επιχείρησης μέχρι την ολοκλήρωση της εκκαθάρισής της. Επίσης προεξοφλούνται σύμφωνα με το πρόγραμμα πώλησης περιουσιακών στοιχείων.

Στάδιο 6 Καθορίζονται οι πρωταρχικές υποχρεώσεις. Αυτό:

Αποζημίωση απόλυσης στους υπαλλήλους της επιχείρησης.

Απαιτήσεις πιστωτών για υποχρεώσεις που εξασφαλίζονται με ενέχυρο περιουσίας.

Πληρωμές στον προϋπολογισμό και εκτός προϋπολογισμού κονδύλια·

Διακανονισμοί με άλλους πιστωτές.

Στάδιο 7.Υπολογισμός τιμής διάσωσης (LS):

LS \u003d SSA - PZL - RV - O,

SSA είναι το προσαρμοσμένο ποσό των περιουσιακών στοιχείων,

PZL - άμεσο κόστος εκκαθάρισης,

RW είναι το κόστος ιδιοκτησίας,

Αχ, υποχρεώσεις.

Κατά κανόνα, η εκτίμηση της αξίας ρευστοποίησης πραγματοποιείται με απόφαση του διαχειριστή διαιτησίας ή των ιδιοκτητών της επιχείρησης. Οι κύριες περιπτώσεις κατά τις οποίες χρησιμοποιείται η μέθοδος υπολειμματικής αξίας:

Έγκριση από τη συνέλευση των πιστωτών απόφασης για την έναρξη διαδικασίας πτώχευσης στην επιχείρηση.

Ανάπτυξη σχεδίου εξωτερικής διαχείρισης αφερέγγυης επιχείρησης από εξωτερικό διαχειριστή.

Εξισορρόπηση της επιχείρησης γύρω από το νεκρό σημείο.

Τα έσοδα της εταιρείας είναι ασήμαντα σε σύγκριση με την αξία του καθαρού ενεργητικού της.

Λήψη απόφασης εκκαθάρισης από τους ιδιοκτήτες της επιχείρησης.

Το αποτέλεσμα της αξιολόγησης της αξίας μιας επιχείρησης κρίσης χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της αξίας ρευστοποίησης δείχνει ποιο μέρος των κεφαλαίων θα παραμείνει στη διάθεση των ιδιοκτητών της επιχείρησης μετά την εξόφληση όλων των υποχρεώσεων.

Εκτίμηση ακινήτου

Η εκτίμηση ακινήτων είναι υποχρεωτική για σκοπούς αποτίμησης επιχειρήσεων αναπόσπαστο μέροςπροσέγγιση κόστους και μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθεί κατά την εφαρμογή άλλων προσεγγίσεων, για παράδειγμα, την προσέγγιση της αγοράς. Η εκτίμηση ακινήτων πραγματοποιείται σύμφωνα με το FSO No. 7 "Real Estate Appraisal", που εγκρίθηκε με Διάταγμα του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας της 25ης Σεπτεμβρίου 2014 N 611. Γενικά, ένα αντικείμενο ακίνητης περιουσίας είναι η γη και οτιδήποτε συνδέεται άρρηκτα με αυτήν.

Τα αντικείμενα αξιολόγησης σύμφωνα με το πρότυπο είναι:

Δομημένα οικόπεδα.

Μη ανεπτυγμένα οικόπεδα.

Εγκαταστάσεις κατασκευής κεφαλαίου;

Μέρη οικοπέδων και κεφαλαιουχικά έργα.

Κατοικίες και μη.

Μπορούν να αποτιμηθούν μαζί ή χωριστά, στο σύνολό τους ή ως μετοχές του δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας. Η εργασία για την αξιολόγηση μπορεί να περιλαμβάνει:

Η αγοραία αξία του ακινήτου·

Μίσθωμα αγοράς;

Δαπάνες για τη δημιουργία ή την αντικατάσταση του κατασκευαστικού αντικειμένου.

Απώλειες σε περίπτωση εκποίησης του ακινήτου, καθώς και σε άλλες περιπτώσεις.

Δαπάνες για την εξάλειψη της περιβαλλοντικής ρύπανσης και την αποκατάσταση γης.

Η εκτίμηση ακινήτων πραγματοποιείται σε διάφορα στάδια.

Στάδιο 1. Ανάλυση αγοράς.Ο εκτιμητής πρέπει να διερευνήσει την αγορά σε εκείνα τα τμήματα που περιλαμβάνουν τη χρήση του ακινήτου. Η ανάλυση της αγοράς ακινήτων πραγματοποιείται με την ακόλουθη σειρά:

α) ανάλυση της επιρροής της πολιτικής και κοινωνικοοικονομικής κατάστασης στη χώρα και την περιοχή·

β) προσδιορισμό του τμήματος της αγοράς στο οποίο ανήκει το ακίνητο που αποτιμάται. Εάν η αγορά ακινήτων σε μια δεδομένη περιοχή δεν είναι ανεπτυγμένη και δεν υπάρχουν επαρκή στοιχεία για συναλλαγές με συγκρίσιμα ακίνητα, επιτρέπεται η επέκταση της περιοχής μελέτης σε βάρος περιοχών παρόμοιων οικονομικά χαρακτηριστικάμε τη θέση του αξιολογούμενου αντικειμένου·

γ) ανάλυση των πραγματικών δεδομένων για τις τιμές των συναλλαγών και των προσφορών με ακίνητα από τα τμήματα της αγοράς που μελετήθηκαν.

δ) ανάλυση των κύριων παραγόντων που επηρεάζουν τη ζήτηση και την προσφορά ακινήτων (ποσοστό απόδοσης, περίοδοι απόσβεσης κ.λπ.).

ε) τα κύρια συμπεράσματα σχετικά με την αγορά ακινήτων στους τομείς που απαιτούνται για την αξιολόγηση του αντικειμένου (δυναμική της αγοράς, ζήτηση, προσφορά, όγκος πωλήσεων, ικανότητα αγοράς, κίνητρα αγοραστών και πωλητών, ρευστότητα, διακυμάνσεις τιμών κ.λπ.).

Στάδιο 2. Ανάλυση της πιο αποτελεσματικής χρήσης.Η υψηλότερη χρήση είναι η χρήση ακίνητης περιουσίας που μεγιστοποιεί την παραγωγικότητά του (αντίστοιχη με την υψηλότερη αξία του) και που είναι φυσικά δυνατή, νομικά επιτρεπτή και οικονομικά δικαιολογημένη. Η βέλτιστη χρήση ενός ακινήτου μπορεί να αντιστοιχεί στην πραγματική του χρήση ή να περιλαμβάνει άλλες χρήσεις, όπως ανακαίνιση ή ανακαίνιση.

Η ανάλυση της πιο αποτελεσματικής χρήσης σάς επιτρέπει να προσδιορίσετε τον πιο κερδοφόρο τύπο δραστηριότητας για ακίνητα. Έτσι, ο εκτιμητής λαμβάνει μια βάση για μια αντικειμενική κρίση σχετικά με το αξιολογούμενο αντικείμενο, ανεξάρτητα από τις απόψεις του πρώην ή του δυνητικού ιδιοκτήτη του. Έτσι, ο ιδιοκτήτης ενός συγκροτήματος ακινήτων στο κέντρο της πόλης μπορεί να πιστεύει ότι προορίζεται μόνο για ένα εργοστάσιο ένδυσης. αλλά το αποτέλεσμα της ανάλυσης της αγοράς πιθανότατα θα δείξει ότι είναι πιο κερδοφόρο να μετατραπούν τα κτίρια σε εμπορικό και ψυχαγωγικό κέντρο. Κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, ο εκτιμητής καθοδηγείται από τα αποτελέσματα αυτής της ανάλυσης για να επιλέξει προσεγγίσεις και μεθόδους αποτίμησης.

