(sistemul cadastral)
„Oricât de hotărâtoare ar fi definițiile legii cu privire la puterea proprietarului, oricât de fermă ar fi fundamentul dreptului său, acest drept nu va fi încă precis și hotărât dacă posesia sa nu are limite definite în chiar ceea ce ea. se extinde.”
Astfel, un sistem cu drepturi depline de protecție a drepturilor asupra bunurilor imobiliare constă în protejarea atât a naturii drepturilor asupra bunurilor imobiliare (un sistem de înregistrare a drepturilor), cât și a limitelor (compunerea) bunurilor imobiliare (cadastrul imobiliar). De aici rezultă în mod firesc că sistemul de cadastru imobiliar trebuie să fie la fel de fiabil ca și sistemul de înregistrare a drepturilor, iar evidențele și descrierile acestuia să aibă aceeași forță juridică.
În mod ideal, ambele sisteme în sens organizațional ar trebui să fie un singur întreg, unite printr-o singură legislație și o singură administrație. În Germania, Austria și Elveția, Suedia și Finlanda și multe alte țări europene, relația dintre cadastru și registrul de drept este foarte strânsă, iar în Țările de Jos aceste sisteme sunt deja combinate într-o singură organizație.
Un element constructiv fundamental necesar al cadastrului imobiliar este atribuirea fiecărei proprietăți
număr cadastral. Acest număr este unic pentru fiecare proprietate și nu se repetă pentru nicio altă proprietate din toată țara, nici în prezent, nici în viitor. Rolul care i se atribuie este următorul. Pentru înscrierile în registrul drepturilor se cere certitudinea în raport cu ce obiect este înregistrat dreptul. Acest scop este deservit de numărul cadastral - acesta leagă toate materialele cadastrului imobiliar, registrul drepturilor asupra bunurilor imobiliare și arhivele acestora aferente unui singur obiect imobiliar. Acestea sunt singurele informații despre obiect care trebuie repetate pe actele de cadastru și registrul drepturilor imobiliare.
Astfel, cadastrul este un inventar ordonat (aranjat) sistematic al datelor publice referitoare la proprietățile din regiunea (raionul) țării, pe baza cercetării limitelor acestora. Astfel de secțiuni de ordonare sunt identificate prin unic pentru fiecare secțiune
l -1
nume sau numere. O vedere generală a unor astfel de parcele deținute și numerele de parcele identificate sunt de obicei afișate pe hărți la scară mare care, împreună cu jurnalele, pot arăta pentru fiecare parcelă individuală tipul, aspectul, valoarea și drepturile de proprietate aferente parcelei, adică . asta răspunde la întrebarea „unde?” Și câți?" .
În general, sistemele cadastrale mondiale pot fi împărțite în patru grupe în funcție de țările în care se aplică:
țările cu sistemul administrativ napoleonian (țările din sud, sud-vest și Europa de Vest): Franța, Spania, Italia, Grecia etc.;
Aceasta se caracterizează prin separarea și interacțiunea strânsă între cadastrul funciar și registrul imobiliar. Cadastrul funciar colectează doar informațiile necesare în scopuri fiscale, grupate pe teren. Informații speciale, cum ar fi: informații despre soluri, resurse naturale etc., sunt colectate în sisteme de informare ah Ministerul Agriculturii sau Ministerul Economiei. În registrele imobiliare destinate să înregistreze și să protejeze drepturile de proprietate prin publicarea acestora către terți, se înregistrează drepturile reale ale proprietarului imobilului, acte juridice, interese ale terților etc. (de către proprietari, și nu pe terenuri) .
țări cu sistemul german (țări Europa Centrală): Germania, Austria, Elveția;
Acest grup de țări se caracterizează prin alocarea subsistemelor interconectate și care se controlează reciproc: cadastral, topografic-geodezic și de înregistrare. Deci, în Germania există un registru al proprietății, care este format din hărți cadastrale, documente și evidențe de proprietate; o bancă de hărți cadastrale și documentație privind lucrările topografice și geodezice care afectează utilizarea și gestionarea terenurilor; registru de documente, care stochează acordurile și alte acte juridice referitoare la proprietate, restricții etc.
Țări scandinave (țări din nordul Europei): Suedia, Danemarca, precum și Norvegia, Finlanda, Islanda, țările baltice;
În mod caracteristic, există tendința de a crea un cadastru unic polivalent construit pe baza unor hărți topografice precise la scară largă cu un registru al proprietății centralizat, creat în principal pe modelul german. Registrele proprietății sunt ținute de oficiile guvernamentale centrale, în timp ce cartografierea imobiliară se face la nivel provincial.
4) Țări de limbă engleză: Marea Britanie, SUA, majoritatea provinciilor din Canada, o parte a statelor din Australia și alte țări ale lumii.
Caracteristic, se dezvoltă mai mult nu cartea funciară, ci sistemul de înregistrare a drepturilor (case case), iar în acest sens, din punct de vedere continental, în Marea Britanie nu există deloc carte funciară. De fapt, se poate spune că în Marea Britanie cadastrul conține doar informații cartografice despre limitele sitului și compoziția proprietății.
STATELE UNITE ALE AMERICII. Astăzi, principalii deținători ai surselor de informații despre terenuri sunt companiile private de asigurări de titluri de proprietate - tocmai cele specializate în asigurări de tranzacții. Fiecare astfel de companie operează în principal într-un singur stat și își menține propriile evidențe funciare. Înregistrările sunt întocmite și corectate de un personal de experți care rezumă zilnic informații relevante din evidențele oficiale. Motivele acestei stări de fapt sunt complet de înțeles - în absența unui sistem informațional public (de stat, municipal), nu există nicio modalitate de a verifica corectitudinea limitelor prezentate ale bunurilor imobiliare, ale căror drepturi urmează să fie asigurate. Mai rămâne o singură cale - de a examina limitele posesiunilor clientului și de a-și menține propriul sistem de informații.
Cel mai mare dezavantaj al unor astfel de sondaje este că acestea sunt efectuate izolat pentru fiecare proprietate și numai în legătură cu necesitatea asigurării drepturilor asupra acesteia. Utilizarea acestor materiale pentru dezvoltarea sistemelor informaționale publice terestre este în discuție în SUA.
O analiză a diferitelor sisteme de proprietate funciară (înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și înregistrarea obiectelor imobiliare) arată că, în ciuda varietății formelor de organizare a acestor sisteme, există două modele de organizare a proprietății funciare, care diferă prin gradul de intervenția statului în acest proces:
European: unde statul își asumă responsabilitatea pentru puritatea titlului (prin menținerea Registrului Funciar (sau analogilor) pentru înregistrarea drepturilor și a cadastrului funciar pentru înregistrarea limitelor spațiale);
anglo-american, unde responsabilitatea pentru puritatea titlului de proprietate revine proprietarului și, prin urmare, nu există sistem unificatînregistrările spațiale și juridice, precum și riscurile asociate definiției „titlu clar” au condus la crearea unor astfel de instituții de piață asociate cu cercetarea profesională a purității titlului și asigurarea acestuia.
Cu toate acestea, existența unor sisteme de proprietate funciară organizate într-o formă sau alta stă la baza funcționării eficiente a pieței imobiliare, iar sistemul european pare a fi mai eficient.

Mai multe despre subiect. Sistem de contabilitate imobiliara:

1. 5.1.4. Cadastrul funciar de stat ca sistem economic și juridic de funcționare a obiectelor imobiliare
2. 1.2. Temeiul juridic pentru funcționarea și reglementarea pieței imobiliare
3. 1.3. Structura și caracteristicile pieței imobiliare
4. 2.4 Continuitatea instituțională în contabilitate (evoluția conceptelor și practicilor)
5. 2.2 Evoluția abordărilor evaluării în diferite școli științifice de contabilitate occidentală
6. 2.3 Dezvoltarea teoriei și metodologiei evaluării de către școala rusă de contabilitate

- Dreptul de autor - Advocacy - Drept administrativ - Proces administrativ - Drept antimonopol și concurență - Proces de arbitraj (economic) - Audit - Sistem bancar - Drept bancar - Afaceri - Contabilitate - Drept proprietate - Drept și management de stat - Drept și proces civil - Circulație monetară, finante si credit - Bani - Drept diplomatic si consular - Drept contractual - Drept locuinte - Drept funciar - Dreptul votului - Dreptul investitiilor - Dreptul informatiei - Proceduri de executare - Istoria statului si dreptului - Istoria doctrinelor politice si juridice - Dreptul concurentei -

Una dintre condițiile pentru funcționarea normală a pieței imobiliare este publicitatea, publicitatea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. De aceea, pentru toate tranzactiile imobiliare este necesar un regim juridic special. În primul rând, înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta.

Sistemul de înregistrare de stat a drepturilor și tranzacțiilor cu bunuri imobiliare este un element necesar al funcționării pieței imobiliare, asigurând identificarea unui obiect imobiliar și a unui subiect de drept asupra acestuia și permite:

· crearea unui sistem de impozitare a bunurilor imobiliare;

asigura securitatea tranzacțiilor prin acordarea de garanții dobânditorului de drepturi că achiziția se face de la titularul propriu-zis al acestor drepturi;

stabilește momentul transferului drepturilor asupra proprietății și, prin urmare, beneficiile și riscurile asociate deținerii drepturilor asupra bunurilor imobiliare.

Formarea sistemelor moderne de înregistrare de stat a parcurs un drum foarte lung de dezvoltare și poartă o amprentă clară a caracteristicilor procesului istoric într-o anumită țară sau grup de țări.

Istoria apariției și dezvoltării sistemului de înregistrare a bunurilor imobiliare

Inițial, odată cu dinamica scăzută a mișcării populației și raritatea tranzacțiilor imobiliare, evidența vecinilor respectați într-o anumită localitate a constituit o bază suficientă pentru recunoașterea drepturilor asupra terenului.

Odată cu extinderea cifrei de afaceri imobiliare a apărut necesitatea unui regim juridic special pentru aceste drepturi. ÎN Grecia antică pe terenul debitorului, care și-a cedat terenul ca gaj pentru garantarea datoriei, s-a pus un stâlp (ipotecă).

Mai târziu au apărut cărți speciale de credit ipotecar. Primul sistem de cărți funciare a existat deja în secolul I. î.Hr. în Egipt (provincia romană).

Cartea de credit ipotecar conținea toate informațiile necesare despre imobil și proprietarii acestuia. Acestea conțineau o descriere a situației economice și juridice a fiecărei moșii situate în acest district. Datorită acesteia, creditorul, la încheierea unei tranzacții de credit, putea stabili valoarea lucrului gajat și gradul de răspundere patrimonială a împrumutatului. Astfel, creditorul și-a asigurat o garanție solidă ipotecară emisă de el obligații bănești.

O diferență importantă între legislații era modul în care se țineau evidența, fie după numele proprietarilor, fie după numele bunurilor imobile.

În cadrul primului sistem adoptat în Franța, fiecărui proprietar i se dădea o foaie specială. Dezavantajul acestui sistem era că cumpărătorii de bunuri imobiliare sau creditori ipotecari erau interesați de starea și proprietatea asupra proprietății sau casei date, și nu de starea proprietarului.

Prin urmare, sistemul german a alocat o foaie în cărți fiecărei moșii sau case. Fișa era împărțită în coloane, care indicau numele și locul moșiei, componența economică, numele proprietarului, toate drepturile reale asupra acestei proprietăți aparținând altor persoane; datorii garantate prin ipoteca acestui imobil.

