Valoarea de lichidare se determina in cazul lichidarii silite a societatii.

Valoarea de lichidare înseamnă suma netă pe care proprietarul o poate primi în lichidarea societății | și vânzarea separată a activelor acesteia.

Valoarea de lichidare depinde de natura lichidării.

În cazul în care este posibilă o lichidare ordonată, vânzarea activelor poate avea loc într-o perioadă rezonabilă de timp, ceea ce va asigura cel mai mare preț posibil pentru fiecare activ. Lichidare forțată (presupune că activele sunt vândute cât mai repede posibil.

Atunci când se calculează valoarea de salvare, este important să se determine în mod realist costurile asociate cu lichidarea activelor. La calcularea valorii de salvare, este necesar să se actualizeze veniturile așteptate din vânzarea activelor la o rată care ține cont de riscul asociat lichidării. Perioada de bază este data de evaluare a companiei.

Valoarea de lichidare se determina pe baza valorii curente de piata a activelor societatii, tinand cont de momentul vanzarii acestora conform calendarului de lichidare a activelor (Fig. 5.4).

Pentru calcularea valorii curente a activelor societatii se folosesc datele bilantului societatii la data evaluarii, tinand cont de inventarierea si ajustarea valorii activelor individuale, a caror valoare de piata nu coincide cu valoarea contabila.

Trebuie rezolvată mai întâi chestiunea celei mai bune și mai eficiente utilizări a afacerii lichidate, ceea ce va permite aplicarea unor metode solide de piață.

Orez. 5.4. Schema de determinare a valorii societatii pe baza metodei valorii de lichidare

evaluarea nocturnă a mașinilor, echipamentelor, vehiculelor, clădirilor și structurilor, imobilizărilor necorporale.

Pe baza unei analize a amplasării obiectului, a dezvoltării infrastructurii, a naturii și deprecierii imobilelor, a restricțiilor legislative privind utilizarea proprietății, s-a optat pentru dezmembrarea și vânzarea utilajelor, vehiculelor, stocurilor cea mai potrivită. Spațiile de producție și depozit pot fi folosite de noul proprietar ca un complex de depozite.

Cumpărătorul primește drepturile de închiriere a terenului împreună cu drepturile de proprietate imobiliară (Codul civil al Federației Ruse, art. 271 „Dreptul de utilizare teren proprietar”). Ajustarea indicatorilor de sold a fost efectuată de evaluator pentru următoarele poziții (tabelul 5.5).

Tabelul 5.5

Estimări de piață ale activelor lichidate, mii de ruble Codul bunurilor

Coarde Balan

Gara Rynoch

ST-TH 1 2 3 4 1. Imobile 122 1729 1 199 2. Echipamente 122 784 1 150 3. Vehicule 122 900 1212 4. Construcții în curs 122 423 229 5. Stocuri de floarea-soarelui alte 6 17 860 02. materii prime, materiale si obiecte de valoare similare 211 363 363 7. Stocuri produse terminate 214 40 40 C. Conturi de creanță 240 1.590 1.590 E. Numerar 260 29 29 Valoarea proprietății lichidate 6.540 Mijloacele fixe (linia 122 din activul bilanțului) includ 12 obiecte imobiliare. Valoarea contabilă este de 1.729 mii RUB. Costul vehiculelor, mașinilor și echipamentelor este de 1.684 mii de ruble.

Ca parte a obiectelor imobiliare se regăsesc obiecte cu scop neindustrial, care, în conformitate cu nr.4 art. 104 din Legea federală „Cu privire la insolvență (faliment)” sunt supuse transferului gratuit către administrațiile locale. Valoarea contabilă a unor astfel de facilități s-a ridicat la 185 de mii de ruble. Ca urmare, valoarea contabilă a bunurilor imobile supuse vânzării a fost de 1.544 mii RUB. (1729 - 185).

In procesul de inventariere, expertiza tehnica a bunurilor imobiliare, studierea conditiilor de piata pentru vanzarea unui astfel de bun, evaluatorul a ajuns la concluzia ca valoarea contabila a mijloacelor fixe este mai mare decat valoarea lor de piata. Folosind metoda costului complet de înlocuire, luând în considerare toate tipurile de amortizare, evaluatorul a determinat valoarea de piață a obiectelor imobiliare - 1.199 mii de ruble.

Pentru a evalua valoarea de piață a utilajelor și echipamentelor, evaluatorul a identificat vehiculele ca fiind mai lichide decât echipamentele. (Acest lucru se va reflecta în programul de cedare a activelor de mai jos.)

Valoarea contabilă a echipamentelor este de 784 de mii de ruble, iar vehiculele - 900 de mii de ruble. Valoarea de piață a acestor active, calculată pe baza abordării pieței, s-a ridicat la 1.150 mii RUB, respectiv. și 1.212 mii de ruble.

Construcția în curs este estimată la 229 de mii de ruble. comparativ cu valoarea contabilă de 423 mii de ruble. Totodată, evaluatorul a luat în considerare starea tehnică a structurilor, uzura sub influența factorilor naturali și climatici.

Ca parte a rezervelor de materii prime, materiale și alte active similare, evaluatorul a dat o evaluare de piață a rezervelor de semințe de floarea soarelui, întrucât, potrivit evaluatorului, aceasta a fost subestimată la data evaluării: valoarea de piață a rezervelor este de 728. mii de ruble. comparativ cu valoarea contabilă - 600 de mii de ruble. Alte stocuri de materii prime, materiale și alte active similare, precum și produse finite sunt evaluate la valoarea lor contabilă.

Valoarea ajustată a proprietății Perioade, luni Total sp

„SG 15901 SP

SO 5567.5 SCHI SP

cm 1 1 1 1590 1 1918,9 O

SP 99,9 3,0 0,720 SP SE SP

o 5’ o> SP

8? 3,0 0,764 co

ce 78,6 G "- SP

CM 3,0 10,836 g-*-

aproximativ 258,7 cu societate mixtă

SP SP § vezi 816.6 despre

o* 746,6 em SP

?^g cm 816,6 s?