Στάδιο 3. Η επιλογή της προσέγγισης στην αξιολόγηση.Τρεις κλασικές προσεγγίσεις αποτίμησης χρησιμοποιούνται στην εκτίμηση ακινήτων.

Συγκριτική προσέγγισηχρησιμοποιείται για εκτίμηση ακινήτων, όταν είναι δυνατή η επιλογή ικανού αριθμού ανάλογων αντικειμένων με γνωστές τιμές συναλλαγών ή προσφορών για την εκτίμηση. Οι μέθοδοι συγκριτικής προσέγγισης στην αποτίμηση ακινήτων χωρίζονται σε ποιότητα(σχετική συγκριτική ανάλυση, μέθοδος εκτιμήσεις εμπειρογνωμόνωνκλπ) και ποσοτικός(μέθοδος ανάλυσης παλινδρόμησης, μέθοδος ποσοτικών προσαρμογών κ.λπ.), καθώς και οι συνδυασμοί τους.

εισοδηματική προσέγγισηχρησιμοποιείται για την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας που δημιουργεί ή είναι ικανή να δημιουργήσει ροές εισοδήματος. Ως μέρος της εισοδηματικής προσέγγισης, η αξία της ακίνητης περιουσίας μπορεί να προσδιοριστεί με τη μέθοδο άμεση κεφαλαιοποίηση, μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών ή μέθοδος κεφαλαιοποίησης σύμφωνα με μοντέλα υπολογισμού.

Προσέγγιση κόστουςσυνιστάται να υποβάλετε αίτηση για αξιολόγηση ακινήτων - οικόπεδα κτισμένα με κεφαλαιουχικά κατασκευαστικά αντικείμενα ή αντικείμενα κεφαλαιουχικής κατασκευής, αλλά μόνο στο σύνολό τους, όχι εν μέρει, για παράδειγμα, με τη μορφή οικιστικών και μη κατοικιών κτίριο. Συνιστάται η χρήση της προσέγγισης κόστους για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας εάν αντιστοιχεί στην αποτελεσματικότερη χρήση του οικοπέδου ως μη ανεπτυγμένου και είναι δυνατόν να εκτιμηθεί σωστά η φυσική φθορά, καθώς και η λειτουργική και εξωτερική απαξίωση κτιρίων και κατασκευών.

Στάδιο 4. Υπολογισμός κόστουςιδιοκτησία με επιλεγμένες μεθόδους. Ο εκτιμητής έχει το δικαίωμα να καθορίσει ανεξάρτητα τη μέθοδο αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας στο πλαίσιο καθεμιάς από τις επιλεγμένες προσεγγίσεις ή να χρησιμοποιήσει διαφορετική μεθοδολογία υπολογισμού με βάση τις αρχές της ουσιαστικότητας, της εγκυρότητας, της σαφούς, επαληθευσιμότητας και επάρκειας.

Στάδιο 5 Συντονισμός των αποτελεσμάτων της αξιολόγησης.Σε περίπτωση χρήσης διάφορες προσεγγίσειςαποτίμηση, καθώς και χρήση σε οποιαδήποτε από τις προσεγγίσεις αποτίμησης διάφορες μεθόδουςαξιολόγηση, πραγματοποιείται προκαταρκτικός συντονισμός των αποτελεσμάτων τους προκειμένου να ληφθεί ένα ενδιάμεσο αποτέλεσμα της αξιολόγησης του αντικειμένου αξιολόγησης με αυτήν την προσέγγιση. Κατά τη συμφιλίωση ουσιαστικά διαφορετικών αποτελεσμάτων ενδιάμεσης αξιολόγησης που προέκυψαν διαφορετικές προσεγγίσειςή μεθόδους, η αναφορά πρέπει να αντικατοπτρίζει την ανάλυση που πραγματοποιήθηκε και τον εντοπισμένο λόγο για τις αποκλίσεις.

Εάν δεν υπάρχουν επαρκή δεδομένα αγοράς που είναι απαραίτητα για την εφαρμογή οποιασδήποτε από τις προσεγγίσεις αποτίμησης ακινήτων, συνιστάται να υποδεικνύεται εντός της επιλεγμένης προσέγγισης ενδεικτικές τιμέςτην εκτιμώμενη αξία, τα οποία δεν λαμβάνονται υπόψη στην τελική συμφωνία, αλλά μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αναφορά στο τελικό αποτέλεσμα της εκτίμησης της ακίνητης περιουσίας.

Μετά τη διαδικασία έγκρισης, ο εκτιμητής, εκτός από την αναγραφή στην έκθεση εκτίμησης του τελικού αποτελέσματος της εκτίμησης ακινήτων, γνωμοδοτεί για πιθανές όρια διαστημάτων, στο οποίο, κατά τη γνώμη του, μπορεί να εντοπιστεί αυτή η τιμή.

Zakharova Nadezhda Nikolaevna, Επικεφαλής Οικονομικός Σύμβουλος του Τμήματος Συμβουλευτικής και Αποτίμησης της Nexia Pacioli Consulting LLC, Μόσχα, Ρωσία

Το ποσό που προσδιορίζεται με τη μέθοδο της υπολειμματικής αξίας σύμφωνα με την προσέγγιση του κόστους είναι, στην πραγματικότητα, η αγοραία αξία που υπολογίζεται με τη μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ορισμένες υποθέσεις.

Για την εφαρμογή της μεθόδου της αξίας διάσωσης, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

1. η επιχείρηση έχει σταματήσει τη λειτουργία της ή υπάρχουν λόγοι να πιστεύεται ότι θα πάψει να υφίσταται στο εγγύς μέλλον.

2. Η συμμετοχή ελέγχου (ή αυτή που είναι ικανή να προκαλέσει την πώληση περιουσιακών στοιχείων) αξιολογείται.

3. Η αξία της επιχείρησης κατά την εκκαθάριση θα είναι μεγαλύτερη από ό,τι κατά τη συνέχιση της δραστηριότητας.

Τα θεωρητικά θεμέλια της μεθόδου της αξίας διάσωσης περιγράφονται με ποικίλους βαθμούς λεπτομέρειας σε τρέχουσες δημοσιεύσεις από εγχώριους και ξένους συγγραφείς. (Artemenkov, Zhukov, 2011; Gorchakova, 2005; Goryunov, Babicheva, Kozlova, 2010; Zakharova, 2015; Ivanova, Shmachin, 2014; Kasyanenko, 2007; Leifer, 2006;2010; Alderson, στοιχηματιστής, 1995; Belo, Lin, Βιτορίνο, 2014; Ηχώ, Warachka, Ζάο, 2007; Golec, Γκούπτα, 2014; Τζαφαρινετζάντ, Jory, Ngo, 2015; Κιμ, Λιμ, 2010; Volkov, Σιδηρουργός, 2015), καθώς και στα περισσότερα σεμινάρια αποτίμησης επιχειρήσεων.