Registrele ipotecare trebuiau să aibă caracterul și autenticitatea actelor oficiale. Prin urmare, au fost conduși de instituții oficiale. De exemplu, instanțele, camerele civile din orașele de provincie sau birourile ipotecare special create în orașele capitale. Înregistrările în registrele ipotecare au fost probante în toate litigiile de proprietate. Aceste instituții erau însă responsabile doar de corectitudinea ținerii registrelor ipotecare, și nu de corectitudinea actului în baza căruia s-au făcut înregistrările relevante. Ipoteca a fost înscrisă în registrele ipotecare fie la cererea persoanei înscrise în carte ca proprietar, fie printr-o hotărâre judecătorească care a intrat în vigoare.

Semnificația juridică a registrelor ipotecare a fost aceea că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare a apărut de la o entitate economică din momentul în care s-au făcut înregistrări speciale în registrele ipotecare. Acest lucru a fost important pentru soluționarea litigiilor în cazul unei coliziuni a drepturilor asupra bunurilor imobiliare de către mai mulți creditori.

În virtutea principiului publicității, vizualizarea cărților de credit ipotecar și obținerea unui extras din acestea au fost disponibile pentru fiecare persoană interesată de acest lucru.

Toate seifurile ipotecare locale au furnizat informații despre starea fiecărei proprietăți și datorii aferente către Seiful ipotecar central pentru compilarea listelor locale generale pentru întreaga țară.

Următorul pas a fost crearea unui sistem de înregistrare a bunurilor imobiliare.

La 29 octombrie 1830 a fost adoptată Legea Hesse, conform căreia descrierea bunurilor imobile se făcea pe baza hărților topografice.

La 31 martie 1834, legea prusacă a introdus legătura sistemului ipotecar cu sistemul cadastral.

Soluția acestei probleme în Olanda merită o atenție specială. Teritoriul țării a fost împărțit în 32 de districte. În fiecare dintre ele era o cameră de depozitare a ipotecilor și o carte funciară întocmite de Ministerul Finanțelor. Efectuarea modificărilor la cadastru a fost încredințată Direcției Ipoteca. Fiecare descriere locală avea propriul registru după numele proprietarilor, indicând titlul, meșteșugul sau ocupația, locul de reședință al proprietarului terenului. Sub aceste date au fost trecute numerele secțiilor de cadastru. Registrul mai cuprindea:

proprietatea actului de achiziție imobiliară;

valoarea imobilului;

data și numărul registrului;

data cererilor împotriva proprietarului proprietății, sumele și condițiile de plată a acestora.

O altă fișă enumera drepturile de proprietate aferente terenurilor și clădirilor, cuantumul datoriei cu indicarea persoanelor implicate, data și numărul prezentării acestor drepturi, numărul plăților, rambursarea drepturilor de proprietate desemnate și restricțiile privind drepturi de proprietate.

La 26 martie 1855, a fost efectuată simultan o reformă ipotecară în Franța și Prusia, care a introdus o nouă prevedere, conform căreia registrele ipotecare locale au început să reflecte nu numai orice transfer de imobil de la un proprietar la altul, ci și toate restricțiile. asupra drepturilor sale.utilizare. În caz contrar, drepturile dobândite asupra bunurilor imobiliare au fost considerate nule.

Sistemul de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile îndeplinește pe deplin rolul de garant numai dacă este în măsură să garanteze drepturile asupra bunurilor imobile pentru cumpărătorul său de bună-credință. Pentru a face acest lucru, trebuie să stabilească și să confirme:

Fiabilitatea, puritatea și caracterul complet al informațiilor despre proprietate;

Puterile vânzătorului

Puritatea și certitudinea deplină a drepturilor transferate.

În practica mondială de astăzi, există trei moduri de a oferi astfel de garanții, pe baza cărora au fost create trei sisteme diferite de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare:

1. Sistemul cadastrului legal.

2. Înregistrarea titlului de proprietate (titul de teren) - sistemul Torrens (numele creatorului).

Z. Înregistrarea actelor.

Sistemul legal de cadastru valabil in majoritatea tarilor europene (Germania, Austria, Elvetia, Franta etc.). Oferă un grad ridicat de fiabilitate și securitate tranzacțiilor imobiliare datorită existenței pe termen lung a unui sistem stabilit de colectare și actualizare a datelor:

· despre terenuri (trăsăturile lor topografice, natura utilizării lor, suprafața, clădirile amplasate pe acestea);

despre transferul de drepturi asupra acestora;

despre proprietarii de terenuri.

Pentru a crea acest sistem, mulți ani și chiar secole (dacă avem în vedere că obiectele imobiliare nu intră pe piață la fel de des ca alte bunuri) este necesară acumularea de informații.

Înregistrarea titlului de proprietate presupune un studiu amănunțit și descrierea obiectului (istoria sa juridică, caracteristicile topografice și alte caracteristici fizice) și formarea pe această bază a unui titlu de proprietate valabil din punct de vedere juridic. În acest caz, statul garantează legalitatea titlului (dreptul de proprietate) și îl oficializează la transferul drepturilor unui nou proprietar. Acest sistem este comun în Canada, Australia, Noua Zeelandă. Au existat încercări de a-l introduce în Statele Unite. Cu toate acestea, acestea au fost efectuate pe bază de voluntariat.

Acest sistem presupune costuri semnificative pentru cercetarea și descrierile topografice, pentru studiul istoriei transferurilor de drepturi și prezența grevelor, precum și crearea fond de asigurare, care oferă garanții suplimentare pentru cumpărătorii de bună credință în cazul unor erori ale organelor de stat la verificarea titlului. Această împrejurare a pus bazele unui alt sistem de înregistrare care este caracteristic majorității statelor din SUA.

Înregistrarea actelor. Documentele depuse la autoritățile de înregistrare de stat nu sunt verificate. Înregistrarea înseamnă că titlul transferat corespunde formei sale actuale, iar actul de transfer în sine este valabil din punct de vedere juridic. În același timp, statul nu își asumă responsabilitatea pentru „puritatea titlului”. Garanțiile în cadrul unui astfel de sistem de înregistrare se obțin prin completarea acestuia cu asigurare cu vicii de proprietate de către companii de asigurări specializate.

Un astfel de „titular” Firme de asigurariîși desfășoară propria contabilitate și cercetare a terenurilor, studiază procesele de transfer al drepturilor asupra bunurilor imobiliare, ceea ce le oferă o bază pentru asigurarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Acest sistem de înregistrare este mult mai ieftin pentru guvern decât s-a discutat anterior, dar este mai scump pentru cumpărătorii de proprietăți. În cele din urmă, această opțiune este și mai costisitoare pentru societate, deoarece bazele de informații acumulate de companiile de asigurări sunt izolate unele de altele și, desigur, inaccesibile terților.

Istoria dezvoltării sistemului de înregistrare de stat a bunurilor imobiliare în Rusia

În Rusia, istoria înregistrării de stat a drepturilor imobiliare începe în secolul al XVI-lea.

1. În secolul al XVI-lea. a fost introdusă o procedură prin care se impune prezentarea în comenzi a bonurilor de vânzare (contracte de vânzare a terenului).

2. În secolul al XVII-lea. a fost introdusă practica eliberării de certificate dobânditorului de teren în care se consemna valoarea imobilului dobândit și fostul proprietar. În același timp, actele de vânzare, schimbul, donarea de terenuri au fost înregistrate în Ordinul Local și tranzacțiile cu curți, clădiri - în Zemsky. Obținerea unui certificat nu era obligatorie, dar absența acestuia a avut consecințele negative. Potrivit Codului din 1649, în cazul vânzării aceluiași patrimoniu către persoane diferite, drepturile de proprietate erau recunoscute nu celui a cărui act de vânzare s-a făcut anterior, ci celui care anterior „se ocupase” de imobiliar. Astfel, obținerea unui certificat a fost o confirmare a transferului de drepturi asupra bunurilor imobiliare.

3. Pe vremea lui Petru I s-a introdus o nouă procedură, „iobag” de înregistrare a drepturilor imobiliare și a fost creat un organ special - Camera Afacerilor Iobagilor, unde urmau să se facă, la încheiere, toate tranzacțiile imobiliare. din care fiecare act a fost înscris în „cărți de iobăgi” speciale.

4. În 1775 a fost adoptat Codul provinciilor (pe vremea Ecaterinei a II-a). Executarea actelor iobagilor era încredințată camerelor civile din provincii și instanțele districtuale, sub care se formau instituții de afaceri iobagi.

5. În anul 1866 au fost adoptate Regulamentul cu privire la partea notarială, potrivit căruia obligația de a certifica și înregistra tranzacțiile imobiliare era atribuită notarilor. Tranzacțiile au început să fie făcute de un notar la locul de desfășurare și aprobate de un notar senior la locația proprietății. Abia după această confirmare au fost dobândite drepturile imobiliare. Notarul principal al raionului (județ, raion sau oraș de provincie) era obligat să efectueze:

· „cartea funciară”, care conținea documente aprobate de acesta privind tranzacțiile imobiliare;

· registru al actelor de iobag, care contine informatii despre caracteristicile imobilului, proprietar, restrictii asupra drepturilor de proprietate, garantii etc.

Până în 1891, registrul era ținut de proprietari, iar după 1891, de obiectele imobiliare. Astfel, o tranzacție, al cărei subiect era un imobil, putea fi efectuată oriunde, dar drepturile ce decurg din aceasta erau transferate numai cu aprobarea unui notar senior la locul unde se află imobilul. Totodată, înainte de aprobarea tranzacției, notarul principal era obligat să verifice:

autenticitatea extrasului prezentat acestuia la tranzacție de către un notar la locație;

Conformitatea tranzacției cu legislația în vigoare;

drepturile persoanei care înstrăinează bunuri imobile;

· absența obstacolelor în calea înstrăinării bunurilor imobile din cauza interdicțiilor etc.

Formarea unui sistem de înregistrare a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta în Federația Rusă

Sarcina formării sale a fost stabilită pentru prima dată în Codul civil al Federației Ruse, adoptat în 1994. A stabilit următoarele prevederi:

1. Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile în baza unui contract de vânzare a bunurilor imobile către cumpărător este supus înregistrării de stat.

2. Executarea contractului de vânzare imobil de către părți înainte de înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate nu constituie temei pentru modificarea relației acestora cu terții.

3. În cazul în care una dintre părți se sustrage la înregistrarea de stat a transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, instanța este în drept, la cererea celeilalte părți, să ia o hotărâre cu privire la înregistrarea de stat a transferului de proprietate. Partea care sustrage în mod nejustificat înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile cauzate de întârzierea înregistrării.

În elaborarea prevederilor Codului civil al Federației Ruse în 1997, a fost adoptată Legea „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (a intrat în vigoare în 1998). Aceasta a inclus:

1. Se dă o definiție a înregistrării de stat (un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restrângerea (grevarea), transferul sau încetarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare).

2. Se observă că sunt supuse înregistrării de stat următoarele:

drepturi de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobiliare;

Toate tranzacțiile imobiliare, inclusiv vânzarea și cumpărarea, donația, schimbul, gajul (ipoteca), închirierea, gestionarea încrederii etc.

3. Se preconizează menținerea Registrului de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și al tranzacțiilor cu acesta pe întreg teritoriul Federației Ruse.

4. Este indicată procedura de înregistrare de stat (la locația imobilului).

5. Este descrisă procedura de obținere a informațiilor despre drepturile imobiliare de către organizațiile și persoanele interesate.

6. Se are în vedere crearea unui sistem cadastral de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile.

În prezent, se efectuează contabilitatea (inventarierea) cadastrală și tehnică a proprietății. În acest scop, se realizează o descriere și individualizare a fiecărui obiect imobiliar (teren, clădire, structură, spații rezidențiale sau nerezidențiale).