с5 769,2 - SP

CM 1613.6 SE

Imobiliare 2. Echipamente 3. Vehicule 4. Construcție în curs 5. Stoc de semințe de floarea soarelui pentru

7. Stocuri de produse finite 8. Conturi de creanță 9. Numerar 10. Flux total de intrare Bani 55

de la 14. Valoarea totală curentă a proprietății lichidate

Ca parte a creanțelor, analiza a evidențiat datorii neperformante ale cumpărătorilor și clienților în valoare de 452 mii de ruble. În cele din urmă creanţe de încasat, care se așteaptă să primească numerar în termen de 12 luni, este de 1.590 de mii de ruble. (2043-453).

Drept urmare, valoarea de piață a proprietății companiei este de 6.540 mii de ruble.

Trecerea la valoarea de lichidare a întreprinderii necesită luarea în considerare a costurilor de vânzare a proprietății, dezmembrarea echipamentelor, costurile de transport, costurile de întreținere a stocurilor, costurile de gestionare, costul bunurilor imobiliare intermediare, servicii de evaluare și juridice, taxe, taxe, posibile reduceri în procesul de implementare, costurile de desfășurare a licitațiilor. Cea mai corectă modalitate de a calcula costurile viitoare de lichidare este pe baza estimării. În unele cazuri, vă puteți concentra pe experiența acumulată pe piață în vânzarea acestui tip de proprietate în condiții similare (tabelul 5.8),

Tabelul 5.8

Costurile de lichidare pentru instalație (în % din valoarea de piață a activelor), mii de ruble proprietatea Rynoch.

st-ti Likvidats.

costuri 1. Imobile 1199 10 119,9 2. Utilaje 1150 15 172,5 3. Autovehicule 1 212 7 84,8 4. Constructii in curs 229 12 27,5 5. Stocuri de seminte de floarea soarelui 728 2.14.6 stocuri de alte materii prime 728 2.14. Stocuri de produse finite 40 5 2,0 8. Conturi de creanță 1590 5 79,5 9. Numerar 29 - - Cheltuielile administrative pentru lichidarea întreprinderii, conform calculului, se ridică la 28 mii de ruble. pe luna. Indemnizația de încetare a angajaților a totalizat 51,8 mii de ruble.

Programul de vânzare a activelor firmei se întocmește ținând cont de gradul de lichiditate al acestora în condițiile economice reale. În plus, trebuie luate în considerare restricțiile legale privind vânzarea proprietăților unei întreprinderi lichidate (tabelul 5.9),

Tabel 5.9 Program pentru vânzarea activelor companiei Proprietate, Perioada de implementare,

luni 1, Imobiliare 12 2. Echipamente 6 3. Autovehicule 3 4. Constructii in curs 12 5. Stocuri de seminte de floarea soarelui 1 6. Alte stocuri de materii prime 3 7. Stocuri de produse finite 1 . 8. Conturi de creanță 12 9. Numerar 1 Programul de vânzare a activelor vă permite să determinați valoarea de piață curentă a proprietății vândute, ținând cont de momentul primirii fondurilor din vânzarea proprietății. În acest scop, este necesară ajustarea sumei încasărilor în numerar folosind mecanismul de actualizare a veniturilor din vânzarea proprietății. În acest caz, vom pleca de la ipoteza că pentru întreaga perioadă de vânzare a grupurilor individuale de active, veniturile vor fi formate uniform pe luni, iar fondurile vor fi primite la sfârșitul lunii. O excepție este vânzarea construcției în curs.

Pentru calcularea ratei de actualizare a fost adoptată o metodă de construcție cumulată, care permite luarea în considerare a tuturor riscurilor investițiilor în proprietate realizabilă, riscurilor asociate managementului etc. În acest exemplu, o rată de actualizare de 3% este utilizată pentru a calcula fluxurile de numerar actualizate.

Calculul fluxurilor de numerar actualizate (RC) se va face după formula:

(1 + k)t (1 + k)t

unde RU - fluxurile lunare de numerar din vânzarea proprietății, în conformitate cu graficul stabilit;

r - rata de actualizare lunară; m - numărul de perioade de actualizare pe an, lună (m = 12).

Costurile de lichidare necesită, de asemenea, ajustare, dar procesul va fi inversat: este necesar să se determine costul în creștere al numerarului pentru a menține costurile la un nivel suficient pentru a lichida întreprinderea. Ieșirea de numerar ajustată (CU) este determinată de formula:

py>m = py(1 + r)m,

unde (1 + r Y "- factor de campare; r - dobânda la capital;

RU - fluxul de numerar curent;

t - numărul de perioade de vânzare a proprietății, luni. (771 = 12).

Pe baza ajustărilor efectuate în tabelele 5.6, 5.7, putem determina valoarea de lichidare a întreprinderii, care este de 4.555,3 mii de ruble. (5.567,5 - 1.012,2).

Valoarea de lichidare- acesta este cel mai probabil preț la care obiectul poate fi înstrăinat pentru o perioadă mai scurtă decât perioada tipică de expunere pentru condițiile de piață, în condițiile în care vânzătorul este obligat să efectueze o tranzacție de înstrăinare a proprietății.

Metoda de calcul al valorii de salvare se referă și la metodele de abordare a costurilor. Conform FSO-8, dacă există o condiție prealabilă pentru lichidarea întreprinderii, valoarea acesteia este determinată ca încasările nete primite după vânzarea activelor întreprinderii, ținând cont de rambursarea datoriilor existente și de costurile asociate vânzării activelor și rezilierii. a activitatilor intreprinderii.

Metoda de calcul a valorii de lichidare a unei întreprinderi este similară cu metoda activele nete, principala diferență constă doar în starea întreprinderilor. Deoarece afacerea nu este de așteptat să își continue activitatea, fondul comercial este exclus din calculele valorii de piață, se face o reducere semnificativă la valoarea de vânzare a activelor și se adaugă costurile de dezmembrare și comisioanele intermediarilor.

Lichidarea întreprinderii se împarte în:

Forțat (faliment prin hotărâre judecătorească);

Ordonat (închiderea întreprinderii prin decizie a proprietarilor).

În al doilea caz, întreprinderea are de obicei mult mai mult timp pentru a-și vinde proprietatea la prețuri apropiate de piață; astfel, valoarea de lichidare aici va fi ceva mai mare.

Calculul valorii de lichidare a întreprinderii include mai multe etape:

Etapa 1. Bazat pe cele mai recente situațiile financiare(de regulă, bilanţul contabil şi anexele acestuia) se realizează analiza activelorși pasivele întreprinderii.