Γενικά, η ουσία αυτής της μεθόδου μπορεί να συνοψιστεί ως εξής: η αξία της επιχείρησης (ίδια κεφάλαια) προσδιορίζεται ως το ποσό του εισοδήματος από την πώληση περιουσιακών στοιχείων μείον το κόστος πώλησης και το κόστος αποπληρωμής των υποχρεώσεων.

Η βάση για τον υπολογισμό είναι ο ισολογισμός της εταιρείας κατά την ημερομηνία που είναι πλησιέστερη στην ημερομηνία αποτίμησης. Γενικά, τα βήματα υπολογισμού είναι τα εξής:

1) ανάπτυξη ενός ημερολογιακού σχεδίου για την εκκαθάριση των περιουσιακών στοιχείων.

2) υπολογισμός της αγοραίας αξίας των περιουσιακών στοιχείων και στη συνέχεια η αξία ρευστοποίησής τους.

3) υπολογισμός των άμεσων δαπανών εκκαθάρισης.

4) υπολογισμός άλλων δαπανών (κόστος διατήρησης της επιχείρησης μέχρι τη στιγμή της εκκαθάρισης).

5) υπολογισμός φόρων και πληρωμών που σχετίζονται με την εκκαθάριση (φόρος κέρδους, πληρωμές σε απολυμένους υπαλλήλους κ.λπ.).

6) υπολογισμός του ποσού των υποχρεώσεων της επιχείρησης.

7) αφαίρεση από την αξία της ρευστοποιητικής αξίας των περιουσιακών στοιχείων του κόστους εκκαθάρισης και των υποχρεώσεων της επιχείρησης.

Κατά την περιγραφή της μεθόδου της αξίας διάσωσης, οι Ρώσοι συγγραφείς αναφέρουν την ανάγκη υπολογισμού της αξίας διάσωσης των περιουσιακών στοιχείων που πωλούνται, δηλαδή, υποτίθεται ότι τα περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας θα πωληθούν σε συντομευμένο χρονικό πλαίσιο.

Από την άποψη της ρωσικής νομοθεσίας, η αξία διάσωσης καθορίζεται ως εξής:

«Στον καθορισμό αξία διάσωσηςτου αντικειμένου αξιολόγησης, προσδιορίζεται μια υπολογισμένη τιμή που αντικατοπτρίζει την πιο πιθανή τιμή στην οποία μπορεί να αποξενωθεί αυτό το αντικείμενο αξιολόγησης για την περίοδο έκθεσης του αξιολογούμενου αντικειμένου, η οποία είναι μικρότερη από την τυπική περίοδο έκθεσης για τις συνθήκες της αγοράς, σε συνθήκες όπου η ο πωλητής αναγκάζεται να προβεί σε συναλλαγή για την εκποίηση ακινήτου.

Κατά τον καθορισμό αξία διάσωσης, σε αντίθεση με τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, λαμβάνεται υπόψη η επιρροή έκτακτων περιστάσεων, αναγκάζοντας τον πωλητή να πουλήσει το αντικείμενο αξιολόγησης υπό συνθήκες που δεν ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς.

Πρέπει να σημειωθεί ότι οι έννοιες της «αξίας ρευστοποίησης» και της «μέθοδος της αξίας ρευστοποίησης» δεν ταυτίζονται. Η μέθοδος της αξίας ρευστοποίησης, όπως προαναφέρθηκε, σας επιτρέπει να προσδιορίσετε την αγοραία αξία μιας επιχείρησης με βάση ορισμένες παραδοχές.

Ας στραφούμε στο Διεθνές Γλωσσάρι Όρων Αποτίμησης Επιχειρήσεων:

Παράλληλα, ο εκτιμητής στην εργασία του μοντελοποιεί την υπό όρους κατάσταση εκκαθάρισης της επιχείρησης και πρέπει να προχωρήσει από το κριτήριο της μέγιστης αποτελεσματικότητας. Στην πράξη, η εταιρεία έχει τη δυνατότητα να ξεκινήσει την πραγματική εκκαθάριση χωρίς να λάβει απόφαση εκκαθάρισης. Μιλάμε για μείωση ή διακοπή της παραγωγής, μείωση προσωπικού, πώληση ακινήτων κ.λπ. Αυτές οι διαδικασίες μπορούν να ονομαστούν «προετοιμασία για εκκαθάριση» ή «προπαρασκευαστική περίοδος». Αυτή η περίοδος εξαρτάται κυρίως από τη σύνθεση των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας.

Εξέταση σε ένα υπό όρους παράδειγμα

Για παράδειγμα, ας πάρουμε μια υπό όρους κατάσταση πώλησης ενός περιουσιακού στοιχείου με τις ακόλουθες βασικές παραμέτρους:

- αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου: 1000 συμβατικές μονάδες (c.u.)

- περίοδος έκθεσης στην αγορά: 10 μήνες.

Ο τύπος για τον υπολογισμό της αξίας ρευστοποίησης ενός περιουσιακού στοιχείου θα ληφθεί σύμφωνα με το έργο του Kozyr Yu.V. «Μεθοδολογία προσδιορισμού της εκκαθαριστικής αξίας του ακινήτου. Εκτίμηση της ρευστοποιήσιμης αξίας» (Τραμπ, 2000):

, (2)

όπου P L - αξία εκκαθάρισης.

P m - αγοραία αξία;

y είναι η μέση απόδοση της αγοράς για επενδύσεις σε τέτοια αντικείμενα.

t e - μέσος χρόνος έκθεσης στην αγορά του αντικειμένου.

t είναι ο καθορισμένος (νόμιμος) χρόνος για την πώληση του αντικειμένου.

T είναι η χρονική περίοδος με την οποία συνδέεται το προεξοφλητικό επιτόκιο.

Για την περίπτωση Αθα πάρουμε την αγοραία απόδοση του περιουσιακού στοιχείου ίση με 10%, και το κόστος διατήρησης του περιουσιακού στοιχείου - 30 c.u. κάθε μήνα.

Για την περίπτωση Βθα πάρουμε την αγοραία απόδοση του περιουσιακού στοιχείου ίση με 30%, και το κόστος διατήρησης του περιουσιακού στοιχείου - 10 c.u. κάθε μήνα.

Στα γραφήματα (εικ. 2 και εικ. 3 ) παρουσιάζει τους κύριους οικονομικούς δείκτες για την κατάσταση Α και Β.