Ca urmare, primește astfel de caracteristici care îi permit să se distingă fără ambiguitate de alte obiecte imobiliare. Contabilitatea unui obiect imobiliar este însoțită de atribuirea unui număr cadastral acestuia.

Numărul cadastral al unei clădiri sau al unei structuri este format din numărul cadastral al terenului pe care se află imobilul sau structura și numărul de inventar al clădirii sau structurii.

Numărul cadastral al unei încăperi dintr-o clădire sau structură este format din numărul cadastral al clădirii sau structurii și numărul de inventar al încăperii.

Înregistrarea cadastrală se menține pentru fiecare district de înregistrare. Districtul de înregistrare - teritoriul în care funcționează instituția justiției, care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. Districtele de înregistrare sunt create de entitățile constitutive ale Federației Ruse în limitele, de regulă, care coincid cu granițele unităților administrativ-teritoriale.

Trimiteți-vă munca bună în baza de cunoștințe este simplu. Utilizați formularul de mai jos

Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.

postat pe http://www.allbest.ru/

postat pe http://www.allbest.ru/

Introducere

2. Conceptul și conținutul cadastrului funciar

Concluzie

înregistrare contabilă teren imobiliar

Introducere

După cum știți, destul de recent statul nostru a fost proprietarul exclusiv al marii majorități a proprietăților imobiliare - terenuri, subsolul acestuia, clădiri rezidențiale și nerezidențiale și altele asemenea. Tranzacțiile imobiliare erau transferul unor astfel de obiecte din „buzunarul în buzunar” al proprietarului numit și se desfășurau fără mare dificultate pe baza comenzilor de la agențiile guvernamentale și departamentele acestora. Atenția principală a registratorilor a fost acordată nu drepturilor asupra bunurilor imobiliare, ci parametrilor fizici ai acestuia. A fost format un sistem destul de eficient de contabilitate adecvată pentru bunurile imobiliare: organele ITO, Gosstroy, Goskomzem.

Dezvoltarea principiilor de piață ale economiei a stabilit o sarcină fundamental nouă - să se ia în considerare nu numai și nu atât parametrii fizici ai obiectelor imobile, ci și drepturile asupra acestora, cu alte cuvinte, imobilele au început să se transforme dintr-un categorie fizică într-una juridică.

Astfel, necesitatea introducerii unor norme legale care să stabilească înregistrarea de stat a drepturilor reale asupra lucrurilor imobile a apărut odată cu dezvoltarea relațiilor de piață în Rusia și a fost după cum urmează.

În primul rând, parteneriatele de afaceri și companiile care au achiziționat imobile în proprietate privată în procesul de privatizare au dorit să primească dovada acestui fapt de la stat, întrucât acesta era fostul proprietar al proprietății.

În al doilea rând, din cauza psihologiei predominante, participanții la relațiile de drept civil considerau că doar un organ de stat poate emite actele de stabilire a dreptului pentru imobile.

În al treilea rând, din cauza lipsei de capital de lucru, întreprinderile privatizate sau proprietarii acestora au încercat să obțină împrumuturi de la bănci și alte instituții de credit, care, la rândul lor, aveau nevoie de garanții semnificative. În procesul de negocieri cu astfel de întreprinderi, băncile, de regulă, au cerut bunuri imobiliare ca garanție ca garanție pentru îndeplinirea obligațiilor de către împrumutat și, ca urmare, dreptul de stabilire a documentelor pentru această proprietate.

În fine, din cauza inconsecvenței unor acte normative, instanțele au interpretat momentul apariției dreptului de proprietate în moduri diferite, indicând în unele cazuri momentul transferului lucrului sau al plății acestuia.

Pentru prima dată, conceptul de înregistrare de stat a apariției, transferului și încetării dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta a fost introdus de noul Cod civil al Federației Ruse. În conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse privind înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, președintele Federației Ruse a semnat Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta”, care este extrem de importantă. pentru eficientizarea și dezvoltarea civilizată a pieței imobiliare și, cel mai important, pentru asigurarea garanțiilor drepturilor proprietarilor imobiliare. Textul de lege nu își formulează direct scopurile și obiectivele, dar din analiza normelor reiese că sarcina principală a legii este îmbunătățirea pieței imobiliare, concentrarea tuturor funcțiilor acesteia de inventariere, contabilitate, înregistrare. , utilizarea și impozitarea în sistemul unui singur organism de stat.

Astfel, instituția juridică a înregistrării de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta este concepută pentru a crea un sistem de înregistrare fundamental nou, care a servit în mod egal intereselor private și publice.

1. Sisteme de contabilitate și înregistrare a bunurilor imobiliare. Esența, necesitatea, scopurile și obiectivele

Conform Legii federale a Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” din 21 iulie 1997, imobiliare (imobiliare) - terenuri, terenuri de subsol și toate obiectele care sunt strâns legate de teren, astfel încât deplasarea lor fără daune disproporționate scopul lor este imposibilă, inclusiv clădiri, structuri, spații rezidențiale și nerezidențiale, întreprinderi ca ansambluri imobiliare.

Imobilele includ, de asemenea, aeronave și nave maritime care fac obiectul înregistrării de stat, nave de navigație interioară și obiecte spațiale.

Imobiliare „știe” să se mute. Dar această mișcare este deosebită, întrucât se realizează nu fizic (mișcare în spațiu), ci legal (mișcare în domeniul juridic), prin transferul de drepturi asupra bunurilor imobiliare de la o entitate de piață la alta.

În procesul de „mișcare”, imobilul trece printr-o serie de stări fixe:

În termeni fizici: un obiect imobiliar este creat (distrus, modificat) fie prin construcție, fie prin împărțirea (combinarea) unui teren;

Sub aspect juridic: drepturile asupra proprietății pot aparține unei persoane sau unui grup de persoane, drepturile asupra proprietății pot fi limitate în favoarea terților (servitute), sau pur și simplu limitate.

Prin urmare, pentru a lua în considerare starea imobilului la un moment dat în timp, este necesar: un sistem de înregistrare a limitelor spațiale ale unui obiect și ale fiecărei piese imobiliare, subiecți (proprietari de drepturi imobiliare) sau o procedură legală - o serie de măsuri care au ca rezultat confirmarea documentară a informațiilor despre obiectul atribuirii, sunt determinate caracteristicile fizice ale acestuia și costul, stabilit statut juridic. Cea mai mare dificultate aici este reprezentată de două puncte: stabilirea limitelor proprietății, care ar trebui să fie „atașate” sistemului local de coordonate; confirmarea legalității dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. Ca urmare a procedurii legale, proprietatea este dotată cu proprietăți unice - singurele de pe întreg teritoriul țării. Acesta este ceea ce vă permite să faceți orice tranzacție cu imobiliare în viitor. Sistemul de înregistrare a drepturilor unei persoane fizice sau a unui grup de persoane asupra unui obiect înregistrat sau a unui bun imobiliar sau înregistrare legală - un act juridic de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare (sau tranzacții cu acesta). Prin actul de înregistrare, statul recunoaște și confirmă apariția, transferul sau încetarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare și, de asemenea, stabilește restricții privind drepturile proprietarului de a folosi bunuri imobiliare, dacă este necesar (de exemplu, obligă proprietarul să mențină o cale către o coloană de apă pe teritoriul proprietăţii sale). Mai mult, această recunoaștere este valabilă nu numai pe teritoriul statului, ci este recunoscută și de dreptul internațional.

Experiența mondială se reduce la două sisteme ale mecanismului legal de înregistrare a drepturilor:

Sistemul de înregistrare a drepturilor imobiliare (sistemul de înregistrare titulară) - înregistrarea documentelor, participarea minimă a statului,

Asigurare titlu, registru transfer-primire; Sistemul de înregistrare a documentelor care confirmă drepturile asupra bunurilor imobiliare (sistemul de înregistrare efectivă) - înregistrarea drepturilor, instituțiile de înregistrare care fac parte din sistemul de justiție (instanțele de judecată), garanțiile de stat (sistemul Torrens, cadastru juridic, carte funciară).

Titlu - proprietate legală a bunurilor imobiliare, care are un temei juridic documentar. Temeiul juridic al titlului este tari diferite trei forme:

Decizia unui avocat certificată în consecință;

Poliță de asigurare de titlu (asigurare de titlu - protecția proprietarului împotriva pierderilor financiare, posibilă în cazul drepturilor terților sau al oricăror sarcini asociate proprietății, existente dar necunoscute proprietarului la momentul achiziționării poliței de asigurare);

Sistemul Torrens de certificare a titlului (sistemul Torrens - un tip de sistem de registru legal - o metodă de înregistrare a titlului în care puritatea titlului este stabilită de o agenție guvernamentală, care apoi înregistrează titlul și eliberează un certificat de titlu proprietarului ca justificarea legală a drepturilor sale).

Codul civil al Federației Ruse, Legea Federației Ruse „Cu privire la înregistrarea drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” sunt ghidate de construirea unui sistem de înregistrare a titlurilor în Federația Rusă. Cu toate acestea, practica aplicării legii ne permite să spunem că în Rusia se formează un sistem de înregistrare a titlurilor, dar cu elemente ale unui sistem de înregistrare a actelor.

În Federația Rusă, sistemul de contabilitate imobiliară, înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacții este de stat, adică. se bazează pe un cadru de reglementare și legal unificat, proceduri uniforme de formare a unui obiect imobiliar, contabilitate și înregistrare a acestuia, un sistem unificat de autorități contabile și de înregistrare și o infrastructură tehnologică unificată.

Sistemul de contabilitate imobiliară, înregistrarea drepturilor asupra proprietății imobiliare și tranzacțiile cu acesta implementează două obiective: pentru persoane juridice și persoane fizice: asigurarea garanțiilor drepturilor de proprietate și crearea condițiilor pentru implementarea lor deplină în activitate economică, pentru Federația Rusă, entități constitutive ale Federației și municipalități: crearea condițiilor de implicare a imobilelor în circulația economică în vederea eficientizării impozitării și creșterii veniturilor bugetare.

2. Conceptul și conținutul cadastrului funciar de stat

Cadastrul este o contabilitate de stat ordonată metodologic a datelor privind proprietatea terenuluiîntr-un anumit stat sau zonă, pe baza rezultatelor sondajului asupra limitelor proprietății. Fiecărei proprietăți i se atribuie un număr specific - un identificator. În consecință, cadastrul funciar este un sistem de măsuri de stat pentru un studiu cuprinzător al dreptului, natural și situatia economica terenuri prin înregistrarea utilizării terenurilor, contabilizarea cantității și calității terenurilor, evaluarea solurilor și evaluarea economică a terenurilor pentru organizarea rațională a utilizării acestora în economia națională. Materialele de cadastru funciar sunt utilizate pe scară largă în rezolvarea multor probleme legate de utilizarea resurselor funciare. Cu ajutorul datelor cadastrale funciare este posibilă determinarea locului resurselor funciare în bogăția națională a țării, stabilirea țintelor de creștere a productivității utilizării terenurilor prin transferul terenurilor dintr-o categorie în alta, transformarea și îmbunătățirea terenurilor, terenurilor. reabilitarea, combaterea eroziunii solului, aciditatea, salinitatea, mlaștinarea terenurilor, pentru evaluarea eficienței economice a activităților planificate.