Etapa 2. Identificarea activelor specializate si nespecializate. Activele specializate nu pot fi vândute pe piață separat de întreaga afacere și, prin urmare, valoarea lor de lichidare tinde spre zero. Activele nespecializate sunt universale, pot fi eliminate separat de întreaga afacere și, prin urmare, valoarea lor de salvare este mai ușor de comercializat.

Etapa 3. Vânzarea activelor. Se elaborează un calendar calendaristic pentru lichidarea activelor: se alocă perioade mai scurte pentru stocuri, se alocă perioade mai lungi pentru activele fixe și investițiile financiare. Sunt stabilite veniturile brute actualizate programate din lichidarea activelor.

Etapa 4. Se estimează valoarea costurilor directe asociat cu lichidarea întreprinderii. Acestea includ comisioanele plătite firmelor de evaluare și de avocatură, precum și taxele care sunt plătite la vânzare (de exemplu, TVA). Costurile sunt actualizate conform programului de vânzare a activelor.

Etapa 5 Valoarea cheltuielilor este estimată asociate cu proprietatea asupra activelor înainte de vânzarea acestora. Acestea sunt costurile de depozitare a stocurilor de produse finite și materiale, echipamente, utilaje și mecanisme, întreținerea imobilelor, precum și costurile de management (salarii, călătorii de afaceri) pentru menținerea funcționării întreprinderii până la finalizarea lichidării acesteia. De asemenea, acestea sunt reduse conform programului de vânzare a activelor.

Etapa 6 Obligațiile primare sunt determinate. Acest:

Indemnizația de încetare a salariaților întreprinderii;

Pretenții ale creditorilor pentru obligații garantate printr-un gaj de proprietate;

Plăți către buget și fonduri extrabugetare;

Decontari cu alti creditori.

Etapa 7. Calculul valorii de salvare (LS):

LS \u003d SSA - PZL - RV - O,

SSA este valoarea ajustată a activelor,

PZL - costuri directe de lichidare,

RW este costul de proprietate,

Oh, obligații.

De regulă, evaluarea valorii de lichidare se realizează prin decizia managerului de arbitraj sau a proprietarilor întreprinderii. Principalele cazuri în care se utilizează metoda valorii reziduale:

Adoptarea de către adunarea creditorilor a unei decizii privind introducerea procedurii de faliment la întreprindere;

Elaborarea de către un manager extern a unui plan de management extern al unei întreprinderi în insolvență;

Echilibrarea întreprinderii în jurul pragului de rentabilitate;

Venitul companiei este nesemnificativ comparativ cu valoarea activelor sale nete;

Luarea unei decizii de lichidare de către proprietarii întreprinderii.

Rezultatul evaluării valorii unei întreprinderi de criză folosind metoda valorii de lichidare arată ce parte din fonduri va rămâne la dispoziția proprietarilor întreprinderii după rambursarea tuturor obligațiilor.

Evaluarea proprietății

Evaluarea imobilului este obligatorie în scopul evaluării afacerii parte integrantă abordarea costurilor și poate fi folosită și atunci când se aplică alte abordări, de exemplu, abordarea pe piață. Evaluarea imobiliară se efectuează în conformitate cu OFS nr. 7 „Evaluarea imobiliară”, aprobată prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 25 septembrie 2014 N 611. În general, un obiect imobiliar este terenul și tot ceea ce este inseparabil legat de acesta.

Obiectele de evaluare conform standardului sunt:

Terenuri construite;

Terenuri neamenajate;

Facilități de construcție de capital;

Părți de terenuri și proiecte de construcții capitale;

Spații rezidențiale și nerezidențiale.

Acestea pot fi evaluate împreună sau separat, în întregime sau ca cote-părți în dreptul imobiliar. Sarcina de evaluare poate include:

Valoarea de piata a proprietatii;

Chiria de piata;

Costuri pentru crearea sau înlocuirea obiectului de construcție;

Pierderi în cazul înstrăinării bunului, precum și în alte cazuri;

Cheltuieli pentru eliminarea poluării mediului și reabilitarea terenurilor.

Evaluarea imobilului se realizează în mai multe etape.

Etapa 1. Analiza pieței. Evaluatorul trebuie să exploreze piața în acele segmente care includ utilizarea proprietății. Analiza pieței imobiliare se realizează în următoarea secvență:

a) analiza influenței situației politice și socio-economice din țară și regiune;

b) determinarea segmentului de piata caruia ii apartine imobilul evaluat. Dacă piața imobiliară dintr-un anumit teritoriu nu este dezvoltată și nu există suficiente date privind tranzacțiile cu obiecte imobiliare comparabile, este permisă extinderea zonei de studiu în detrimentul unor teritorii similare în caracteristici economice cu locația obiectului evaluat;

c) analiza datelor efective privind prețurile tranzacțiilor și ofertelor cu imobile din segmentele de piață studiate;

d) analiza principalilor factori care afectează cererea și oferta de bunuri imobiliare (rata de rentabilitate, perioadele de rambursare etc.);

e) principalele concluzii privind piata imobiliara in segmentele necesare evaluarii obiectului (dinamica pietei, cererea, oferta, volumul vanzarilor, capacitatea pietei, motivatia cumparatorilor si vanzatorilor, lichiditate, fluctuatii de pret etc.).

Etapa 2. Analiza celei mai eficiente utilizări. Cea mai mare utilizare este utilizarea bunurilor imobiliare care își maximizează productivitatea (corespunzând cu cea mai mare valoare a acestuia) și care este posibil din punct de vedere fizic, permis legal și justificat financiar. Cea mai bună utilizare a unei proprietăți poate corespunde utilizării sale efective sau poate implica alte utilizări, cum ar fi renovarea sau renovarea.

Analiza celei mai eficiente utilizări vă permite să identificați cel mai profitabil tip de activitate pentru imobiliare. Astfel, evaluatorul primește o bază pentru o judecată obiectivă asupra obiectului evaluat, indiferent de opiniile fostului sau potențialului proprietar al acestuia. Astfel, proprietarul unui complex imobiliar din centrul orașului poate crede că acesta este destinat doar unei fabrici de îmbrăcăminte; dar rezultatul analizei de piață va arăta cel mai probabil că este mai profitabilă transformarea clădirilor într-un centru comercial și de divertisment. La determinarea valorii de piață, evaluatorul este ghidat de rezultatele acestei analize pentru a selecta abordări și metode de evaluare.