Πίνακας 3

Μέσος χρόνος έκθεσης για αντικείμενα (πηγή - συντάχθηκε με βάση το άρθρο "Προσδιορισμός της τυπικής περιόδου έκθεσης κατά τον υπολογισμό της αξίας ρευστοποίησης" )

Τύπος αντικειμένου	Κατάσταση αγοράς
	αγορά του αγοραστή	αγορά ισορροπίας	αγορά πωλητή
Ακίνητα (εξαιρουμένων των τυπικών διαμερισμάτων και ακινήτων αξίας άνω των 10 εκατομμυρίων $)	6 μήνες	3 μήνες	1 μήνα
Επιχειρήσεις (ελέγχοντας μερίδια, μετοχές αξίας μικρότερης από 10 εκατομμύρια $)	6-12 μηνών	3 μήνες	2-3 μηνών
Διαμερίσματα (τυπικά)	1 μήνα	2 εβδομάδες	1 εβδομάδα
Εξοπλισμός μαζικής παραγωγής (καινούργιο και μεταχειρισμένο)	1-2 μήνες	1 μήνα	2 εβδομάδες
Τα αυτοκίνητα (με εξαίρεση τα ελίτ) είναι καινούργια	1 μήνα	2-3 εβδομάδες	1 εβδομάδα

Εκτίμηση της ρευστοποιήσιμης αξίας της επιχείρησης

1. Η έννοια και τα είδη της ρευστοποιητικής αξίας της επιχείρησης

Η κατάσταση πτώχευσης και εκκαθάρισης μιας επιχείρησης είναι έκτακτη. Η πιθανότητα θετικής λύσης στο πρόβλημα της μη πληρωμής, που συνήθως συνοδεύει αυτή την κατάσταση, εξαρτάται από την αξία του ακινήτου που κατέχει η επιχείρηση. Και όχι μόνο τα προβλήματα των μη πληρωμών, αλλά και η επίλυση θεμάτων που σχετίζονται με την υλική ευημερία των εργαζομένων της επιχείρησης, εξαρτώνται σε κάποιο βαθμό από την αξία της περιουσίας της εκκαθαρισμένης επιχείρησης.

Ωστόσο, η αποτίμηση της επιχείρησης είναι απαραίτητη όχι μόνο σε περίπτωση εκκαθάρισης της επιχείρησης. Είναι σημαντικό σε πολλές άλλες περιπτώσεις, για παράδειγμα:

Κατά τη χρηματοδότηση της επιχείρησης του οφειλέτη·


κατά τη χρηματοδότηση της αναδιοργάνωσης μιας επιχείρησης·


κατά την αναδιοργάνωση μιας επιχείρησης που πραγματοποιείται χωρίς δοκιμή ·


κατά την ανάπτυξη ενός σχεδίου για την αποπληρωμή των χρεών μιας επιχείρησης-οφειλέτη που απειλείται με πτώχευση·


κατά την ανάλυση και τον εντοπισμό της δυνατότητας διαχωρισμού των μεμονωμένων παραγωγικών δυνατοτήτων μιας επιχείρησης σε οικονομικά ανεξάρτητους οργανισμούς·


κατά την αξιολόγηση των αιτήσεων για την αγορά μιας επιχείρησης· κατά την εξέταση δόλιων συναλλαγών για μεταβίβαση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε τρίτους· στην εξέταση προγραμμάτων αναδιοργάνωσης επιχειρήσεων.

Η εκτίμηση της αξίας ρευστοποίησης μιας επιχείρησης σε κατάσταση πτώχευσης έχει μια σειρά από χαρακτηριστικά, κυρίως λόγω της φύσης της ίδιας της έκτακτης ανάγκης. Αυτά τα χαρακτηριστικά θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη από τον εκτιμητή, τον πελάτη και άλλα μέρη που ενδιαφέρονται για τα αποτελέσματα της αξιολόγησης της αξίας διάσωσης.

Ένα άλλο χαρακτηριστικό της εκτίμησης της αξίας ρευστοποίησης μιας επιχείρησης είναι ο υψηλός βαθμός εξάρτησης τρίτων από τα αποτελέσματα της αξιολόγησης.

Η εκτίμηση της αξίας ρευστοποίησης μιας επιχείρησης (επιχείρησης) πραγματοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

η εταιρεία βρίσκεται σε πτώχευση ή υπάρχουν σοβαρές αμφιβολίες σχετικά με την ικανότητά της να παραμείνει συνεχιζόμενη δραστηριότητα·

Η αξία μιας εταιρείας υπό εκκαθάριση μπορεί να είναι υψηλότερη από ό,τι στις συνεχιζόμενες δραστηριότητες.

Επί του παρόντος, υπάρχουν πολλοί ορισμοί της αξίας διάσωσης, οι διαφορές μεταξύ των οποίων είναι αρκετά σημαντικές όσον αφορά πρακτική δουλειάεκτιμητής, οπότε είναι λογικό να δώσουμε τα πιο διάσημα από αυτά.

Ειδικότερα, τις περισσότερες φορές αναφέρονται στον ορισμό της αξίας ρευστοποίησης που δίνει ο κορυφαίος Αμερικανός εκτιμητής S. Pratt. Κατά τη γνώμη του, αντιπροσωπεύει το καθαρό χρηματικό ποσό που μπορεί να λάβει ο ιδιοκτήτης της επιχείρησης κατά την εκκαθάριση της επιχείρησης και τη χωριστή πώληση των περιουσιακών της στοιχείων. Ταυτόχρονα, ο Pratt πιστεύει ότι η αξία ρευστοποίησης της επιχείρησης στο σύνολό της είναι συνήθως μικρότερη από το ποσό των εσόδων που λαμβάνονται από τη χωριστή πώληση των περιουσιακών της στοιχείων. Είναι δύσκολο να συμφωνήσουμε με αυτό: όπως δείχνει η ρωσική πρακτική, η χωριστή πώληση των περιουσιακών στοιχείων μιας επιχείρησης οδηγεί τις περισσότερες φορές σε πώληση περιουσίας για ένα μικρό ποσό και συνοδεύεται από μια διευκρίνιση των σχέσεων των μερών που ενδιαφέρονται για την πώληση περιουσία στο δικαστήριο.

Από τις άλλες ερμηνείες της αξίας ρευστοποίησης, θα ήθελα επίσης να σταθώ στους ακόλουθους ορισμούς:

1. Σύμφωνα με Κρατικό πρότυποΡωσική Ομοσπονδία GOST R 51195.0.02-98 «Ενιαίο σύστημα αποτίμησης ακινήτων. Όροι και ορισμοί ρευστοποιητική αξία ακινήτου: η αξία του ακινήτου σε περίπτωση αναγκαστικής πώλησής του.

2. Σύμφωνα με το Διάταγμα του Υπουργείου Οικονομικής Ανάπτυξης της Ρωσίας, της 20ης Ιουλίου 2007, αριθ. η τιμή προσδιορίζεται που αντικατοπτρίζει την πιο πιθανή τιμή στην οποία μπορεί να αποξενωθεί αυτό το αντικείμενο αποτίμησης κατά την περίοδο έκθεσης του αντικειμένου αξιολόγησης, η οποία είναι μικρότερη από την τυπική περίοδο έκθεσης για τις συνθήκες της αγοράς, σε συνθήκες όπου ο πωλητής αναγκάζεται να πραγματοποιήσει μια συναλλαγή για την αλλοτρίωση της ιδιοκτησίας. Κατά τον προσδιορισμό της αξίας ρευστοποίησης, σε αντίθεση με τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας, λαμβάνεται υπόψη ο αντίκτυπος των έκτακτων περιστάσεων, αναγκάζοντας τον πωλητή να πουλήσει το αντικείμενο εκτίμησης υπό συνθήκες που δεν ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς.

Όπως φαίνεται, κανένας από τους ορισμούς δεν κάνει λόγο για αξία διάσωσης ως αποκλειστικώς στην περίπτωση χωριστής πώλησης ακινήτου, αν και και τα δύο πρότυπα θεωρούν επίσης την αξία διάσωσης αποκλειστικά στο επίπεδο μιας αναγκαστικής πώλησης.