Cea mai importantă importanță a cadastrului funciar constă în faptul că este necesar pentru organizarea utilizării cât mai complete, raționale și eficiente a terenurilor și protejării acestora, planificarea economiei naționale, localizarea și specializarea producției agricole, reabilitarea și chimizarea terenurilor. Agricultură, precum și desfășurarea altor activități economice naționale legate de folosirea terenului. Materialele de cadastru funciar sunt utilizate pe scară largă în managementul terenurilor inter-ferme și intra-ferme. Ele sunt utilizate în formarea utilizării terenurilor, amplasarea departamentelor și centrelor economice în fermele de stat, matricele de brigadă și centrele de producție în fermele colective, stabilirea compoziției raportului dintre terenuri și rotațiile culturilor, amplasarea acestora, transformarea terenului, amenajarea teritoriul de rotație a culturilor și terenuri agricole, plasarea culturilor în conformitate cu terenurile de mediu adecvate pentru cultivarea lor. Datele de cadastru funciar fac posibilă diferențierea valorii terenurilor pentru utilizare rațională și protecție pe grupe agro-productive de sol din zonele naturale și agricole ale țării. Astfel, cadastrul funciar capătă o mare însemnătate la diferite niveluri de planificare economică națională și de management funciar. Conceptul de cadastru funciar este indisolubil legat de conceptele de contabilitate, de evaluare a stării și de utilizare a resurselor funciare și presupune, în principiu, alocarea și descrierea terenurilor, a limitelor teritoriale ale acestora, urmată de cartografierea și prezentarea caracteristicilor cantitative și calitative.

Cadastrul funciar de stat este menținut pentru a proteja drepturile proprietarilor de terenuri și pentru a crea o bază obiectivă de impozitare, pentru a asigura utilizarea rațională și protecția terenurilor și pentru a planifica utilizarea resurselor funciare. Cadastrul funciar de stat este un set sistematizat de informații documentate obținute ca urmare a înregistrării cadastrale de stat a terenurilor, despre locația, scopul vizat și statutul juridic al terenurilor din Federația Rusă, despre zonele teritoriale și prezența terenurilor. situate pe terenuri și puternic asociate acestora terenuri obiecte. Cadastrul Funciar de Stat este creat și menținut în scopul sprijinirii informaționale:

Managementul de stat și municipal al resurselor funciare;

Controlul de stat asupra folosirii și protecției terenurilor;

Măsuri menite să păstreze și să îmbunătățească fertilitatea terenurilor;

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta;

Administrarea terenurilor;

Evaluarea economică a terenurilor și contabilizarea valorii terenurilor ca parte a resurselor naturale;

Stabilirea unei plăți rezonabile pentru teren;

Alte activități legate de deținerea, folosirea și eliminarea terenurilor.

Toate aceste funcții ale administrației de stat și municipale au drept scop asigurarea utilizării raționale și a protecției resurselor funciare ale țării prin lege, care, la rândul său, este scopul principal al cadastrului funciar de stat. „Alte activități” includ funcții la fel de importante ale administrației de stat și municipale, precum planificarea utilizării și protecția terenurilor, zonarea și rezervarea terenurilor și monitorizarea terenurilor. Cadastrul funciar servește ca instrument pentru implementarea tuturor acestor funcții ale statului în domeniul utilizării raționale a terenurilor, deoarece oferă informații fiabile și necesare organismelor guvernamentale și funcționarilor acestora.

Deci, cadastrul funciar servește, în primul rând, intereselor publice ale statului pentru utilizarea rațională și protecția resurselor funciare ale țării. Dar, după cum subliniază pe bună dreptate cercetătorii, nu trebuie să uităm de serviciul cadastrului funciar și pentru interesele și scopurile private ale proprietarilor, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor și chiriașilor terenurilor. Așadar, orice persoană juridică și persoană fizică, care efectuează o tranzacție, al cărei obiect este un teren și un imobil situat pe acesta, nu o poate face în mod competent și profitabil fără a primi informații fiabile despre evaluarea cadastrală a acestui teren de la autoritățile de cadastru funciar. parcela, drepturile legale ale proprietarului său, servituțile și alte sarcini și caracteristici ale statutului juridic al subiectului ales al tranzacției.

Colectarea și sistematizarea informațiilor se realizează după o singură metodologie și un sistem specific, care oferă o descriere a fondului funciar în următoarele domenii principale:

3. Repartizarea terenurilor intreprinderilor, organizatiilor, cetatenilor angajati in productia de produse agricole, dupa forma de proprietate.

4. Disponibilitatea terenurilor întreprinderilor, organizațiilor, cetățenilor implicați în producția de produse agricole.

5. Distribuția suprafețelor totale de teren aşezări prin forma de proprietate.

6. Utilizarea terenurilor fondului forestier.

7. Starea terenurilor recuperate.

În conformitate cu aceasta, cadastrul funciar de stat prevede:

1) în domeniul raporturilor juridice: înregistrarea de stat a drepturilor asupra terenului și tranzacțiile cu acesta și protecția drepturilor utilizatorilor terenurilor;

2) în sfera economică: primirea plăților de teren către bugetul municipal, efectuarea evaluării cadastrale a terenurilor, informarea și suportul juridic pentru cifra de afaceri a terenurilor pe piață, precum și realizarea bursa valori mobiliare;

3) în domeniul gospodăririi terenurilor: contabilitatea terenurilor, analiza utilizării preconizate, furnizarea de informații complete și fiabile pentru planificarea și gestionarea resurselor funciare ale orașului, interacțiunea interdepartamentală la formarea obiectelor imobiliare, controlul statului asupra statului și folosirea terenului;

4) în domeniul serviciilor de informare generală: furnizarea Guvernului, structurilor acestuia, instanțelor judecătorești, băncilor, altor indivizii informații fiabile cadastrale funciare, suport informațional pentru geodezică, proiectare și sondaj și alte lucrări.

Astfel, se poate rezuma că se menține cadastrul funciar de stat pentru a asigura implementarea politici publice utilizarea și gestionarea eficientă și rațională a resurselor funciare și a altor bunuri imobiliare în interesul consolidării economiei naționale, îmbunătățirii bunăstării cetățenilor, asigurării garanțiilor de stat privind drepturile de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobiliare, crearea unei surse complete și de încredere de informații despre imobiliare, precum și îmbunătățirea serviciilor publice oferite organizațiilor și cetățenilor, organismelor puterea statuluiși guvernele locale pentru dezvoltarea sistemului de cadastru funciar în Rusia.

2.1 Scopuri, obiective, conținut al cadastrului funciar

Cadastrul Funciar de Stat este creat și menținut în scopul sprijinirii informaționale:

1. Managementul de stat și municipal al resurselor funciare.

2. Controlul de stat asupra folosirii si protectiei terenului.

3. Măsuri care vizează păstrarea și îmbunătățirea fertilității terenurilor.

4. Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta.

5. Gospodărirea terenurilor.

6. Evaluarea economică a terenurilor și contabilizarea valorii terenurilor ca parte a resurselor naturale.

7. Stabilirea unei plăți rezonabile pentru teren.

8. Alte activități legate de deținerea, folosirea și eliminarea terenurilor.

Pentru a asigura atingerea acestor obiective, sarcina principală a cadastrului funciar este de a crea condiții organizatorice-teritoriale, economice, sociale, juridice și de mediu care să asigure utilizarea rațională și protecția tuturor terenurilor din fondul funciar general al Federației Ruse, protejarea drepturilor proprietarilor de terenuri, utilizatorilor terenurilor, proprietarilor de terenuri, abordare obiectivă la stabilirea folosinței terenurilor cu plată și funcționarea terenurilor în circulație civilă și de piață.

La nivel municipalitate Sarcina cadastrului funciar este o descriere cuprinzătoare cantitativă și calitativă a fiecărui teren, a resurselor funciare ale municipiului în ansamblu, caracterizarea stării lor naturale, utilizare economicăși statutul juridic, efectuarea evaluărilor funciare și utilizarea rezultatelor acestora, furnizarea de informații cadastrale funciare organelor de conducere ale municipiului.

Rezolvarea acestei probleme se realizează prin rezolvarea unora particulare, care includ:

1) organizarea împărțirii cadastrale a teritoriului aflat sub jurisdicția sa;

2) înregistrarea cadastrală a terenurilor;

3) înregistrarea cadastrală a zonelor teritoriale;

4) evaluarea cadastrală a terenurilor;

5) stocarea, prelucrarea și furnizarea informațiilor cadastrale funciare.

Cadastrul funciar conține date despre obiecte (loturi) și subiecte (cetățeni, entitati legale aх) proprietatea asupra terenurilor, proprietarii, utilizatorii terenurilor, chiriașii, asupra destinației terenurilor și a modului de utilizare a acestora. Aceste date se consemnează în actele de înregistrare în baza deciziei autorităților competente privind punerea la dispoziție a terenurilor cu definirea limitelor acestora pe teren, după încheierea și eliberarea documentelor care atestă dreptul de proprietate, deținere, folosință. și arenda terenului, adică documentele de proprietate.

Cadastrul funciar conține date privind contabilitatea cantitativă a terenurilor, care caracterizează starea reală și utilizarea tuturor terenurilor. Contabilitatea cantitativă presupune informarea cu privire la repartizarea terenului pe forme și subiecți de proprietate a terenurilor, utilizatori și chiriași ai terenurilor, repartizarea pe categorii de terenuri, tipuri și subspecii de teren pe raioane, subiecți ai federației și a țării în ansamblu. Toate modificările indicatorilor cantitativi sunt înregistrate în documentația contabilă după ce au fost efectuate în natură, i.e. obtinerea statutului juridic de teren, inregistrare legala. Orice alte modificări ale zonelor care nu sunt stabilite legal nu pot servi drept bază pentru înregistrarea acestora.

Cadastrul funciar conține și informații despre calitatea terenului. Contabilitatea caracteristicilor calitative se realizează în funcție de caracteristicile naturale pe baza datelor obținute ca urmare a clasificării terenurilor pe categorii de adecvare și utilizare, clase și subclase, grupe de producție agricolă, precum și ca urmare a zonării cadastrale a terenurilor, zonarea suprafețelor evaluate. a peisajelor agricole. În același timp, sunt luate în considerare proprietățile și semnele lor naturale ( compozitia mecanica soluri, roci subiacente), relief, procese negative (eroziune, deflație, salinizare, alcalinitate, pietros, aglomerație, aglomerație etc.), proprietăți tehnologice, urbanistice, de mediu, energetice și alte proprietăți.

Folosind caracteristici cantitative și calitative, fiecărei parcele de teren sau soi de sol i se acordă o evaluare calitativă a terenului în puncte, care determină valoarea comparativă (clasificarea) terenului în funcție de proprietățile lor naturale (natural-istorice).

Pe lângă datele obținute în urma evaluării, documentele de cadastru funciar includ și date privind evaluarea economică a terenurilor, exprimate printr-un sistem de indicatori care caracterizează gradul de folosință al unor terenuri în comparație cu altele din punct de vedere al rentabilității.

În prezent, terenul a început să acționeze nu doar ca obiect de gestiune, ci și ca obiect de proprietate imobiliară cu implicarea sa în circulația civilă și de piață și aplicarea tuturor atributelor economice disponibile în raport cu acesta: prețul cadastral al teren, impozit pe teren, chirie pentru teren, permite diverse tranzactii cu terenuri. În acest sens, informațiile cadastrale funciare stau la baza aprecierii valorii cadastrale a terenurilor ca obiect imobiliar și a funcționării normale a acestora în circulația civilă și de piață.

2.2 Importanţa economică a cadastrului funciar

Poziția specială a cadastrului funciar într-un număr de cadastre determină obiectul contabilității și evaluării, care este fondul funciar, masa de teren, terenul, suprafața de teren, i.e. ca pământul resursă naturală, ca bază teritorială, ca mijloc de producţie, ca element al relaţiilor marfă-bani. Ca resursă naturală, pământul este o parte esențială a mediului. mediul natural, caracterizată prin spațiu, relief, acoperire de sol, vegetație, subsol, ape, formând anumite tipuri de peisaje. În același timp, pământul, în primul rând, este o categorie socio-ecologică și economică care asigură condițiile vieții umane.