Etapa 3. Alegerea abordării evaluării. Trei abordări clasice de evaluare sunt utilizate în evaluarea imobiliară.

Abordare comparativă este utilizat pentru evaluarea imobiliară, atunci când este posibil să se selecteze un număr suficient de obiecte analoge cu prețuri cunoscute ale tranzacțiilor sau oferte pentru evaluare. Metodele unei abordări comparative în evaluarea imobiliară sunt împărțite în calitate(analiza comparativă relativă, metoda evaluări ale experților etc.) și cantitativ(metoda analizei regresiei, metoda ajustărilor cantitative etc.), precum și combinațiile acestora.

abordarea veniturilor folosit pentru a evalua bunurile imobiliare care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit. Ca parte a abordării veniturilor, valoarea imobilului poate fi determinată prin metodă capitalizarea directă, metoda fluxului de numerar actualizat sau metoda capitalizării conform modelelor de calcul.

Abordarea costurilor se recomandă aplicarea pentru evaluarea obiectelor imobiliare - terenuri construite cu obiecte de construcție capitală sau obiecte de construcție capitală, dar luate numai în ansamblu, nu în părți, de exemplu, sub formă de locuințe și nerezidențiale sediul. Este recomandabil să se utilizeze abordarea prin cost pentru evaluarea imobilului dacă aceasta corespunde cu cea mai eficientă utilizare a terenului ca neamenajat și este posibil să se evalueze corect deteriorarea fizică, precum și uzura funcțională și exterioară a clădirilor și structurilor.

Etapa 4. Calculul costurilor proprietate prin metode selectate. Evaluatorul are dreptul de a determina independent metoda de evaluare a imobilului în cadrul fiecăreia dintre abordările selectate sau de a utiliza o metodologie de calcul diferită, bazată pe principiile semnificației, validității, neechivocității, verificabilității și suficienței.

Etapa 5 Coordonarea rezultatelor evaluării.În caz de utilizare mai multe abordări evaluare, precum și utilizarea în cadrul oricăreia dintre abordările de evaluare mai multe metode evaluarea, coordonarea preliminară a rezultatelor acestora se realizează în vederea obținerii unui rezultat intermediar al evaluării obiectului de evaluare prin acest demers. La reconcilierea rezultatelor evaluării intermediare material diferite obținute abordări diferite sau metode, raportul ar trebui să reflecte analiza efectuată și motivul identificat pentru discrepanțe.

Dacă nu există suficiente date de piață necesare pentru a implementa oricare dintre abordările de evaluare imobiliară, se recomandă indicarea în cadrul abordării selectate valori orientative valoarea evaluată, care nu sunt luate în considerare în contractul final, dar pot fi folosite ca referință la rezultatul final al evaluării imobilului.

După procedura de avizare, evaluatorul, pe lângă indicarea în raportul de evaluare a rezultatului final al evaluării imobiliare, își dă opinia asupra posibilelor limite de interval, în care, în opinia sa, se poate localiza această valoare.

Zaharova Nadejda Nikolaevna, Consultant Financiar Sef al Departamentului de Consultanta si Evaluare al Nexia Pacioli Consulting LLC, Moscova, Rusia

Suma determinată prin metoda valorii reziduale în cadrul abordării costului este, de fapt, valoarea de piață calculată prin metodă, care se bazează pe o serie de ipoteze.

Pentru a aplica metoda valorii de salvare, trebuie îndeplinite următoarele condiții:

1. întreprinderea și-a încetat activitatea sau există motive de a crede că va înceta să mai existe în viitorul apropiat;

2. interesul de control (sau unul care este capabil să provoace vânzarea de active) este în curs de evaluare;

3. Valoarea întreprinderii la lichidare va fi mai mare decât la continuarea activității.

Bazele teoretice ale metodei valorii de salvare sunt descrise cu diferite grade de detaliu în publicațiile curente ale autorilor autohtoni și străini. (Artemenkov, Jukov, 2011; Gorchakova, 2005; Goryunov, Babicheva, Kozlova, 2010; Zakharova, 2015; Ivanova, Shmachin, 2014; Kasyanenko, 2007; Leifer, 2006; Fomenko, 201315, 2013; Alderson, betker, 1995; Belo, Lin, Vitorino, 2014; Ting, Warachka, Zhao, 2007; Golec, Gupta, 2014; Jafarinejad, Jory, ONG, 2015; Kim, Lim, 2010; Volkov, Smith, 2015), precum și în majoritatea tutorialelor de evaluare a afacerilor.

În general, esența acestei metode poate fi rezumată după cum urmează: valoarea afacerii (capitaluri proprii) este determinată ca valoarea veniturilor din vânzarea activelor minus costurile de vânzare și costurile de rambursare a datoriilor.

Baza de calcul este bilanţul societăţii la data cea mai apropiată de data evaluării. În general, etapele de calcul sunt următoarele:

1) elaborarea unui plan calendaristic de lichidare a activelor;

2) calculul valorii de piață a activelor, iar apoi valoarea de lichidare a acestora;

3) calculul costurilor directe de lichidare;

4) calculul altor costuri (costuri de întreținere a întreprinderii până în momentul lichidării);

5) calculul impozitelor și plăților aferente lichidării (impozit pe profit, plăți către salariații disponibilizați etc.);

6) calculul cuantumului obligațiilor întreprinderii;

7) deducerea din valoarea valorii de lichidare a activelor a costurilor de lichidare și a pasivelor întreprinderii.

Atunci când descriu metoda valorii de salvare, autorii ruși menționează necesitatea de a calcula valoarea de salvare a activelor vândute, adică se presupune că activele companiei vor fi vândute într-un interval de timp scurt.

Din punctul de vedere al legislației ruse, valoarea de salvare este determinată după cum urmează:

"În determinarea valoarea de salvare a obiectului de evaluare, se determină o valoare calculată care reflectă cel mai probabil preț la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pentru perioada de expunere a obiectului evaluat, care este mai mică decât perioada tipică de expunere pentru condițiile de piață, în condițiile în care vânzătorul este obligat să facă o tranzacție pentru înstrăinarea proprietății.

La determinarea valoarea de salvare, spre deosebire de determinarea valorii de piata, se are in vedere influenta circumstantelor extraordinare, obligand vanzatorul sa vanda obiectul evaluarii in conditii care nu corespund celor de piata.