Η αξία ρευστοποίησης χωρίζεται σε τρεις τύπους:

1. Διατεταγμένη αξία διάσωσης. Η πώληση των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης πραγματοποιείται εντός εύλογου χρονικού διαστήματος ώστε να επιτυγχάνονται υψηλές τιμές για τα περιουσιακά στοιχεία που πωλούνται. Για τα λιγότερο ρευστά ακίνητα της επιχείρησης, η περίοδος αυτή είναι περίπου 2 χρόνια.

2. Αναγκαστική αξία διάσωσης. Τα περιουσιακά στοιχεία πωλούνται όσο το δυνατόν γρηγορότερα, συχνά την ίδια στιγμή και στην ίδια δημοπρασία.

3. Η ρευστοποιητική αξία της λήξης της ύπαρξης των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης (αξιοποίηση). Στην περίπτωση αυτή, τα περιουσιακά στοιχεία της επιχείρησης δεν πωλούνται, αλλά διαγράφονται και καταστρέφονται, και μια νέα επιχείρηση χτίζεται σε αυτόν τον τόπο, δίνοντας σημαντικό οικονομικό ή κοινωνικό αποτέλεσμα. Στην περίπτωση αυτή, η αξία της επιχείρησης είναι αρνητική, καθώς απαιτούνται ορισμένα κόστη για τη ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης.

2. Τυπικές περιπτώσεις σωστικής αξίας

Τυπικές περιπτώσεις εμφάνισης αξίας διάσωσης είναι:

Εκκαθάριση της επιχείρησης.

Πραγματοποίηση παράπλευρων αντικειμένων;

Ταχεία πώληση άλλων ακινήτων.

Όταν μια επιχείρηση εκκαθαρίζεται, καθίσταται απαραίτητο να αναπτυχθεί ένα σαφές χρονοδιάγραμμα για την πώληση ακινήτων και την αποπληρωμή του χρέους της επιχείρησης (επιπλέον, δεν είναι ασυνήθιστες καταστάσεις όταν το συνολικό ποσό των εσόδων από την πώληση ακινήτων δεν καλύπτει όλα τα χρέη) . Ταυτόχρονα, οι όροι έκθεσης (δραστηριότητες προπώλησης και η ίδια η πώληση) είναι πολύ περιορισμένοι λόγω της ανάγκης για αρκετά γρήγορη αποδέσμευση από τα περιουσιακά στοιχεία και αποπληρωμή του χρέους. Είναι το ζήτημα του διαθέσιμου χρόνου που διακυβεύεται σε αυτή την υπόθεση. ΚΑΘΟΡΙΣΤΙΚΟΣ ΡΟΛΟΣσε αξία (ceteris paribus).

Με τη σειρά της, η διάρκεια του χρονικού διαστήματος καθορίζεται από τις συνθήκες κάθε συγκεκριμένης περίπτωσης εκκαθάρισης. Ταυτόχρονα, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η ίδια η απόφαση για εκκαθάριση μπορεί να είναι είτε εθελοντική (δηλαδή υπάρχει προγραμματισμένη ενέργεια) είτε αναγκαστική. Κατά κανόνα, η πρώτη περίπτωση δίνει μεγαλύτερη μεταβλητότητα στη λήψη αποφάσεων και σας επιτρέπει να αναπτύξετε πιο αποτελεσματικά σχέδια για την εκκαθάριση της επιχείρησης.

Η αναγκαστική εκκαθάριση στη διαδικασία πτώχευσης πραγματοποιείται όταν λαμβάνεται απόφαση για την έναρξη διαδικασίας πτώχευσης με βάση τα αποτελέσματα της εξωτερικής διαχείρισης. Η διαμορφωμένη πτωχευτική περιουσία υπόκειται σε πώληση σε ανοιχτή δημοπρασία (με σπάνιες εξαιρέσεις που προβλέπονται από τον ομοσπονδιακό νόμο "Περί πτώχευσης"). Ταυτόχρονα, οι όροι για την πώληση του ακινήτου είναι εξαιρετικά περιορισμένοι.

Επομένως, είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση μεταξύ της εκούσιας και της ακούσιας εκκαθάρισης.

Η πραγματοποίηση παράπλευρων αντικειμένων στο πλαίσιο αυτής της εργασίας είναι μάλλον μια υποθετική (αποσυνδεδεμένη από την πραγματικότητα) έννοια. Σε αυτή την περίπτωση, ο προσδιορισμός της αξίας ρευστοποίησης είναι απαραίτητος για να δικαιολογηθεί το κατώτερο όριο του δανείου, το οποίο είναι εξασφαλισμένο με το ενεχυριασμένο ακίνητο, και δεν μιλάμε για το πραγματικό γεγονός της πώλησης του αντικειμένου. Ωστόσο, για να χορηγήσει ένα δάνειο, ο δανειστής πρέπει να γνωρίζει σε ποια τιμή θα είναι δυνατή η πώληση των εξασφαλίσεων σε σύντομο χρονικό διάστημα, εάν το δάνειο δεν αποπληρωθεί. Δεδομένο κόστοςσε ορισμένες πηγές της λογοτεχνίας ονομαζόταν collateral. Ωστόσο, μπορεί να υποστηριχθεί ότι στην οικονομική του ουσία είναι και εκκαθάριση, αφού συντρέχουν παράγοντες περιορισμένου χρόνου και αναγκαστικής πώλησης.

Η επιταχυνόμενη πώληση άλλων ακινήτων λόγω του περιορισμένου χρόνου έκθεσης καθιστά επίσης απαραίτητο τον προσδιορισμό της αξίας ρευστοποίησης. Ταυτόχρονα, υπάρχουν επίσης αρκετές επιλογές για μια τέτοια εφαρμογή - είτε πρόκειται για πρωτοβουλία (εθελοντική) εφαρμογή, είτε για αναγκαστική (υπό πίεση), που προβλέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία.

Έτσι, κατά τη διαδικασία εκτέλεσης, το ακίνητο που κατασχέθηκε με δικαστική απόφαση πωλείται και εντός προθεσμίας που δεν υπερβαίνει τους δύο μήνες από την ημερομηνία της κατάσχεσης (Ομοσπονδιακός Νόμος της 21ης ​​Ιουλίου 1997 Αρ. 119-ФЗ «Σχετικά με τις εκτελεστικές διαδικασίες ”).

Έτσι, η αξία ρευστοποίησης του ακινήτου είναι σχεδόν πάντα χαμηλότερη από την αγοραία αξία του. Και αυτό το γεγονός είναι αρνητικό για τον πωλητή ακινήτων και, φυσικά, θετικό - για τον αγοραστή.

3. Παράγοντες που καθορίζουν τη διαφορά μεταξύ της αξίας διάσωσης και της αγοραίας αξίας

Όλοι οι παράγοντες που διέπουν την αξία ρευστοποίησης ή τη συνοδεύουν μπορούν να ταξινομηθούν υπό όρους (Εικόνα 1).

Ρύζι. 1 Συντελεστές υπολειμματικής αξίας

Υπάρχουν αντικειμενικοί παράγοντες για τον προσδιορισμό της αξίας διάσωσης σε οποιαδήποτε κατάσταση. Η επιρροή τους δεν μπορεί να αγνοηθεί και, στην πραγματικότητα, πρακτικά δεν εξαρτώνται από την κατάσταση των πραγμάτων σε μια συγκεκριμένη επιχείρηση (με εξαίρεση τη γενική κατάσταση της ιδιοκτησίας). Ταυτόχρονα, όλοι οι αντικειμενικοί παράγοντες έχουν αμοιβαία επιρροή ο ένας στον άλλον. Έτσι, για παράδειγμα, οι ευνοϊκές συνθήκες της αγοράς μπορούν να μειώσουν τον βέλτιστο χρόνο έκθεσης κ.λπ.