În mod tradițional, cadastrul funciar ca sistem de studiu cuprinzător al resurselor funciare ale țării este utilizat pentru a organiza cea mai completă, rațională și eficientă utilizare a terenurilor și protecția acestora, amplasarea și specializarea producției agricole, precum și pentru rezolvarea altor probleme economice naționale. .

Utilizarea rațională și eficientă a resurselor funciare este o problemă de importanță economică națională. Înseamnă repartizarea optimă a pământului între ramurile economiei naţionale, primirea maximă a produselor agricole necesare societăţii pe unitatea de suprafaţă cu costuri minime de producţie, conservarea şi creşterea sistematică a fertilităţii solului.

Principalele direcții ale cadastrului funciar în gestionarea fondului funciar al țării sunt:

1) asigurarea implementării reformelor agrare și funciare;

2) gestionarea fondului funciar de stat al țării;

3) îmbunătățirea eficienței planificării dezvoltării utilizării terenurilor intravilane și a utilizării raționale a terenurilor intravilane ale altor așezări;

4) sprijinirea sistemului de creditare ipotecară și ipotecară pentru proprietarii și utilizatorii de terenuri în vederea creșterii eficienței utilizării țintite a suprafețelor de teren prevăzute;

5) economisiți suport mediu inconjuratorși crearea condițiilor de siguranță a mediului în peisajele agricole adiacente;

6) suport informațional al organelor de conducere la toate nivelurile, persoane juridice și cetățeni;

7) dezvoltarea și controlul rotației terenurilor și a pieței funciare;

8) controlul asupra stabilirii impozitării efective, a evaluării cadastrale a terenurilor;

9) crearea unui cadru de reglementare și legal solid care să asigure utilizarea eficientă a terenurilor, protecția drepturilor proprietarilor și utilizatorilor terenurilor, precum și reglementarea obiectivă a tranzacțiilor funciare și soluționarea litigiilor funciare.

În ciuda specificului menținerii unui cadastru funciar, acesta este strâns legat de anumite tipuri de contabilitate economică. Această legătură se bazează pe faptul că anumite tipuri de contabilitate, precum cadastrul funciar, țin de funcția de management economic și vizează implementarea procesului de monitorizare, colectare, prelucrare și analiză a datelor pentru afișarea cantitativă și caracteristicile calitative în vederea controlează și influențează dezvoltarea lor. .

Cadastrul funciar este, în primul rând, de importanță de producție în îndeplinirea unei funcții organizatorice și economice. Informațiile sale joacă un rol important în rezolvarea problemelor juridice și financiare, în dezvoltarea pieței funciare și în îmbunătățirea politicii fiscale.

2.3 Probleme de dezvoltare a contabilității imobiliare și a cadastrului funciar

În prezent, sistemele de contabilitate a terenurilor și a altor imobiliare sunt separate, ceea ce crește semnificativ timpul petrecut de titularii de drepturi la înregistrarea bunurilor imobiliare și la înregistrarea drepturilor asupra acestuia, precum și la obținerea de informații din sistemele contabile, deoarece pentru înregistrarea cadastrală de stat a unui teren complot și un obiect puternic asociat cu acesta imobiliare și pentru a obține informații despre obiecte imobiliare, trebuie să contactați fiecare dintre sisteme. Termenul de înscriere a unui teren în registrul cadastral de stat, precum și de furnizare a informațiilor din cadastrul funciar de stat, este de o lună. Informațiile despre obiectele imobiliare sunt conținute în bazele de date ale sistemelor de cadastru funciar de stat, contabilitatea tehnică a obiectelor de urbanism, precum și cadastrele de apă, silvicultură și alte resurse naturale. În plus, în practică, în sistemele contabile, există dublarea funcțiilor și prezența erorilor în informațiile despre obiectele imobiliare din cauza introducerii manuale repetate, a diferențelor de identificare a obiectelor și subiectelor de drept, precum și a dificultății verificării. poziția relativă a obiectelor și consistența informațiilor conținute în disparate

Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 septembrie 2005 N 560 a aprobat un nou subprogram „Crearea unui sistem de cadastru imobiliar (2006-2011)” al programului țintă federal „Crearea unui sistem automat pentru menținerea cadastrului funciar de stat”. și înregistrarea de stat a obiectelor imobiliare (2002-2008)”.

Până la sfârșitul anului 2011, este planificată finalizarea creării unui sistem de înregistrare cadastrală de stat a bunurilor imobiliare în întreaga Federație Rusă. Odată cu implementarea programului, în prezent, continuă perfecţionarea cadrului legislativ al cadastrului de stat al terenurilor.

Proiectul de lege vizează soluționarea problemelor de înregistrare a bunurilor imobiliare, suport informațional pentru procesele de control de stat, management, evaluare economică și impozitare a imobilelor, precum și îmbunătățirea activităților în domeniul formării imobiliare. După cum se menționează în nota explicativă a proiectului, în Federația Rusă funcționează în prezent un sistem complex de registre și cadastre ale proprietăților imobiliare pe mai multe niveluri. Totodată, contabilitatea imobiliară se realizează ca contabilitate pentru obiecte de drept sau obiecte de gestiune, în funcție de scopurile contabilității. Autorii proiectului notează că sistemele de contabilitate existente nu sunt interconectate și nu permit obținerea de informații obiective despre imobilele de pe teritoriul Federației Ruse. Obținerea acestor informații pentru Federația Rusă în ansamblu este asociată cu costuri semnificative cu materiale și forță de muncă. Sistem existent de asemenea, nu permite implementarea eficientă a programelor care implică analize complexe diferite feluri imobiliare un numar mare obiecte nesocotite, inclusiv obiecte de construcție neautorizată și terenuri apărute ca urmare a ghemuirii terenurilor.

Concluzie

Nu se poate spune că până acum s-au finalizat lucrările de realizare a unui cadastru funciar (atât din punct de vedere tehnic, cât și legislativ), mai sunt multe de făcut. Dar însuși faptul că se lucrează în mod constant, se pregătesc noi programe, se îmbunătățește legislația actuală, sugerează că legiuitorul rus este pe drumul cel bun în construirea unei piețe imobiliare civilizate, asigurarea și garantarea drepturilor de proprietate asupra imobiliare.

Rezumând cele de mai sus, se poate afirma că Federația Rusă modernizează în prezent sistemul de înregistrare cadastrală a terenurilor. Conceptul modern de cadastru funciar, atât în ​​Rusia, cât și în multe țări ale lumii, se apropie treptat de conceptul de „sistem de informații funciare” susținut de stat și conceput pentru a înregistra informații fizice, economice, juridice și documentate speciale. despre obiecte imobiliare comune. Practica mondială arată că sistemele de cadastru funciar sunt parte integrantă a managementului; fără crearea lor, este imposibil să se formeze o piață funciară și imobiliară, precum și să se dezvolte procesul investițional. Direcțiile actuale pentru îmbunătățirea sistemului de înregistrare cadastrală de stat a terenurilor sunt:

Continuarea lucrărilor privind elaborarea și adoptarea cadrului de reglementare, inclusiv asigurarea introducerii de norme și reguli pentru crearea și menținerea cadastrului imobiliar de stat, formarea obiectelor de înregistrare cadastrală, precum și dezvoltarea instituției fiscale. evaluarea obiectelor imobiliare;

Implementarea proceselor tranzitorii pentru transferul resurselor informaționale din cadastre și registre create anterior către bazele de date ale cadastrului imobiliar de stat.

Crearea infrastructurii înregistrării cadastrale de stat, inclusiv dezvoltarea organizatorică a sistemului și introducerea pe teritoriul Federației Ruse a unui sistem informatic automatizat al cadastrului imobiliar de stat;

Implementarea măsurilor de îmbunătățire a structurii Agenției Federale de Cadastru Imobiliar și a organizațiilor sale subordonate.

Lista surselor utilizate

1. Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat al imobilelor” din 24 iulie 2007 nr. 221.

2. Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” din 21 iulie 1997 nr. 122.

3. Decretul Guvernului Federației Ruse „Cu privire la aprobarea programului „Crearea unui sistem de cadastru imobiliar (2006 - 2011)” al programului țintă federal „Crearea unui sistem automat pentru menținerea cadastrului funciar de stat și înregistrarea de stat de obiecte imobiliare (2002 - 2008)" din 13 septembrie 2005 N 560

4. Varlamov A.A., Galchenko S.A. Carte funciara. Ghid educațional și practic. M., 2000

5. Legea funciară / ed. M.Yu. Tihomirov, 2008

6. Cadastru funciar. Teorie. Metodologie, practică. GUZ. Tutorial. M., 2000

7. Comentariu la Legea federală „Cu privire la cadastrul funciar de stat” (articol cu ​​articol) / ed. E.A. Galinovskaya - M.: ZAO Yustitsinform, 2008.

8. Sheinin L.B. Legea funciară a Rusiei: Manual - M.: Eskmo. - 2007.

Găzduit pe Allbest.ru

Documente similare

Rolul cadastrului imobiliar de stat în sistemul raporturilor de drept civil. Crearea unui sistem unificat de înregistrare cadastrală de stat și înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta. Reglementarea normativ-legală a sistemului GKN.

lucrare de termen, adăugată 21.05.2015


Scopurile, principiile și semnificația juridică a înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, motive de refuz. Conceptul de documente juridice. Clasificarea obiectelor imobiliare. Caracteristicile sistemului de înregistrare a drepturilor de proprietate imobiliară în Rusia.

lucrare de termen, adăugată 17.06.2010


Etape și direcții de dezvoltare a cadastrului funciar. Sistemul de management al terenului, evaluarea principalelor sale avantaje și dezavantaje. Principii pentru implementarea lucrărilor cadastrale și a topografiei terenurilor în Estonia. Procedura și tehnologia de înregistrare a drepturilor de proprietate.

lucrare de termen, adăugată 04.02.2019


Componența informațiilor cadastrului imobiliar de stat despre proprietate. Plan cadastral al teritoriului. Efectuarea topografiei terenului, intocmirea unui plan. Prevederea generală a înregistrării de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta.

lucrare de termen, adăugată 11.07.2013


Esența, sensul, sarcinile și procedura pentru înregistrarea de stat a tranzacțiilor imobiliare în Federația Rusă. Puterile Serviciul Federal inregistrare de stat, cadastru si cartografie. Caracteristici ale înregistrării de stat a creditelor ipotecare.

lucrare de termen, adăugată 17.10.2012


Legislația Federației Ruse privind rolul informațiilor din cadastrul funciar de stat pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. Bază legală reglementarea raporturilor cadastrale. Tipuri de obiecte imobiliare.

prelegere, adăugată 11.12.2013


Menținerea cadastrului imobiliar de stat în regiunea administrativă. Procedura de furnizare a informațiilor înscrise în cadastrul imobiliar de stat. Conceptul și etapele de topografie a unei proprietăți. Procedura de înregistrare de stat a tranzacțiilor.

lucrare de termen, adăugată 26.10.2014


caracteristici generale imobiliare. Tipuri de obiecte de proprietate asupra bunurilor imobiliare. Forma și înregistrarea de stat a tranzacțiilor cu imobiliare. Conceptul de cadastru imobiliar de stat și înregistrarea cadastrală de stat a bunurilor imobile.

teză, adăugată 21.11.2010


Compoziția informațiilor cadastrului imobiliar de stat privind trecerea frontierei de stat și diviziunea cadastrală a teritoriului Federației Ruse. Concept și Dispoziții generaleînregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta.

lucrare de termen, adăugată 20.10.2014


Istoria dezvoltării reglementării legale a cifrei de afaceri imobiliare în Rusia. Esența și caracteristicile imobiliare. Conceptul, principiile de bază, natura juridică și procedura de înregistrare de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare și drepturi asupra bunurilor imobiliare.