Trebuie remarcat faptul că conceptele de „valoare de lichidare” și „metoda valorii de lichidare” nu sunt identice. Metoda valorii de lichidare, așa cum sa menționat mai sus, vă permite să determinați valoarea de piață a unei afaceri pe baza anumitor ipoteze.

Să ne întoarcem la Glosarul internațional al termenilor de evaluare a afacerilor:

În același timp, evaluatorul în munca sa modelează situația condiționată de lichidare a întreprinderii și trebuie să plece de la criteriul eficienței maxime. În practică, societatea are posibilitatea de a începe lichidarea propriu-zisă fără a lua o decizie de lichidare. Vorbim despre reducerea sau oprirea producției, reducerea personalului, vânzarea proprietății etc. Aceste proceduri pot fi numite „pregătire pentru lichidare” sau „perioadă pregătitoare”. Această perioadă depinde în primul rând de compoziția activelor companiei.

Considerare pe un exemplu condiționat

De exemplu, să luăm o situație condiționată de vânzare a unui activ cu următorii parametri de bază:

- valoarea de piata a activului: 1000 unitati conventionale (c.u.);

- perioada de expunere la piata: 10 luni.

Formula de calcul a valorii de lichidare a unui activ va fi luată conform lucrării lui Kozyr Yu.V. „Metodologie de determinare a valorii de lichidare a bunurilor. Estimarea valorii de lichidare» (Trump, 2000):

, (2)

unde P L - valoarea de lichidare;

P m - valoarea de piata;

y este randamentul mediu pe piață al investițiilor în astfel de obiecte;

t e - timpul mediu de expunere pe piata a obiectului;

t este timpul specificat (statutar) pentru vânzarea obiectului;

T este perioada de timp la care este legată rata de actualizare.

Pentru cazul Avom lua randamentul de piata al activului egal cu 10%, iar costul intretinerii activului - 30 c.u. pe luna.

Pentru cazul Bvom lua randamentul de piata al activului egal cu 30%, iar costul intretinerii activului - 10 c.u. pe luna.

Pe grafice (fig. 2 și fig. 3 ) prezintă principalii indicatori economici pentru situația A și B.

Tabelul 3

Timpi medii de expunere pentru obiecte (sursa - întocmită pe baza articolului „Determinarea perioadei tipice de expunere la calcularea valorii de lichidare” )

Tipul obiectului	Condiția pieței
	piata cumparatorului	piata de echilibru	piata vanzatorului
Imobiliare (excluzând apartamentele standard și proprietățile în valoare de peste 10 milioane USD)	6 luni	3 luni	1 lună
Afaceri (partări de control, acțiuni în valoare de mai puțin de 10 milioane USD)	6-12 luni	3 luni	2-3 luni
Apartamente (tipic)	1 lună	2 saptamani	1 săptămână
Echipamente produse în serie (nou și folosite)	1-2 luni	1 lună	2 saptamani
Mașinile (cu excepția celor de elită) sunt noi	1 lună	2-3 saptamani	1 săptămână

Evaluarea valorii de lichidare a întreprinderii

1. Conceptul și tipurile de valoare de lichidare a întreprinderii

Situația de faliment și lichidare a unei întreprinderi este de urgență. Probabilitatea unei soluții pozitive la problema neplății, care însoțește de obicei această situație, depinde de valoarea proprietății pe care o deține întreprinderea. Și nu numai problemele neplăților, ci și soluționarea problemelor legate de bunăstarea materială a angajaților întreprinderii, depind într-o anumită măsură de valoarea proprietății întreprinderii lichidate.

Cu toate acestea, evaluarea întreprinderii este necesară nu numai în cazul lichidării întreprinderii. Este important în multe alte cazuri, de exemplu:

La finantarea intreprinderii debitorului;


la finanțarea reorganizării unei întreprinderi;


la reorganizarea unei întreprinderi desfășurată fără proces;


la elaborarea unui plan de rambursare a datoriilor unei întreprinderi-debitoare care se află sub amenințarea falimentului;


la analizarea și identificarea posibilității de separare a capacităților individuale de producție ale unei întreprinderi în organizații independente din punct de vedere economic;


la evaluarea cererilor de cumpărare a unei întreprinderi; în examinarea tranzacțiilor frauduloase pentru transferul drepturilor de proprietate către terți; în examinarea programelor de reorganizare a întreprinderilor.

Estimarea valorii de lichidare a unei întreprinderi aflate în situație de faliment are o serie de caracteristici, în principal datorită naturii situației de urgență în sine. Aceste caracteristici ar trebui să fie luate în considerare de către evaluator, client și alte părți interesate de rezultatele evaluării valorii de salvare.

O altă caracteristică a evaluării valorii de lichidare a unei întreprinderi este gradul ridicat de dependență a terților de rezultatele evaluării.

Estimarea valorii de lichidare a unei întreprinderi (afaceri) se realizează în următoarele cazuri:

compania se află în faliment sau există îndoieli serioase cu privire la capacitatea sa de a rămâne o continuitate în funcțiune;

Valoarea unei societăți aflate în lichidare poate fi mai mare decât cea a operațiunilor în continuare.

În prezent, există multe definiții ale valorii de salvare, diferențele dintre care sunt destul de semnificative în ceea ce privește munca practica evaluator, așa că are sens să-i oferi pe cel mai faimos dintre ele.

În special, de cele mai multe ori se referă la definiția valorii de lichidare dată de principalul evaluator american S. Pratt. În opinia sa, reprezintă suma netă de bani pe care proprietarul întreprinderii o poate primi în lichidarea întreprinderii și vânzarea separată a activelor acesteia. În același timp, Pratt consideră că valoarea de lichidare a întreprinderii în ansamblu este de obicei mai mică decât suma încasărilor primite din vânzarea separată a activelor sale. Este dificil să fiți de acord cu acest lucru: după cum arată practica rusă, vânzarea separată a activelor unei întreprinderi duce cel mai adesea la vânzarea proprietății pentru o miză și este însoțită de o clarificare a relațiilor părților interesate de vânzarea de proprietate în instanță.