Ο σημαντικότερος παράγοντας που επηρεάζει τις διαφορές στις αξίες αγοράς και ρευστοποίησης είναι η περίοδος έκθεσης του ακινήτου. Ταυτόχρονα, όσο μικρότερη είναι η προγραμματισμένη περίοδος έκθεσης του υπό εκκαθάριση ακινήτου σε σύγκριση με τη βέλτιστη, τόσο μεγαλύτερη είναι η μείωση του πιθανού κόστους.

Τα διαγράμματα 1-3 δείχνουν την αναλογία της αγοράς και των αξιών ρευστοποίησης των ακινήτων στη Μόσχα το 1998-2000. (V %)

Διάγραμμα 1: Αναλογία αγοραίας αξίας και αξίας διάσωσης κτιρίων και χώρων γραφείων, %

Διάγραμμα 2: Λόγος αγοραίας αξίας και αξίας ρευστοποίησης της πώλησης εμπορικών κτιρίων και χώρων, %

Διάγραμμα 3: Αναλογία αγοραίας αξίας και αξίας διάσωσης της πώλησης αποθηκών και βιομηχανικών κτιρίων και χώρων, %

Στην πραγματικότητα, η περίοδος έκθεσης των ακινήτων είναι ένας θεμελιώδης παράγοντας που επηρεάζει σημαντικά όλους τους άλλους παράγοντες, τόσο προς την κατεύθυνση της ενίσχυσης του αντίκτυπου, όσο και της αποδυνάμωσής τους. Προφανώς, με την αύξηση της προγραμματισμένης περιόδου έκθεσης, υπάρχουν περισσότερες πραγματικές ευκαιρίες για χρήση αποτελεσματικών δραστηριοτήτων μάρκετινγκ, ισοπέδωση αρνητικό αντίκτυποβραχυπρόθεσμοι παράγοντες διαμόρφωσης συγκυρίας κ.λπ.

Η γενική επενδυτική ελκυστικότητα ενός αντικειμένου βασίζεται στα επιμέρους χαρακτηριστικά του ακινήτου (λειτουργικός σκοπός, φυσική κατάσταση) και έχει άμεσο αντίκτυπο στο επίπεδο της ζήτησης των καταναλωτών.

Στην υπό εξέταση περίπτωση (κατά τη διάρκεια της εκκαθάρισης της επιχείρησης), ενεργοποιούνται συγκεκριμένοι παράγοντες, οι οποίοι υπό όρους μπορούν να ονομαστούν «παράγοντες spin-off» (κατ' αρχήν, αυτοί οι παράγοντες είναι πολύ κοντά στον παράγοντα ελκυστικότητας της επένδυσης). Η ουσία αυτών των παραγόντων είναι ότι πολλά αντικείμενα του συγκροτήματος ακινήτων μεμονωμένα δεν αντιπροσωπεύουν καμία αξία και στην πραγματικότητα δεν μπορούν να πωληθούν σε κανονική τιμή, ενώ αυτά τα αντικείμενα έπαιξαν σημαντικό ρόλο στην εκκαθαρισμένη επιχείρηση. Ο αντίκτυπος της αναλυόμενης πτυχής στα λεγόμενα άυλα περιουσιακά στοιχεία και, πρώτα απ 'όλα, στην επιχειρηματική φήμη της εταιρείας (υπεραξία), η οποία περιλαμβάνει την αξία του προσωπικού, τις σχέσεις με τους προμηθευτές, την ομαλότητα της επιχειρηματικής δομής κ.λπ. είναι ιδιαίτερα αρνητικό. Όταν μια εταιρεία εκκαθαρίζεται, δεν είναι δυνατό να γίνει αντιληπτό αυτό, μερικές φορές ένα από τα πιο πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία.

Η απόλυτη τιμή της αγοραίας αξίας του αντικειμένου έχει αντίστροφη επίδραση στο επίπεδο ρευστότητας - όσο υψηλότερη είναι η αγοραία αξία του αντικειμένου, τόσο λιγότερο αποτελεσματική γίνεται η ζήτηση για αυτό λόγω της μείωσης του αριθμού των πιθανών αγοραστών.

Οι παράγοντες άμεσης επίδρασης στο επίπεδο του κόστους των αντικειμένων περιλαμβάνουν την κατάσταση της αγοράς κατά την περίοδο εκκαθάρισης. Όσο μεγαλύτερη είναι αυτή η περίοδος, τόσο περισσότερες ευκαιρίες έχει η εταιρεία να αναλύσει την κατάσταση στην αγορά και να επιλέξει τις περισσότερες καλύτερη επιλογήενέργειες υπό τις περιστάσεις. Και αντίστροφα, με μια σύντομη περίοδο έκθεσης και τις δυσμενείς συνθήκες της αγοράς, οι απώλειες στην πώληση αντικειμένων θα αυξηθούν ακόμη περισσότερο. Και είναι τουλάχιστον παράλογο να ελπίζουμε σε γενική άνοδο της αγοράς κατά τη σύντομη περίοδο εκκαθάρισης της εταιρείας.

Η αποτελεσματικότητα του μάρκετινγκ περιπλέκεται επίσης σημαντικά από τη σύντομη διάρκεια της περιόδου που διατίθεται για τις σχετικές δραστηριότητες. Ωστόσο, εξαρτάται εξίσου από τα συγκεκριμένα μέσα που χρησιμοποιούνται για την αύξηση της τιμής πώλησης του αντικειμένου.

Ένας άλλος σημαντικός αντικειμενικός παράγοντας είναι η ψυχολογική πτυχή της αναγκαστικής πώλησης, η οποία εκφράζεται σε μια ορισμένη επίδραση στην πρωτοβουλία των αγοραστών. Επιπλέον, ο αντίκτυπος αυτού του παράγοντα είναι επίσης αρκετά διπλός - από τη μια πλευρά, νιώθοντας ότι ο πωλητής βρίσκεται σε αρχικά δυσμενείς συνθήκες, οι αγοραστές αρχίζουν να απορρίπτουν, αλλά από την άλλη, νιώθοντας ανταγωνισμό μεταξύ τους, φοβούνται να χάσουν το ακίνητα που πωλούνται και αναγκάζονται να συμβιβαστούν.