Dacă încerci să descrii într-un cuvânt principalele tendințe anii recenti pe piața imobiliară, termenul „capitalizare” este cel mai potrivit pentru aceasta. Mai mult, în acest caz, ea este înțeleasă nu doar ca o creștere directă a valorii imobiliare și a atractivității investiționale a acestuia. Există o valorificare a proprietăților imobiliare de consum, pe baza faptului că aceste proprietăți în sine devin din ce în ce mai diverse și mai solicitate. Cu toate acestea, odată cu valorificarea pieței imobiliare, toate riscurile asociate acesteia cresc. Această împrejurare impune noi cerințe sistemelor care asigură integralitatea, fiabilitatea și relevanța informațiilor, într-o măsură sau alta legate de imobiliare.

Să punem întrebări simple. Care sunt așteptările reale ale consumatorilor de la sistemele informaționale contabile imobiliare în condiții moderne? Vor putea aceste așteptări să justifice acele inovații care se fac sau vor fi făcute în viitorul apropiat și pentru care sunt prevăzute fonduri bugetare colosale? În ce măsură sistemul de contabilitate imobiliară implementat poate ajuta, de exemplu, administrația orașului, ale cărei atribuții includ nu numai furnizarea neîntreruptă de locuințe și servicii comunale rezidenților și tuturor întreprinderilor și organizațiilor fără excepție, ci și furnizarea necondiționată a unui nivelul de securitate în oraș?

Pentru implementarea acestor și multe alte funcții de management, autoritățile trebuie să aibă acces la informații complete și de încredere despre toate obiectele imobiliare situate în oraș, tipurile de activități care se desfășoară în cadrul acestor obiecte, indiferent cine le deține. Mai mult, este de dorit ca eficiența furnizării acestor informații să fie aproape de timp real. Cu toate acestea, acum nu numai autoritățile, ci uneori chiar și proprietarul obiectului imobiliar nu știu ce fel de organizație se află pe teritoriul acestui obiect și ce fel de activitate desfășoară acolo.

Situația actuală în domeniul sistemelor informaționale care asigură contabilitatea imobiliară

În prezent, există o formare activă a unui sistem de contabilitate imobiliară bazat pe Cadastrul Imobiliar de Stat (denumit în continuare Cadastru). În 2007 a fost adoptată Legea Cadastrului. Sunt alocate fonduri uriașe. Doar împrumutul pentru proiectul „Dezvoltarea sistemului de înregistrare cadastrală de stat a bunurilor imobiliare” este de 100 de milioane de dolari SUA. În același timp, este evident că obiectivele declarate ale creării Cadastrului sunt axate în primul rând pe nevoile statului, inclusiv pe nevoile autorităților fiscale.

Fără a ne conecta la numeroase discuții privind principiile și metodologia de construire a Cadastrului, administrarea acestuia și eficiența cheltuirii fondurilor alocate pentru implementarea acestuia, trebuie menționat că din punctul de vedere al teoriei și metodologiei contabilității, Cadastrul face referire. la o varietate de contabilitate de inventar simplă (unigrafică), care a fost predecesorul contabilității și afacerilor economice a fost folosit în epoca piramidelor egiptene. În această calitate, metodologia care stă la baza Cadastrului are perspective limitate de dezvoltare și, în consecință, este puțin probabil să fie capabilă să răspundă diversității crescânde a nevoilor pieței. Iar faptul că întreaga gamă de realizări moderne în domeniul construirii bazelor de date electronice este folosită la crearea Cadastrului nu schimbă esența problemei. Este ca diferența dintre un telefon fix și un telefon mobil. Puteți pune un număr mare de funcții suplimentare într-un dispozitiv staționar, dar tot nu va deveni mobil. Există și o analogie inversă aici. Se stie ca pana acum in unele companii contabilitatea se face manual, dar acest lucru nu afecteaza calitatea acesteia (pe langa problema intensitatii muncii).

Aceasta înseamnă că, în ciuda faptului că există o necesitate obiectivă de alcătuire a Cadastrului ca sistem de înregistrare primară a obiectelor imobiliare, un astfel de sistem, desigur, nu poate oferi un răspuns adecvat la așteptările moderne ale consumatorilor și să corespundă capabilităților tehnologice moderne. a construirii sistemelor informatice geografice. Există un decalaj serios între nevoile actuale și viitoare ale structurilor pieței și guvernamentale pentru informații de înaltă calitate despre obiectele imobiliare și capacitățile sistemelor informatice operate și (sau) proiectate pentru a asigura această calitate.

Piața a depășit nu doar standardele care au fost adoptate până acum (și nu numai în Rusia) utilizate în contabilitatea imobiliară, ci a depășit deja standardele care sunt doar dezvoltate și care vor fi implementate în viitorul apropiat. Piata lipseste o metodologie care sa permita, pe baza unor principii, reguli si proceduri unificate si inteligibile, sa se asigure construirea unui spatiu comun de geoinformatie calitativ nou.

Acest articol încearcă să dezvolte o astfel de metodologie. Pe baza principiilor care stau la baza sistemului contabil, care în prezent se îndreaptă spre o consolidare globală logică sub forma standardelor IFRS și GAAP (a căror fuziune pare și ea inevitabilă).

Dar, înainte de a trece la modelul în sine, ar trebui să răspundem întrebarea principală. Este posibil să aducem sistemul de contabilitate imobiliară cât mai aproape de acele principii fundamentale care sunt stabilite în sistemul contabil modern, unde există caracteristici de bază precum contabilitatea continuă și continuă, intrarea dublă, bilanțul? După cum va fi arătat mai jos - puteți (cel puțin puteți încerca).

Principii de construire a modelelor

Înainte de a prezenta principiile construirii unui model contabil, trebuie remarcată o circumstanță importantă. Exemplul contabilității arată că principiile care stau la baza acesteia s-au format și formulat treptat, pe o perioadă lungă de timp, ca urmare a practicii în schimbare a acestei contabilități. În acest sens, autorul își cere scuze pentru unele inexactități și incorecții ale formulării, precum și pentru eventualele erori în formularea principiilor de bază ale modelului contabilității imobiliare, întrucât în ​​momentul de față este strict teoretic și nu are aplicație practică. În cele din urmă, practica (dacă are loc deloc) va judeca și corecta totul.

Inițial, la construirea unui model, trebuie făcute două ipoteze fundamentale.

1. Imobiliare ca o binefacere. Se știe că din punct de vedere al economiei, un obiect imobiliar poate fi considerat ca un beneficiu (totalitatea proprietăților sale de consum) și ca o sursă de venit. Să facem imediat o rezervă că în studiul nostru, subiectul este un obiect imobiliar, care este considerat doar ca o binecuvântare, i.e. ca un set al proprietăților sale curente sau posibile (așteptate) de consum. Ipoteza de mai sus va restrânge metodologic problema și va determina subiectul contabilității.

2. Un singur metru. Pe baza primei ipoteze, se poate observa că în cazul nostru, imobilul nu este considerat ca obiect al relațiilor marfă-bani și, în consecință, banii nu pot servi ca măsură unică utilizată pentru acest model contabil. Prin urmare, funcțiile unui singur contor sunt îndeplinite de un indicator natural - m 2. Aici nu descoperim nimic nou, contoarele naturale sunt folosite de multă vreme la alcătuirea, de exemplu, a bilanţului energetic (kW/h).

Pe baza ipotezelor făcute, vom încerca să formulăm o definiție a sistemului contabil propus, precum și să formăm principiile construcției acestuia. Făcând o analogie cu contabilitatea, ne aventurăm să oferim următoarea definiție.

Contabilitatea obiectelor imobiliare (în cadrul modelului propus) este un sistem ordonat de colectare, înregistrare și rezumare a informațiilor în natură despre obiectele imobiliare prin evidența continuă, continuă și documentară a tuturor tranzacțiilor cu acestea.

Acum, pe baza definiției de mai sus și a ipotezelor făcute, formulăm principiile de bază ale modelului contabil propus.

Principiul izolării

Principiul separă proprietarul obiectului imobiliar și obiectul în sine, înțeles ca o combinație a proprietăților sale actuale și viitoare de consumator. Dacă subiectul înregistrării cadastrale este un imobil în relația sa cu proprietarul acestui imobil, atunci în modelul propus, subiectul contabilității este imobilul în relația sa cu utilizatorul acestui imobil.

Într-adevăr, în ceea ce privește proprietatea, un obiect imobiliar poate fi controversat de mulți ani și mai mulți proprietari îl pot revendica, dar în același timp, în toți acești ani poate (și ar trebui) să funcționeze normal, realizându-și proprietățile de consumator. În consecință, contabilitatea obiectelor imobiliare ar trebui să fie curățată de eventualele litigii de proprietate și fapte de transfer de proprietate. De aceea, principiul izolării este cel mai important, iar pe acesta se construiește sistemul de administrare al modelului contabil propus. Întrucât proprietarul obiectului imobiliar nu este prezent în acest model contabil, toate obligațiile de depunere a documentelor contabile primare revin utilizatorului obiectului. Dacă proprietarul este, de asemenea, un utilizator al proprietății sau o parte a acesteia, atunci în modelul nostru de contabilitate el este prezent doar ca utilizator și, pentru comoditatea unei prezentări ulterioare, îl vom numi utilizator de titlu.

Principiul autonomiei geografice

Principiul se bazează pe faptul că, spre deosebire de contabilitate, unde obiectul contabilității este o firmă (societate), în modelul propus, obiectul contabilității este segmentul teritorial (geografic) în cadrul căruia se ține această contabilitate și, de exemplu, se întocmește un bilanț teritorial al bunurilor imobiliare. Toate obiectele imobiliare situate în acest segment trebuie incluse în ordinea continuă în sistemul contabil alcătuit pentru segment. Implementarea acestei prevederi va asigura integralitatea și valabilitatea înregistrărilor.

În ceea ce privește contabilizarea unei anumite proprietăți, trebuie menționat că, dacă în contabilitate contabilitatea primară este la întreprindere, iar contabilitatea consolidată, de exemplu, a unui grup de companii, este un derivat, atunci în cazul nostru se întâmplă invers. : contabilitatea primară va fi în cadrul segmentului teritorial, iar contabilizarea unei anumite proprietăți - derivatul acesteia.

Principiul continuității

În contabilitate, principiul continuității se bazează pe presupunerea că o întreprindere, odată înființată, va exista pentru totdeauna. În cazul nostru, întreprinderea ca obiect al contabilității nu există, locul ei este ocupat de un segment teritorial nu mai puțin „etern”, de aceea principiul continuității este înțeles ca fiind continuitatea existenței segmentului teritorial în cadrul căruia această contabilitate. Se efectuează.

Principiul completității

În conformitate cu acest principiu, contabilitatea se desfășoară în mod continuu și în mod continuu din momentul organizării ei în cadrul segmentului teritorial, definit ca verigă primară pentru menținerea acestei contabilități. Contabilitatea trebuie ținută pe baza documentelor contabile primare executate corespunzător, care înregistrează tranzacțiile încheiate între proprietarul și utilizatorul imobilului în natură.

Acest principiu dictează necesitatea primul obligatoriu norma legislativa, pe baza cărora trebuie să facă obiectul înregistrării toate documentele contabile (cel mai adesea contracte de închiriere) care reglementează relația dintre proprietarul și utilizatorul imobilului. Astfel, odată cu introducerea acestei norme, contabilitatea obiectelor imobiliare devine documentară și probatorie, întrucât fiecare dintre evidențele sale este confirmată de documentul corespunzător.