Dintre celelalte interpretări ale valorii de lichidare, aș dori, de asemenea, să mă opresc asupra următoarelor definiții:

1. Potrivit Standard de stat Federația Rusă GOST R 51195.0.02-98 „Sistem unificat de evaluare a proprietății. Termeni și definiții valoarea de lichidare a proprietății: valoarea proprietății în cazul vânzării forțate a acesteia.

2. În conformitate cu Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 iulie 2007 nr. 255 „La aprobarea OFS „Scopul evaluării și tipurile de valoare”, la determinarea valorii de lichidare a unei întreprinderi, o estimare se determină valoarea care reflectă cel mai probabil preț la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe perioada de expunere a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada tipică de expunere pentru condițiile de piață, în condițiile în care vânzătorul este obligat să efectueze o tranzacție pt. înstrăinarea proprietății. La determinarea valorii de lichidare, spre deosebire de determinarea valorii de piata, se tine cont de impactul circumstantelor extraordinare, obligand vanzatorul sa vanda obiectul de evaluare in conditii care nu corespund celor de piata.

După cum se poate observa, nici una dintre definiții nu vorbește despre valoarea de salvare ca având loc exclusiv în cazul unei vânzări separate a proprietății, deși ambele standarde iau în considerare și valoarea de salvare exclusiv în planul unei vânzări forțate.

Valoarea de lichidare este împărțită în trei tipuri:

1. Valoarea de salvare comandată. Vânzarea activelor întreprinderii se efectuează într-o perioadă rezonabilă de timp, astfel încât să se poată obține prețuri mari pentru activele vândute. Pentru cele mai puțin lichide imobile ale întreprinderii, această perioadă este de aproximativ 2 ani.

2. Valoarea de salvare forțată. Activele sunt vândute cât mai repede posibil, adesea în același timp și în aceeași licitație.

3. Valoarea de lichidare a încetării existenţei activelor întreprinderii (utilizare). În acest caz, activele întreprinderii nu sunt vândute, ci anulate și distruse, iar în acest loc se construiește o nouă întreprindere, dând un efect economic sau social semnificativ. În acest caz, valoarea întreprinderii este negativă, deoarece anumite costuri sunt necesare pentru lichidarea activelor întreprinderii.

2. Cazuri tipice de apariție a valorii de salvare

Cazurile tipice de apariție a valorii de salvare sunt:

Lichidarea întreprinderii;

Realizare obiecte colaterale;

Vânzarea accelerată a altor proprietăți.

Atunci când o întreprindere este lichidată, devine necesară elaborarea unui program clar pentru vânzarea proprietății și rambursarea datoriilor întreprinderii (mai mult, situațiile nu sunt neobișnuite când suma totală a veniturilor din vânzarea proprietății nu acoperă toate datoriile) . În același timp, termenii de expunere (activitățile de pre-vânzare și vânzarea în sine) sunt foarte limitate din cauza necesității unei eliberări destul de rapide de la active și rambursării datoriilor. Problema timpului disponibil este în joc în acest caz. rol decisivîn valoare (ceteris paribus).

La rândul său, durata perioadei de timp este determinată de condițiile fiecărui caz specific de lichidare. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că însăși decizia de lichidare poate fi fie voluntară (adică există o acțiune planificată), fie forțată. De regulă, primul caz oferă o variabilitate mai mare în luarea deciziilor și vă permite să dezvoltați planuri mai eficiente pentru lichidarea întreprinderii.

Lichidarea forțată în procesul de faliment se efectuează atunci când se ia decizia de deschidere a procedurii de faliment pe baza rezultatelor managementului extern. Proprietatea falimentului formată este supusă vânzării la licitație deschisă (cu excepțiile rare prevăzute de Legea federală „Cu privire la faliment”). În același timp, condițiile de vânzare a proprietății sunt extrem de limitate.

Astfel, este necesar să se facă distincția între lichidarea voluntară și cea involuntară.

Realizarea obiectelor colaterale în contextul acestei lucrări este mai degrabă un concept ipotetic (deconectat de la realitate). În acest caz, determinarea valorii de lichidare este necesară pentru a justifica limita inferioară a împrumutului, care este garantată prin proprietatea gajată, și nu vorbim despre faptul efectiv al vânzării obiectului. Totuși, pentru a acorda un împrumut, împrumutătorul trebuie să știe la ce preț va fi posibil să vândă garanția într-un timp scurt dacă împrumutul nu este rambursat. Avand in vedere costulîn unele surse de literatură a fost numit colateral. Cu toate acestea, se poate susține că, în esența sa economică, este și lichidare, întrucât există factori de timp limitat și vânzare forțată.

Vânzarea accelerată a altor proprietăți datorită timpului limitat de expunere face necesară și determinarea valorii de lichidare. În același timp, există și mai multe opțiuni pentru o astfel de implementare - fie este o implementare de inițiativă (voluntară), fie forțată (sub constrângere), prevăzută de legislația actuală.

Deci, în cursul procedurii de executare, bunurile confiscate printr-o hotărâre judecătorească sunt vândute și într-un termen care nu depășește două luni de la data sechestrului (Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 119-ФЗ „Cu privire la procedurile de executare silită ”).

Astfel, valoarea de lichidare a proprietății este aproape întotdeauna mai mică decât valoarea sa de piață. Și acest fapt este negativ pentru vânzătorul de proprietate și, desigur, pozitiv - pentru cumpărător.

3. Factori care determină diferența dintre valoarea de salvare și valoarea de piață

Toți factorii care stau la baza valorii de lichidare sau care o însoțesc pot fi clasificați condiționat (Figura 1).

Orez. 1 Factori de valoare reziduală

Factorii obiectivi sunt prezenți în determinarea valorii de salvare în orice situație. Influența lor nu poate fi ignorată și, de fapt, ele practic nu depind de starea de lucruri la o anumită întreprindere (cu excepția stării generale a proprietății). În același timp, toți factorii obiectivi au o influență reciprocă unul asupra celuilalt. Deci, de exemplu, condițiile favorabile de piață pot reduce timpul optim de expunere etc.

Cel mai important factor care influențează diferențele dintre valorile de piață și de lichidare este perioada de expunere a proprietății. Totodată, cu cât perioada de expunere planificată a proprietății lichidate este mai scurtă față de cea optimă, cu atât costul posibil este mai puternic redus.