Οι υποκειμενικοί παράγοντες αντικατοπτρίζουν τις ιδιαιτερότητες κάθε συγκεκριμένης επιχείρησης. Αυτοί οι παράγοντες είναι ιδιαίτερα αρνητικοί σε επιχειρήσεις με αναποτελεσματικά στελέχη, γεγονός που οδηγεί σε σημαντικές δυσκολίες κατά την εκκαθάριση. Τέτοιοι παράγοντες περιλαμβάνουν ένα ολόκληρο σύστημα φαινομένων. Έτσι, η απογραφή και η αξιολόγηση των παγίων περιουσιακών στοιχείων των πτωχευμένων επιχειρήσεων σχεδόν πάντα παρεμποδίζεται από την κατάσταση των λογιστικών μητρώων, την έλλειψη τεχνικών διαβατηρίων για εξοπλισμό και διαβατηρίων ΔΔΠ για ακίνητα. Αυτή η σειρά συνεχίζεται με την έλλειψη νομικών εγγράφων για το ακίνητο, την πολυπλοκότητα της λογιστικής, την έλλειψη υπαλλήλων που μπορούν να δώσουν τις απαραίτητες εξηγήσεις. Όλα αυτά τα γεγονότα οδηγούν στο γεγονός ότι πριν από την εκπόνηση ενός συγκεκριμένου σχεδίου και τον καθορισμό του χρόνου εκκαθάρισης, είναι απαραίτητο με την πλήρη έννοια της λέξης να "σηκωθεί" η περιουσία της επιχείρησης, να αποκατασταθούν οι αλυσίδες εμφάνισης ορισμένων υποχρεώσεων τόσο από την ίδια την επιχείρηση όσο και από τους εταίρους της. Αυτό οδηγεί σε μια κολοσσιαία επιπλοκή της διαδικασίας εκκαθάρισης.

Ωστόσο, θα ήταν λάθος να πιστεύουμε ότι οι παράγοντες που εξετάζονται είναι πάντα μόνο αρνητικοί. Αντίθετα, η σαφής οργανωτική δομή και η αποτελεσματική ευσυνείδητη εργασία των τμημάτων της επιχείρησης μπορούν να συμβάλουν στη σημαντική επιτάχυνση των διαδικασιών εκκαθάρισης.

Πράγματι, αντί να ξοδέψετε 3-6 μήνες για να προσδιορίσετε την τρέχουσα κατάσταση της περιουσίας της επιχείρησης σε περίπτωση που δεν είναι ιδιοκτήτης, θα ήταν καλύτερο να χρησιμοποιήσετε αυτήν την περίοδο για να αυξήσετε τον χρόνο για την πώληση του συγκροτήματος ακινήτων, κάτι που είναι πολύ σημαντικό. .

4. Μέθοδοι εκτίμησης της ρευστοποιήσιμης αξίας μιας επιχείρησης

Ο υπολογισμός της αξίας ρευστοποίησης της επιχείρησης περιλαμβάνει διάφορα κύρια στάδια:

1. Αναλύεται πλήθος στατιστικών και λογιστικών εγγράφων, τα οποία περιλαμβάνουν: λογιστικές εκθέσεις στο τέλος κάθε τριμήνου, στατιστικές εκθέσεις, ενδιάμεσο ισολογισμό εκκαθάρισης, κάρτες απογραφής. Με βάση μια ολοκληρωμένη χρηματοοικονομική ανάλυση, προκύπτει συμπέρασμα εμπειρογνωμόνων για την επάρκεια κεφαλαίων για την κάλυψη του χρέους.

2. Σχηματίζεται η εκτιμώμενη μάζα της ιδιοκτησίας. Οι ακόλουθες ομάδες περιουσιακών στοιχείων εξετάζονται χωριστά:

Τα πιο ρευστά (κυκλοφορούντα στοιχεία ενεργητικού).

Λιγότερο ρευστό (μη κυκλοφορούντα στοιχεία ενεργητικού).

3. Διαμορφώνεται το ύψος της οφειλής της εταιρείας.

4. Καταρτίζεται χρονοδιάγραμμα εκκαθάρισης. Να σημειωθεί πάντως ότι η πώληση διάφορα είδηπεριουσιακά στοιχεία της εταιρείας ( ακίνητα, μηχανήματα και εξοπλισμός, απόθεμα) απαιτεί διαφορετικές χρονικές περιόδους με βάση τον βαθμό ρευστότητας και το απαιτούμενο επίπεδο έκθεσης στην αγορά.

5. Να αιτιολογήσετε το ύψος του κόστους. Διακρίνονται οι δαπάνες που συνδέονται με την εκκαθάριση και οι δαπάνες που σχετίζονται με την κατοχή των περιουσιακών στοιχείων πριν από την πώλησή τους. Το κόστος που σχετίζεται με την εκκαθάριση περιλαμβάνει κυρίως προμήθειες σε δικηγορικά γραφεία αποτίμησης και δικηγορικά γραφεία, καθώς και φόρους και τέλη που καταβάλλονται κατά την πώληση. Τα έξοδα που σχετίζονται με την κατοχή περιουσιακών στοιχείων πριν από την πώλησή τους περιλαμβάνουν τα έξοδα προστασίας των εγκαταστάσεων, τα έξοδα διαχείρισης για τη διατήρηση των λειτουργιών της εταιρείας μέχρι την ολοκλήρωση της εκκαθάρισής της κ.λπ.

6. Η ρευστοποιήσιμη περιουσία εκτιμάται. Η αποτίμηση των ακινήτων προς πώληση πραγματοποιείται χρησιμοποιώντας όλες τις προσεγγίσεις αποτίμησης. Στην πράξη, η πιο συχνά χρησιμοποιούμενη προσέγγιση για την αποτίμηση ακινήτων είναι η συγκριτική προσέγγιση.

7. Το προεξοφλητικό επιτόκιο καθορίζεται λαμβάνοντας υπόψη την προγραμματισμένη περίοδο υλοποίησης. Επιπλέον, το προεξοφλητικό επιτόκιο μπορεί να οριστεί για κάθε τύπο περιουσιακού στοιχείου που αξιολογείται ξεχωριστά, λαμβάνοντας υπόψη τη ρευστότητα (σημαντικές εκπτώσεις για χαμηλή ρευστότητα) και τον κίνδυνο πιθανής μη πώλησης.

8. Καταρτίζεται χρονοδιάγραμμα εκποίησης ακινήτων, βάσει του οποίου προσδιορίζονται τα συνολικά έσοδα από την πώληση κυκλοφορούντων, ενσώματων και άυλων περιουσιακών στοιχείων.

9. Προστίθεται (ή αφαιρείται) το λειτουργικό κέρδος (ζημία) της περιόδου εκκαθάρισης.

10. Με βάση τα αποτελέσματα της πώλησης, εξοφλείται το συσσωρευμένο ποσό της τρέχουσας οφειλής για την περίοδο της εκκαθάρισης (ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση κ.λπ.).

Αφαιρούνται τα δικαιώματα προτίμησης για αποζημίωση: αποζημίωση απόλυσης και πληρωμές σε υπαλλήλους της επιχείρησης, αξιώσεις πιστωτών για υποχρεώσεις που εξασφαλίζονται με ενέχυρο περιουσίας της εκκαθαρισμένης επιχείρησης, χρέος για υποχρεωτικές πληρωμές στον προϋπολογισμό και εκτός προϋπολογισμού, διακανονισμοί με άλλους πιστωτές .

Ταυτόχρονα, οι απαιτήσεις των πιστωτών ικανοποιούνται με τη σειρά προτεραιότητας που ορίζεται από το άρθρο 64 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σύμφωνα με την οποία η διανομή της περιουσίας κάθε επόμενης προτεραιότητας πραγματοποιείται μετά την πλήρη διανομή της περιουσίας της προηγούμενης προτεραιότητας.

11. Η τελική ενέργεια είναι η εκτίμηση της αξίας ρευστοποίησης που αποδίδεται στη μετοχή των ιδιοκτητών (μετόχων). Ο ομοσπονδιακός νόμος αριθ. 208-FZ της 26ης Δεκεμβρίου 1995 «Περί μετοχικών εταιρειών» (όπως τροποποιήθηκε στις 13 Ιουνίου 1996) προβλέπει μια σαφή διαδικασία για τη διανομή των υπόλοιπων ποσών.