Această prevedere este valabilă și pentru utilizatorul de titlu (proprietar) al proprietății. În acest caz, el trebuie să păstreze, de asemenea, înregistrări documentare care să ateste că este utilizator al acestei proprietăți, de exemplu, spații tehnice.

La prima vedere, introducerea acestei norme presupune costuri enorme pentru organizarea și administrarea sistemului de înregistrare primară a obiectelor imobiliare. În parte, și mai ales în prima etapă, acest lucru este adevărat, dar cel puțin patru circumstanțe atenuează semnificativ această problemă. În primul rând, norma de mai sus nu are nicio legătură cu costuri suplimentare ale utilizatorilor și proprietarilor de obiecte imobiliare în favoarea statului, adică. introducerea sa nu implică o povară fiscală directă. În al doilea rând, introducerea acestei norme, și într-adevăr întregul model de contabilitate propus, este posibilă pentru un segment teritorial separat, de exemplu, un oraș, un cartier, un cartier, ceea ce face posibilă elaborarea în detaliu a tehnologiei pentru construirea și menținerea contabilității. reducând în același timp costurile. În al treilea rând, deși o astfel de contabilitate în sine se bazează pe principii contabile, este totuși mult mai simplă decât cea din urmă. În sfârșit, în al patrulea rând, efectul cumulativ al introducerii modelului de contabilitate propus va depăși, în opinia autorului, costurile dezvoltării și implementării sale practice cu câteva ordine de mărime.

Principiul consecvenței

Principiul presupune identitatea acreditărilor pentru obiectul imobiliar atât de la organismul implicat în înregistrarea tehnică (în cazul nostru, organele ITO), cât și de la utilizatorul (setul de utilizatori) al obiectului imobiliar de aceeași zonă cu data raportării. La implementarea acestui principiu, se asigură un cont dublu când specificații suprafețele unui obiect imobiliar luate în considerare, de exemplu, în bilanțul de deschidere la data punerii în funcțiune a acestui obiect (înregistrare), trebuie corelate cu informațiile actuale obținute pe baza documentelor primare deținute de utilizatorii acestui imobil. obiect în perioada de raportare.

Principiul raționalității

Principiul presupune că costurile de menținere a evidenței imobilelor nu trebuie să fie mai mari decât efectul cumulat obținut din utilizarea datelor din această contabilitate. Acest principiu este unul dintre cele determinante la alegerea unui segment teritorial, si nu a unui obiect imobiliar anume, ca element de baza in organizarea contabilitatii folosind modelul propus. Într-adevăr, este dificil să recunoști nevoia rațională de a-ți întocmi propriul bilanț, de exemplu, pentru un mic chioșc de cumpărături sau o stație de autobuz. Mai mult, dacă contabilitatea în sine este ținută de o organizație specializată (autorizată), atunci responsabilitatea utilizatorului obiectului imobiliar include întocmirea, înregistrarea și întreținerea documentelor contabile primare (vezi diagrama).

Implementarea principiilor de mai sus care stau la baza modelului de contabilitate imobiliară propus face posibilă construirea unui sistem de echilibre proprietate pe obiect și teritoriale ale imobiliare.

Folosind metoda echilibrului

Ideea generală a utilizării metodei echilibrului în modelul de contabilitate imobiliară propus se bazează pe faptul că există toate premisele necesare pentru lansarea unui proces continuu de construire a echilibrului. Acest lucru va asigura în cele din urmă alinierea valorii totale a indicatorilor înregistrați în părțile din stânga și din dreapta ecuației de echilibru. Mai mult, această declarație este valabilă atât pentru un singur obiect imobiliar (bilanţ) cât și pentru un grup de astfel de obiecte unite în cadrul oricărui segment teritorial (bilanţ teritorial).

Schema 1 - Schema schematică a contabilității

În această etapă a studiului, nu ne putem asuma toată varietatea de opțiuni posibile de aplicare a metodei balanței și acele construcții de echilibru care își pot găsi aplicarea practică la implementarea modelului propus în practică. Cu toate acestea, vom încerca să schițăm două variante ipotetice de bază ale unor astfel de solduri.

Dar mai întâi trebuie remarcat faptul că una dintre principalele metode utilizate în construirea soldurilor imobiliare este inventarierea. În general, inventarul din modelul propus este una dintre modalitățile cheie de a asigura fiabilitatea și obiectivitatea contabilității. Mijloacele tehnice moderne (în special, tehnologia bazată pe metoda de identificare prin frecvență radio a obiectelor - RFID), care pot fi utilizate în inventarul imobiliar, vă permit să formați un astfel de sold cel puțin lunar.

Echilibrul tehnic al proprietății

Această balanță se numește tehnic pentru că arată eficiența tehnică (fără utilizarea unui contor monetar) a utilizării bunurilor imobiliare. Esența bilanțului tehnic este că, la fiecare dată specifică, echilibrul egalitatea suprafeței proprietății, luate în considerare atât de către autoritatea tehnică contabilă (ITO), cât și de către utilizatorii acestei proprietăți pe baza principalului documentele de raportare, trebuie confirmate. Trebuie avut în vedere faptul că, datorită proprietăților speciale ale proprietății imobiliare și, în special, a unui anumit „conservatorism”, compoziția părții stângi a bilanțului se modifică destul de rar, doar cu o creștere sau o scădere reală a suprafeței fizice. a proprietății (a se vedea figura 1).

Figura 1 - Bilanțul tehnic al proprietății

Din exemplul prezentat de balanță tehnică, se poate observa că setul de articole din partea dreaptă a balanței confirmate de documentele primare ar trebui să fie egal cu partea stângă a acestuia, iar dacă acest lucru nu se întâmplă, atunci fie zonele tehnice sunt nu sunt utilizate în scopul propus, sau a avut loc o extindere (finalizare neautorizată), sau pe baza documentelor primare din aceeași zonă utilă există doi sau mai mulți utilizatori. În consecință, practica acum răspândită, în care un număr disproporționat de mare de chiriași pot fi înregistrați la o singură adresă, devine imposibilă.

Consumatorul principal al balanței tehnice este proprietarul și (sau) administratorul autorizat de proprietar. Funcția principală pe care o implementează balanța tehnică este cea de control. Primind (la cerere sau în mod regulat) de la un organism independent care ia în considerare obiectele imobiliare, echilibrul tehnic al obiectului care îi aparține, proprietarul primește în mâinile sale un instrument universal care îi permite să controleze utilizarea eficientă a acest imobil.

Bilanțul proprietăților de consum ale obiectelor imobiliare

După cum sa menționat deja, formarea echilibrului tehnic al bunurilor imobiliare este un instrument universal pentru proprietar, asigurând un control constant și eficient asupra proprietății sale. Cu toate acestea, acest echilibru are un dezavantaj semnificativ. Practic nu are valoare informativă pentru utilizatorii terți (cu excepția autorităților fiscale), adică. nu există implementarea funcţiilor analitice şi parţial informaţionale ale contabilităţii. Acest dezavantaj este o consecință naturală a utilizării contorului natural - m 2 în modelul contabil propus. Dacă în contabilitate banii, fiind o unitate a acestei contabilități, au și o mulțime de funcții care vă permit să faceți o analiză cuprinzătoare a informațiilor obținute pe baza acestei contabilități, atunci ce poate fi luat util (în planul de informare) pe metru pătrat? Aproape nimic.

Prin urmare, pentru ca rezultatele contabile să fie interesante și utile unui utilizator extern, este necesar să se construiască un echilibru între proprietățile de consum ale imobiliare. O condiție prealabilă pentru construirea acestui echilibru ar trebui să fie adoptarea al doilea obligatoriu norma legislativa, pe baza cărora în fiecare document primar(acord) pentru utilizarea unui obiect imobiliar sau a unei părți a acestuia ar trebui să reflecte tipul de activitate pe care utilizatorul o desfășoară la acest obiect.

Mai mult, tipurile de activități acceptate în codurile OKVED nu sunt potrivite în cazul nostru, deoarece acestea sunt mai concentrate pe producător și asigură implementarea funcției fiscale a statului. Modelul propus necesită o clasificare axată în primul rând pe reflectarea proprietăților de consum ale bunurilor și serviciilor, iar prin intermediul acestora - reflectarea proprietăților de consum ale bunurilor imobiliare, în cadrul cărora aceste bunuri și servicii sunt produse și (sau) oferite consumatorului.

Spre deosebire de prima normă legislativă, dată în formularea principiului completității, această normă nu ar trebui să conducă la niciun cost suplimentar asociat cu introducerea ei, deoarece pur și simplu o însoțește pe prima.

Ca rezultat, devine posibil să se formeze un echilibru între proprietățile consumatorului curent ale proprietăților imobiliare folosite și nefolosite (proprietăți așteptate ale consumatorului). Dacă principalul consumator al balanței tehnice a unui obiect imobiliar este proprietarul unui anumit obiect, atunci balanța proprietăților de consum ale imobiliare este destinată în primul rând unui număr mare de utilizatori terți în legătură cu acest imobil și obiectul său este în principal segmentul teritorial în cadrul căruia se întocmește acest bilanț (vezi Anexa 2). Rețineți că această anexă oferă doar un fragment dintr-un astfel de echilibru ipotetic, deoarece formatul articolului nu face posibilă prezentarea acestui echilibru în întregime.

În general, dacă analizăm cu atenție modelul contabil propus, putem trage o concluzie rezonabilă că, ca urmare a implementării sale practice, există o oportunitate reală în cadrul unui segment teritorial specific de a asigura crearea și susținerea unui mediu informațional omogen și structurat. . În acest mediu, nu vor exista lacune informaționale, va avea un grad ridicat de stabilitate și securitate a informațiilor. Aceasta va oferi tuturor categoriilor de utilizatori posibilitatea de a primi date complete, de încredere și la zi cu privire la obiectele imobiliare pentru orice segment teritorial în cadrul căruia modelul contabil propus va fi utilizat în mod continuu. Mai mult, integralitatea, fiabilitatea și relevanța acestor date pot fi garantate din punct de vedere legal.

La rândul său, omogenitatea mediului informațional presupune că în cadrul unui anumit segment geografic, orice selecție de obiecte imobiliare se poate face în orice moment, atât geografic, cât și pe industrie. Și acest eșantion va fi complet și de încredere.

Toate principiile, metodele și procedurile de mai sus utilizate în construcția modelului de mai sus sunt aplicabile, totuși, cu unele particularități, și pentru contabilitatea terenurilor.

Implementarea modelului contabil propus. Câteva aplicații posibile

Prevederile teoretice de mai sus cu privire la elementele de bază ale construirii unui model de contabilitate pentru obiectele imobiliare nu ar trebui să creeze un sentiment de o anumită izolare a acestui model de nevoile practice ale consumatorilor specifici. Să încercăm să schițăm pe scurt câteva aplicații posibile bazate pe utilizarea modelului contabil propus.

1. Administrarea proprietății.

După cum s-a menționat deja, la implementarea modelului propus de contabilitate a bunurilor imobiliare, proprietarul primește în mâinile sale un instrument universal care îi permite să controleze utilizarea eficientă a acestui imobil. Echilibrul tehnic al unei anumite proprietăți oferă o imagine foarte precisă a utilizării sale curente, aproape în timp real. Acest lucru este deosebit de important pentru proprietarii care au imobile distribuite geografic, precum și imobile care sunt folosite pentru a genera venituri din exploatarea acestuia. Evident, în acest caz, statul va primi cel mai mare efect, în primul rând, ca cel mai mare proprietar de bunuri imobiliare, și în al doilea rând, ca destinatar al impozitelor și taxelor de la obiectele imobiliare, atât la nivel federal, cât și la nivel municipal de guvernare.