Diagramele 1-3 arată raportul dintre valorile de piață și de lichidare a imobiliarelor din Moscova în anii 1998-2000. (V %)

Diagrama 1: Raportul dintre valoarea de piață și valoarea de recuperare a clădirilor de birouri și a spațiilor, %

Diagrama 2: Raportul dintre valoarea de piață și valoarea de lichidare a vânzării clădirilor și spațiilor comerciale, %

Diagrama 3: Raportul dintre valoarea de piață și valoarea de salvare a vânzării de clădiri și spații de depozitare și industriale, %

De fapt, perioada de expunere a proprietății este un factor fundamental care afectează semnificativ toți ceilalți factori, atât în ​​direcția întăririi impactului lor, cât și în direcția slăbirii acestora. Evident, odată cu creșterea perioadei de expunere planificată, există mai multe oportunități reale de utilizare a activităților de marketing eficiente, de nivelare impact negativ factori formatori de conjunctură pe termen scurt etc.

Atractivitatea investițională generală a unui obiect se bazează pe caracteristicile individuale ale proprietății (scop funcțional, stare fizică) și are un impact direct asupra nivelului cererii consumatorilor.

În cazul în cauză (în timpul lichidării întreprinderii) sunt activați factori specifici, care pot fi numiți condiționat „factori de spin-off” (în principiu, acești factori sunt foarte apropiați de factorul de atractivitate a investițiilor). Esența acestor factori este că multe obiecte ale complexului imobiliar individual nu reprezintă nicio valoare și de fapt nu pot fi vândute la un preț normal, în timp ce aceste obiecte au jucat un rol semnificativ în cadrul întreprinderii lichidate. Impactul aspectului analizat asupra așa-numitelor active necorporale și, în primul rând, asupra reputației de afaceri a companiei (fondul de comerț), care include valoarea personalului, relațiile cu furnizorii, netezimea structurii afacerii etc. este mai ales negativ. Atunci când o companie este lichidată, nu se poate realiza acest lucru, uneori unul dintre cele mai valoroase active.

Valoarea absolută a valorii de piață a obiectului are un efect invers asupra nivelului de lichiditate - cu cât valoarea de piață a obiectului este mai mare, cu atât cererea pentru acesta devine mai puțin efectivă din cauza scăderii numărului de potențiali cumpărători.

Factorii de impact direct asupra nivelului costului obiectelor includ situația pieței în perioada de lichidare. Cu cât această perioadă este mai lungă, cu atât compania are mai multe oportunități de a analiza situația de pe piață și de a alege cel mai mult cea mai buna varianta acțiuni în circumstanțe. Și invers, cu o perioadă scurtă de expunere și condiții de piață nefavorabile, pierderile din vânzarea obiectelor vor crește și mai mult. Și este cel puțin nerezonabil să sperăm la o creștere generală a pieței în perioada scurtă de lichidare a companiei.

Eficacitatea marketingului este, de asemenea, semnificativ complicată de durata scurtă a perioadei alocate activităților relevante. Totuși, depinde în egală măsură de mijloacele specifice folosite pentru a crește prețul de vânzare al obiectului.

Un alt factor obiectiv important este aspectul psihologic al vânzării forțate, care se exprimă într-un anumit impact asupra inițiativei cumpărătorilor. Mai mult decât atât, impactul acestui factor este, de asemenea, destul de dublu - pe de o parte, simțind că vânzătorul se află în condiții inițial nefavorabile, cumpărătorii încep să se arunce, dar, pe de altă parte, simțind concurență între ei, le este frică să piardă proprietatea fiind vândută și sunt nevoiți să facă compromisuri.

Factorii subiectivi reflectă specificul fiecărei întreprinderi particulare. Acești factori sunt negativi în special în întreprinderile cu manageri ineficienți, ceea ce duce la dificultăți semnificative în timpul lichidării. Astfel de factori includ un întreg sistem de fenomene. Astfel, inventarierea și evaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor falimentare este aproape întotdeauna îngreunată de starea registrelor contabile, lipsa pașapoartelor tehnice pentru echipamente și a pașapoartelor ITO pentru imobile. Această serie continuă cu lipsa documentelor legale pentru proprietate, complexitatea contabilității, lipsa angajaților care să poată oferi explicațiile necesare. Toate aceste fapte duc la faptul că, înainte de a întocmi un plan specific și de a determina momentul lichidării, este necesar, în sensul deplin al cuvântului, să „greblă” proprietatea întreprinderii, să se restabilească lanțurile de apariție a anumitor obligații. atât din partea întreprinderii însăși, cât și a partenerilor săi. Acest lucru duce la o complicație colosală a procesului de lichidare.

Cu toate acestea, ar fi greșit să credem că factorii luați în considerare sunt întotdeauna doar negativi. Dimpotrivă, o structură organizatorică clară și munca eficientă conștiincioasă a diviziilor întreprinderii pot contribui la o accelerare semnificativă a proceselor de lichidare.

Într-adevăr, în loc să cheltuiți 3-6 luni pentru a identifica starea actuală a proprietății întreprinderii în cazul lipsei de proprietar, ar fi mai bine să folosiți această perioadă pentru a crește timpul pentru vânzarea complexului imobiliar, ceea ce este foarte important. .

4. Metode de evaluare a valorii de lichidare a unei întreprinderi

Calculul valorii de lichidare a întreprinderii include mai multe etape principale:

1. Sunt analizate o serie de documente statistice si contabile care includ: rapoarte contabile la sfarsitul fiecarui trimestru, rapoarte statistice, bilant interimar de lichidare, carduri de inventar. Pe baza unei analize financiare cuprinzătoare, se face o concluzie a expertului cu privire la suficiența fondurilor pentru acoperirea datoriei.

2. Se formează masa estimată a proprietății. Următoarele grupuri de active sunt considerate separat:

Cele mai lichide (active circulante).

Mai puțin lichid (active imobilizate).

3. Se formeaza cuantumul datoriei societatii.

4. Se elaborează un program de lichidare. Trebuie remarcat, însă, că vânzarea diferite feluri activele companiei ( imobiliare, mașini și echipamente, stocuri) necesită perioade de timp diferite în funcție de gradul de lichiditate și nivelul necesar de expunere pe piață.