Έτσι, η αξία ρευστοποίησης της επιχείρησης υπολογίζεται αφαιρώντας από την προσαρμοσμένη αξία όλων των περιουσιακών στοιχείων του ισολογισμού το ποσό του τρέχοντος κόστους που σχετίζεται με την εκκαθάριση της επιχείρησης, καθώς και την αξία όλων των υποχρεώσεων.

Η ανάπτυξη ενός ημερολογιακού χρονοδιαγράμματος για τη ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης πραγματοποιείται προκειμένου να μεγιστοποιηθούν, στο μέτρο του δυνατού, τα έσοδα από την πώληση περιουσιακών στοιχείων για την εξόφληση του χρέους προς την επιχείρηση.

Κατά κανόνα, θεωρείται ότι οι εργασίες της επιχείρησης τερματίζονται και πραγματοποιείται μόνο η διαδικασία εκκαθάρισης της επιχείρησης. Η εκκαθάριση μιας μεγάλης επιχείρησης διαρκεί περίπου δύο χρόνια.

Ο υπολογισμός της τρέχουσας αξίας των περιουσιακών στοιχείων πραγματοποιείται με τη μέθοδο της συσσώρευσης περιουσιακών στοιχείων, χρησιμοποιώντας τα στοιχεία του ισολογισμού της επιχείρησης κατά την ημερομηνία αξιολόγησης (ή την τελευταία ημερομηνία αναφοράς). Ο έλεγχος και η προσαρμογή των λογαριασμών του ισολογισμού πραγματοποιείται ταυτόχρονα με την απογραφή της περιουσίας της επιχείρησης κατά την ημερομηνία εκτίμησης. Η απογραφή της περιουσίας της επιχείρησης πραγματοποιείται σύμφωνα με τις μεθοδολογικές κατευθυντήριες γραμμές για την απογραφή περιουσιακών στοιχείων και οικονομικών υποχρεώσεων. Ταυτόχρονα με την απογραφή της περιουσίας της επιχείρησης υπολογίζεται η αγοραία αξία του οικοπέδου στο οποίο βρίσκεται και η τρέχουσα αξία των λοιπών περιουσιακών στοιχείων.

Προσαρμογή της τρέχουσας αξίας των περιουσιακών στοιχείων. Κατά τον υπολογισμό της αξίας ρευστοποίησης της επιχείρησης, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη και να αφαιρεθούν από την αξία των περιουσιακών στοιχείων το κόστος που σχετίζεται με την εκκαθάρισή τους. Πρόκειται για διοικητικά έξοδα για τη διατήρηση της λειτουργίας της επιχείρησης μέχρι την ολοκλήρωση της εκκαθάρισής της, πληρωμές προμηθειών, αναγκαίους φόρους και τέλη, αποζημιώσεις και πληρωμές, έξοδα μεταφοράς πωληθέντων περιουσιακών στοιχείων κ.λπ. Έσοδα από την πώληση περιουσιακών στοιχείων σύνολο χρημάτων, καθαρό από σχετικό κόστος, προεξοφλείται μέχρι την ημερομηνία αποτίμησης με αυξημένο προεξοφλητικό επιτόκιο που λαμβάνει υπόψη τον κίνδυνο που σχετίζεται με την πώληση και το χρονοδιάγραμμα των ταμειακών ροών.

Μετά την προσαρμογή των στοιχείων ενεργητικού του ισολογισμού, είναι απαραίτητο να προσαρμοστεί η υποχρέωση του ισολογισμού ως προς το μακροπρόθεσμο και το τρέχον χρέος. Ιδιαίτερη προσοχή θα πρέπει να δοθεί στον διακανονισμό των προνομιούχων μετοχών, στις πληρωμές φόρων, καθώς και στις λεγόμενες ενδεχόμενες υποχρεώσεις, που συχνά προκύπτουν ως αποτέλεσμα συνεχιζόμενων ή πιθανών δικαστικών αντιδικιών. Είναι πιθανό ότι κατά την ανάλυση πληρωτέοι λογαριασμοίθα είναι δυνατή η διαπραγμάτευση για αλλαγή των όρων αποπληρωμής των χρεών της εταιρείας.

1. Μέθοδοιχρηματοοικονομική ανάλυση για σκοπούς αποτίμησης επιχειρήσεων

   Μαθήματα >> Χρηματοοικονομικές Επιστήμες

   Κατά την επιλογή μέθοδοςβαθμολογίες: στην περίπτωση του "κανονικού" οικονομική κατάσταση V δαπανηρός πλησιάζωεπιλέγεται μέθοδοςκαθαρά περιουσιακά στοιχεία... , τότε η επιλογή εντός δαπανηρός πλησιάζω μέθοδος εκκαθάριση κόστος. Σε αυτή την περίπτωση, το αποτέλεσμα της αξιολόγησης μπορεί να...

2. δαπανηρός μια προσέγγισηστην αξιολόγηση κόστοςοικόπεδο

   Περίληψη >> Οικονομικά

   Χρήση των αποτελεσμάτων στην αξιολόγηση κόστος. 8. δαπανηρός μια προσέγγισηστην αξιολόγηση κόστοςοικόπεδο. 9. Μέθοδοςυπόλοιπο για οικόπεδο ως... πώληση. 21. Ορισμός εκκαθάριση κόστοςοικόπεδο. 22. Βαθμός κόστοςγη για...

3. Βαθμός κόστοςεπιχείρηση. Διαλέξεις

   Περίληψη >> Ιστορία

   Δεν υπόκειται σε επανεκτίμηση. Δεύτερος μέθοδοςιδιοκτησία ( δαπανηρός) πλησιάζω - μέθοδος εκκαθάριση κόστος. εκκαθάριση τιμήαντιπροσωπεύει τιμή, που ο ιδιοκτήτης της επιχείρησης ...

4. Αποτίμηση επιχειρήσεων δαπανηρός πλησιάζω

   Μαθήματα >> Χρηματοοικονομικές Επιστήμες

   Με θέμα: «ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ ΑΚΡΙΒΟΣ ΠΛΗΣΙΑΖΩ. ΜΕΘΟΔΟΣΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΔΙΚΑΣΤΙΚΑ ΕΞΟΔΑΚΑΘΑΡΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ» Εισαγωγή Η πώληση μιας επιχείρησης ... αντιπροσωπεύεται από δύο κύρια μεθόδους: μέθοδοςκαθαρό ενεργητικό; μέθοδος εκκαθάριση κόστος. Πεδίο εφαρμογής Μια προσέγγισηγια αξιολόγηση με βάση...

5. Ορισμός κόστοςεπιχείρηση μιας επιχείρησης που λειτουργεί στο παράδειγμα της LLC "Enterprise A"

   Διατριβή >> Χρηματοοικονομικές επιστήμες

   ... δαπανηρός πλησιάζωκατά την αξιολόγηση αντικειμένων ακινήτων χρησιμοποιούνται συνήθως: μέθοδοςκαθαρό ενεργητικό μέθοδος εκκαθάριση κόστος Μέθοδος... υπολογίστε τιμήΔιοικητικό κτίριο εντός δαπανηρός πλησιάζω μέθοδοςυπολογισμός κόστοςαντικαταστάσεις...