2. Sisteme globale de navigație și sisteme mobile de navigație. Piața serviciilor, generată de dezvoltarea sistemelor globale de navigație, precum și a sistemelor de navigație mobile, este una dintre piețele cu cea mai rapidă creștere, promițătoare și competitive. Scopul principal al tuturor sistemelor globale de navigație este identic - ele sunt concepute pentru a oferi în mod continuu unui număr nelimitat de consumatori informații de înaltă precizie în timpul coordonatelor în orice punct de pe pământ.

Figura 2 - Echilibrul teritorial al proprietăților de consum ale obiectelor imobiliare

Cu toate acestea, pentru majoritatea consumatorilor civili (dar nu numai), nu este suficient să aibă informații exacte de coordonate în timp legate de o anumită zonă. Este necesar ca această zonă în sine (cel puțin pământ) să fie „vii”, adică. saturate cu obiecte reale situate pe acesta, indicând principalele lor caracteristici de consumator. Fără aceasta, sistemul de navigație va fi inutil pentru oricine.

Și în acest sens, autorul este de acord cu opinia că marea majoritate a utilizatorilor civili ai sistemelor globale de navigație vor fi interesați nu atât de tehnologiile de livrare a semnalului prin satelit și de caracteristicile tehnice ale dispozitivelor de recepție, cât de parametrii de calitate reali (completitudine, fiabilitate, accesibilitate) a spațiului de informare în care este oferită scufundare. Este oportun să presupunem că principala competiție în construcția unui astfel de spațiu se poate desfășura pe măsură ce se formează standardele bazelor de date geoinformaționale. Standardele vor reglementa construirea unor astfel de baze de date, cerințele pentru procedurile de inventariere a obiectelor imobiliare, stocarea informațiilor și formate pentru furnizarea acestora către utilizatori etc. Evident, globalizarea acestor standarde se va produce foarte repede.

Sistemul de navigare, în cadrul căruia poate fi implementat modelul de contabilitate imobiliară propus, va putea oferi utilizatorului nu numai cea mai buna performanta din punct de vedere al completitudinii, fiabilității, securității și relevanței informațiilor pentru orice segment teritorial în cadrul căruia este utilizat acest model, dar și o garanție legală a parametrilor informaționali declarați, ceea ce înseamnă a fi mai atractiv.

3. Birou regional si securitate. La implementarea modelului contabil propus în cadrul unui anumit segment teritorial, întreaga zonă devine exhaustiv saturată de obiecte imobiliare. Aceste obiecte în sine devin funcțional ca și cum ar fi transparente - fără pereți și garduri. Pentru autoritățile locale, această circumstanță va permite:

• îndeplinesc semnificativ mai eficient funcțiile care le sunt atribuite la nivel teritorial, inclusiv în furnizarea de servicii comunale și de altă natură;
• optimizarea managementului bunurilor imobiliare municipale și de altă natură pentru a le utiliza mai rațional și a crește profitabilitatea;
• să construiască pe baza noilor oportunități emergente toate sistemele de securitate regională la un nivel calitativ complet diferit.

4. Statistici. Odată cu distribuția largă a tehnologiei contabile descrise, apare o gamă largă de informații fiabile și actualizate, care sunt exhaustive și, în consecință, ideal pentru aplicarea metodelor studiu statistic. Acest lucru este valabil mai ales pentru disciplinele științifice clasice precum geografia economică și distribuția forțelor productive, toate acestea fiind acum unite de termenul la modă „economie spațială”.

5. Sectorul serviciilor asociat cu utilizarea datelor, pentru care este necesară efectuarea cercetărilor de teren pe teren. În prezent, cercetările de teren pe teren sunt efectuate pentru a îndeplini o gamă largă de sarcini diferite de natură tehnică, tehnologică și economică (marketing de teren). Aceste studii se disting prin intensitatea ridicată a muncii și pierderea relativ rapidă a relevanței informațiilor obținute după finalizarea lucrării. Din acest motiv, piața pentru acest tip de servicii este relativ îngustă, cu potențial uriaș.

Tehnologia propusă rezolvă practic această problemă, deoarece permite majorității utilizatorilor să nu efectueze studii costisitoare de teren, ci pur și simplu să comande datele necesare de la o organizație care ține evidența obiectelor imobiliare la o anumită dată.

6. Publicarea cartografiei și a oricăror cărți de referință și ghiduri folosind date de geoinformație. După cum sa menționat deja, cele emergente mediul informațional pentru un anumit segment geografic este omogen, iar informațiile pe care le oferă sunt exhaustive. În același timp, devine posibilă emiterea de publicații cartografice și de referință cu orice grad de detaliere obiect cu obiect și pentru orice dată.

În concluzie, remarcăm că prezența unui număr mare de potențiali utilizatori și absența virtuală a sistemelor concurente care ar putea oferi parametri de calitate comparabili ai informațiilor despre obiectele imobiliare permit autorului să prezică în mod rezonabil o probabilitate mare de funcționare comercială de succes a proiectului propus. modelul contabil.

Cadastrul Imobiliar de Stat (GKN) este definit ca o resursă de informare și referință care furnizează date despre obiectele imobiliare (informații cadastrale), indicând caracteristicile acestora. Actul legislativ federal care reglementează, printre altele, baza fundamentală pentru menținerea Codului proprietății de stat este Legea federală din 24 iulie 2007 nr. 221-FZ „Cu privire la cadastrul de stat al imobilelor” (Legea).

GKN este definit ca o resursă unică, care este un set de date privind bunurile imobiliare înregistrate, structurate într-un singur sistem informațional. Datele privind tranzacțiile imobiliare, instalațiile nou create puse în funcțiune, cu privire la transferul de drepturi imobiliare sunt actualizate în Comitetul Proprietății de Stat pe măsură ce documentele sunt depuse la organele abilitate. Conținutul cadastrului aparține competențelor statului, prin urmare procesul și principiile de funcționare ale Comitetului Proprietății de Stat sunt reglementate clar prin statut, reglementări administrative și se bazează pe anumite principii de bază.

Principii de conducere a Comitetului Proprietății de Stat

Sf . 4 din Lege conține o listă exhaustivă, în conformitate cu care sunt stabilite trei principii fundamentale pentru conduita Comitetului Proprietății de Stat:

1. 1) cerința unității tehnologiei de menținere a Codului Proprietății de Stat, indiferent de locul în care a fost efectuată acțiunea semnificativă din punct de vedere juridic;
2. 2) cerința de a asigura disponibilitatea publică și continuitatea actualizării datelor Comitetului Proprietății de Stat;
3. 3) cerința de comparabilitate a informațiilor Comitetului Proprietății de Stat cu datele conținute în alte informații și resurse de referință ale statului.

Respectarea acestor trei principii va face posibilă sistematizarea unui singur proces de înregistrare a datelor asupra obiectelor imobiliare, desfășurarea acestuia în paralel și împreună cu alte cadastre de stat, inclusiv terenuri, ape, păduri și altele, precum și diverse registre de stat. și registre.

Principiul unității tehnologiei de conducere a Comitetului Proprietății de Stat

Acest principiu de bază constă în respectarea metodelor, metodelor și tehnologiilor uniforme de culegere, transfer și înregistrare a informațiilor despre obiectele imobiliare pentru includerea acestora în Codul Proprietății de Stat. Organele teritoriale abilitate să colecteze și să introducă aceste informații în cadastru își desfășoară activitatea pe standard comun, care este prevăzut de reglementările administrative relevante.

Conținutul acestui principiu permite utilizarea unei singure tehnologii de lucru cu informațiile conținute în cadastru, indiferent de localizarea teritorială și tipul imobilului, precum și de alți factori. Cartea Proprietății de Stat se menține în paralel în formă electronică și hârtie, iar în caz de neconcordanță între informațiile din aceste surse se acordă prioritate materialelor scrise.

Baza pentru introducerea datelor în Comitetul Proprietății de Stat este faptul că subiecții raporturilor juridice furnizează documente atunci când efectuează o tranzacție cu un obiect imobiliar.

Principiul asigurării disponibilității publice și continuității actualizării informațiilor cuprinse în Comitetul Proprietății de Stat

Acest principiu presupune posibilitatea părților interesate de a primi informații de la Comitetul Proprietății de Stat cu privire la orice obiect imobiliar care a trecut de înregistrarea de stat. În practică, această informație presupune că subiecții raporturilor juridice pot primi informațiile necesare cu privire la bunurile imobiliare, care acționează sau pot acționa ca obiect al tranzacțiilor. De asemenea, informațiile cadastrale, aflate în domeniul public, fac posibilă asigurarea transparenței tranzacțiilor cu imobile, inclusiv în scop de control.

Obținerea informațiilor de la Comitetul Proprietății de Stat se realizează pe hârtie sau formular electronic la cererea oricărei persoane. Pentru a obține un extras pe un obiect imobiliar, persoana interesată se adresează la organul teritorial Rosreestr, sau completează formularul corespunzător de pe portalul serviciilor publice pentru a primi un extras electronic. Informațiile despre valoarea cadastrală a obiectului sunt oferite gratuit, pentru furnizarea altor informații, persoana interesată trebuie să plătească o taxă de stat.

Informațiile privind valoarea cadastrală a obiectului, planul cadastral al teritoriului, copiile documentelor pe baza cărora au fost incluse informații despre obiect în Comitetul Proprietății de Stat sunt în acces public.

Principiul disponibilității publice este implementat prin obținerea de informații conținute în cadastru, atât sub formă de extrase scrise, cât și prin utilizarea serviciilor electronice specializate. Legislația federală poate stabili restricții privind deschiderea accesului la informațiile conținute în Codul proprietății de stat.

Continuitatea actualizării informațiilor cuprinse în Codul Proprietății de Stat constă într-un singur proces de introducere a informațiilor privind acțiunile semnificative din punct de vedere juridic întreprinse în legătură cu obiectele imobiliare. Reglementările administrative stabilesc intervalul de timp exact în care informațiile trebuie introduse în Comitetul Proprietății de Stat. Informațiile din Comitetul Proprietății de Stat sunt actualizate zilnic.

Atunci când subiecții primesc informații de la Comitetul Proprietății de Stat, extrasul furnizat conține date cu privire la data la care aceste informații sunt relevante.

Comparabilitatea informațiilor Comitetului Proprietății de Stat cu informațiile conținute V alte informații de stat și resurse de referință

Acest principiu face posibilă implementarea relației dintre informațiile oficiale de stat și resursele de referință pentru a crea o bază de date unică a obiectelor care trebuie contabilizate. Comitetul Proprietății de Stat este parte integrantă a sistemului informațional unificat de stat, care include toate registrele și cadastrele de stat. Informațiile conținute în fiecare dintre registre și cadastre trebuie să corespundă în totalitate între ele.

În scopul menținerii Cărții Proprietății de Stat este importantă comparabilitatea informațiilor cuprinse în Cartea Proprietății de Stat cu datele cadastrului funciar, întrucât obiectele imobiliare sunt indisolubil legate de terenurile. Baza pentru introducerea informațiilor în Comitetul Proprietății de Stat și cadastrul funciar sunt documentele depuse de persoane fizice și juridice la organismul autorizat.

Obținerea și compararea informațiilor din diverse resurse ale statului (cadastre) se realizează prin schimbul de informații interdepartamentale. Această procedură face posibilă punerea în practică a principiului „ghișei unice”, ceea ce facilitează efectuarea de tranzacții cu imobiliare de către persoanele fizice și juridice.

Dezvoltarea Comitetului Proprietății de Stat continuă până în prezent în conformitate cu programul federal relevant, care prevede o tranziție treptată exclusiv la sistem electronic lucrați cu informații cadastrale.