5. Justificați valoarea costurilor. Se disting costurile asociate lichidării și costurile asociate deținerii activelor înainte de vânzarea acestora. Costurile asociate cu lichidarea includ în principal comisioane către firmele de evaluare și de avocatură, precum și impozitele și taxele care sunt plătite la vânzare. Costurile asociate cu deținerea de active înainte de vânzarea acestora includ costurile de protecție a instalațiilor, costurile de management pentru menținerea operațiunilor companiei până la finalizarea lichidării acesteia etc.

6. Se evaluează proprietatea realizabilă. Evaluarea proprietății care urmează să fie vândute se realizează folosind toate abordările de evaluare. În practică, abordarea cea mai frecvent utilizată pentru evaluarea proprietăților este abordarea comparativă.

7. Rata de actualizare se determină ținând cont de perioada de implementare planificată. Mai mult, rata de actualizare poate fi stabilită pentru fiecare tip de activ evaluat individual, ținând cont de lichiditate (reduceri semnificative pentru lichiditate scăzută) și de riscul unei eventuale nevânzări.

8. Se întocmește un grafic de vânzare a proprietății, pe baza căruia se determină încasările totale din vânzarea imobilizărilor curente, corporale și necorporale.

9. Se aduna (sau se scade) profitul (pierderea) din exploatare din perioada de lichidare.

10. Pe baza rezultatelor vânzării se rambursează suma acumulată a datoriei curente pe perioada lichidării (energie electrică, încălzire etc.).

Se scad drepturi de preempțiune la satisfacție: indemnizații de concediere și plăți către angajații întreprinderii, creanțele creditorilor pentru obligațiile garantate printr-un gaj asupra proprietății întreprinderii lichidate, datoria la plăți obligatorii către buget și fonduri extrabugetare, decontări cu alți creditori .

În același timp, creanțele creditorilor sunt satisfăcute în ordinea de prioritate stabilită de articolul 64 din Codul civil al Federației Ruse, în conformitate cu care distribuirea proprietății fiecărei priorități următoare se efectuează după distribuirea completă a proprietății. a prioritatii anterioare.

11. Acțiunea finală este aprecierea valorii de lichidare atribuibilă cotei de proprietari (acționari). Legea federală nr. 208-FZ din 26 decembrie 1995 „Cu privire la societățile pe acțiuni” (modificată la 13 iunie 1996) prevede o procedură clară pentru distribuirea sumelor rămase.

Astfel, valoarea de lichidare a întreprinderii se calculează scăzând din valoarea ajustată a tuturor activelor din bilanţ suma costurilor curente asociate lichidării întreprinderii, precum şi valoarea tuturor datoriilor.

Elaborarea unui calendar calendaristic de lichidare a activelor întreprinderii se realizează pentru a maximiza, pe cât posibil, încasările din vânzarea activelor pentru achitarea datoriilor față de întreprindere.

De regulă, se presupune că activitatea întreprinderii este încheiată și se efectuează numai procesul de lichidare a întreprinderii. Lichidarea unei întreprinderi mari durează aproximativ doi ani.

Calculul valorii curente a activelor se efectuează folosind metoda de acumulare a activelor, folosind datele bilanțului întreprinderii la data evaluării (sau la ultima dată de raportare). Verificarea și ajustarea conturilor bilanțului se efectuează concomitent cu inventarierea proprietății întreprinderii la data evaluării. Inventarierea proprietății întreprinderii se efectuează în conformitate cu liniile directoare metodologice pentru inventarierea proprietăților și obligațiilor financiare. Concomitent cu inventarierea proprietății întreprinderii se calculează valoarea de piață a terenului pe care se află și valoarea curentă a altor active.

Ajustarea valorii curente a activelor. La calcularea valorii de lichidare a întreprinderii, este necesar să se ia în considerare și să se scadă din valoarea activelor costurile asociate lichidării acestora. Acestea sunt costurile administrative de menținere a funcționării întreprinderii până la finalizarea lichidării acesteia, plățile comisioanelor, impozitele și taxele necesare, plățile și plățile de concediere, cheltuielile pentru transportul activelor vândute etc. Venituri din vânzarea activelor suma de bani, net de costurile asociate, este actualizat până la data evaluării la o rată de actualizare crescută care ține cont de riscul asociat vânzării și momentul în care fluxul de numerar se efectuează.

După ajustarea elementelor de activ din bilanţ, este necesară ajustarea pasivului bilanţului în termeni de datorie pe termen lung şi curentă. O atenție deosebită trebuie acordată decontării acțiunilor preferențiale, plăților de impozite, precum și așa-numitelor datorii contingente, care apar adesea ca urmare a litigiilor în curs sau potențiale. Este posibil ca în timpul analizei creanţe se va putea negocia modificarea conditiilor de rambursare a datoriilor societatii.

1. Metode analiză financiară în scopul evaluării afacerilor

   Lucrări de curs >> Științe financiare

   La alegere metodă evaluări: în cazul „normal” starea financiara V costisitoare abordare Este ales metodă activele nete... , apoi alegerea din interior costisitoare abordare metodă lichidare cost. În acest caz, rezultatul evaluării poate...

2. costisitoare o abordare la evaluare cost teren

   Rezumat >> Economie

   Utilizarea rezultatelor în evaluare cost. 8. costisitoare o abordare la evaluare cost teren. 9. Metodă sold pentru teren ca... vânzare. 21. Definiție lichidare cost teren. 22. Nota cost teren pentru...

3. Nota cost Afaceri. Prelegeri

   Rezumat >> Istorie

   Nu este supus reevaluării. Al doilea metodă proprietate ( costisitoare) abordare - metodă lichidare cost. lichidare Preț reprezintă Preț, pe care proprietarul întreprinderii...

4. Evaluarea afacerii costisitoare abordare

   Lucrări de curs >> Științe financiare

   Pe tema: „EVALUAREA AFACERILOR SCUMP ABORDARE. METODĂ CALCUL CHELTUIELI ACTIVUL NET" Introducere Vânzarea unei întreprinderi... este reprezentată de două principale metode: metodă activele nete; metodă lichidare cost. Scopul aplicatiei O abordare pentru evaluare pe baza...

5. Definiție cost afacerea unei întreprinderi operaționale pe exemplul SRL „Întreprinderea A”

   Teză >> Științe financiare

   ... costisitoare abordare la evaluarea obiectelor imobiliare se folosesc de obicei: metodă activele nete metodă lichidare cost Metodă... calculati Preț Clădire administrativă în interior costisitoare abordare metodă calcul costînlocuiri...